土地交易分析克而瑞研究中心 2024-10-31 09:24:35 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2024-10-31
- 報(bào)告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??市場熱度持續(xù)分化,央國企和城投依舊是拿地主力。
??◎ 文 / 馬千里、邱娟
??10月,土地市場供地節(jié)奏不及上年同期。截止10月27日,全國300城10月經(jīng)營性土地成交規(guī)模7370萬平方米,較上月同期周期性上升,較上年同期明顯下降。熱度方面,至截稿時10月平均溢價率3.8%,較上月全月下降0.3個百分點(diǎn)。本月各地土拍熱度延續(xù)分化,僅杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價率突破10%,更多的城市還是以低溢價成交為主,北京、上海、西安、長沙等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價成交。
??核心要點(diǎn)
??· 供求:本月土地供應(yīng)量為1.3億平方米,環(huán)比9月同期上升35%,同比下降30%。新增供應(yīng)經(jīng)營性用地平均容積率為1.93,連續(xù)三個月低于2.0。成交7370萬平方米,環(huán)比上升14%,同比下降32%。
??· 熱度:平均溢價率3.8%,較上月全月下降0.3個百分點(diǎn)。成交總價居于前列的上海、寧波平均溢價率均不及1%。土地流拍率11%,環(huán)比減少1個百分點(diǎn),延續(xù)低位運(yùn)行。
??· 分布:各能級城市表現(xiàn)各異,一、三線同環(huán)比量跌價漲,二線同環(huán)比量價齊降。具體來看,一線成交金額298億元,環(huán)比下降35%,同比大降72%,由于本月北京、上海均有高價地塊成交,帶動成交均價一定程度上升,環(huán)比增加37%,增至25756元/平方米。
??后市展望
??市場熱度持續(xù)分化
央國企和城投依舊是拿地主力
??10月,土地市場供地節(jié)奏不及去年同期。截止10月27日,全國300城10月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅7370萬平方米,較上年同期明顯下降。熱度方面,至截稿時10月平均溢價率3.8%,較上月全月下降0.3個百分點(diǎn)。本月各地土拍熱度延續(xù)分化,僅杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價率突破10%,更多的城市還是以低溢價成交為主,北京、上海、西安、長沙等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價成交。
??值得注意的是,日前剛剛結(jié)束的上海集中土拍一改前兩批次高溢價成交的局面,土拍市場變得十分清冷。掛牌的4宗地有3宗底價成交、1宗低溢價成交,整體溢價率僅有0.5%,刷新了2023年以來月度溢價率新低。究其原因,很大程度上還是與新房去化趨緩有關(guān),盡管在需求側(cè)調(diào)控放松后,上海市場有一定的積極效果,但是利好更多地集中在市區(qū),一方面中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光盤”,另一方面郊區(qū)項(xiàng)目去化緩慢,部分項(xiàng)目開盤去化率甚至在個位數(shù)。因此當(dāng)?shù)貕K質(zhì)量下滑,尤其是非熱點(diǎn)區(qū)域地塊掛牌時,房企競拍積極性明顯下降,最終大概率底價成交?;谀玫仄髽I(yè)視角,在資金相對緊張的當(dāng)下,即便是在上海,拿地的主力依然是央國企和城投,民企競拍積極性仍相對較低,其余城市更是如此。
??01
??供求:供地規(guī)模維持年內(nèi)高位
成交建面環(huán)比正增
??土地供應(yīng)方面,截止2024年10月27日,本月土地供應(yīng)量為12528萬平方米,環(huán)比9月同期上升35%,同比下降30%。在中央“嚴(yán)控增量”、地方優(yōu)化供地節(jié)奏的指引之下,本月低密地塊供應(yīng)占比維持高位,新增供應(yīng)經(jīng)營性用地平均容積率為1.93,連續(xù)三個月低于2.0。
??至截稿時,一線四城均有新增土地掛牌,其中關(guān)注度最高的當(dāng)屬北京朝陽區(qū)酒仙橋組合地塊,地塊出讓底價高達(dá)153億元,由3個項(xiàng)目組合而成,合計(jì)總建面39.4萬平方米,三個項(xiàng)目圍繞軌交站點(diǎn),分別位于酒仙橋、小紅門和十八里店三個板塊,據(jù)北京自然資源局介紹,期望在補(bǔ)齊街區(qū)公共服務(wù)設(shè)施短板的同時,助力軌道微中心建設(shè),加強(qiáng)區(qū)域職住平衡,進(jìn)而推動北京城市總體規(guī)劃深入實(shí)施和探索。2024年年中北京曾有1宗類似地塊出讓,涉及酒仙橋、前葦溝、電子城三個板塊,最終由中建智地、江蘇綠建、朝陽城聯(lián)合體以112億底價競得。二線城市方面,本月長沙、福州、貴陽、西安、成都、南京、合肥、重慶等8市新增出讓地塊建面均超過100萬平方米。從個體地塊來看,出讓底價最高的前6幅地塊均在月末掛牌,其中廈門湖里東渡片區(qū)宅地,出讓底價22億元,容積率2.5,起拍樓面地價約3.7萬元/平方米,地塊周邊大型商超、游樂場、公園等配套資源豐富,且周邊沒有新房在售項(xiàng)目,項(xiàng)目發(fā)展前景較佳。杭州錢江世紀(jì)城宅地出讓底價29.5億元,該地塊由商辦用地更改土地性質(zhì)而來,容積率由6.0降至2.7,規(guī)劃建面8.2萬平方米,限高80米,起拍樓板價約3.6萬元/平方米,創(chuàng)所屬板塊新高。地塊處于濱江區(qū)政府附近,北望錢塘江,板塊發(fā)展成熟,周邊同類二手房掛牌價可達(dá)8萬元/平方米左右,該地塊執(zhí)行杭州不限房價新政,獲得了較高的市場關(guān)注度。
??10月份土地供應(yīng)量繼續(xù)環(huán)比提升,并且在地方政策扶持之下,地塊的發(fā)展前景也在進(jìn)一步向好。不過結(jié)合月內(nèi)中央部委和地方政府關(guān)于從嚴(yán)控制供地規(guī)模的表述來看,鑒于大多數(shù)城市新房消化周期的高企,面對高規(guī)模的待開發(fā)和在開發(fā)土地規(guī)模,預(yù)計(jì)四季度供地規(guī)模的環(huán)比增長,仍然會控制在周期性高位的范圍之內(nèi),且供地質(zhì)量還會進(jìn)一步優(yōu)化,各地“以需定供”的趨勢也會更為明顯。
??土地成交方面,截止10月27日,全國300城經(jīng)營性土地成交7370萬平方米,環(huán)比上升14%,同比下降32%。一二線城市中,至截稿時西安、長沙、寧波成交建面突破100萬平方米,其余城市均在100萬平方米以下,共有上海、寧波成交金額突破100億元,寧波的兩宗高總價宅地均由寧波城投競得,合計(jì)成交總價81億。受高能級城市地塊成交占比下降影響,本月平均樓板價下降至2928元/平方米,環(huán)比減少7%。
??02
??熱度:溢價率連續(xù)4個月大體持平
流拍率延續(xù)低位
??市場熱度方面,至截稿時10月平均溢價率3.8%,較上月全月下降0.3個百分點(diǎn)。本月各地土拍表現(xiàn)依舊分化,杭州、揚(yáng)州、義烏等城市單月平均溢價率突破10%,典型如杭州江灣新城地塊,地塊容積率2.5,經(jīng)77輪競價由綠城以28%溢價率競得,成交總價34億元,樓板價5萬元/平方米,新房限價6.75萬元/平方米。
??而成交總價居于前列的上海、寧波平均溢價率均不及1%,本月寧波寧??h1宗小體量宅地?zé)岫阮H高,地塊容積率僅為1.25,經(jīng)過154輪競價,由得力地產(chǎn)以77%的溢價率競得,成交樓板價約1萬元/平方米,但整體來看,大多數(shù)高總價地塊仍是底價成交。而上海更是再度觸及2023年以來的平均溢價率低位,本月土拍平均溢價率僅0.5%,主要由于出讓地塊多位于中環(huán)以外,僅楊浦區(qū)一宗宅地溢價成交,不過由于周邊競品項(xiàng)目較多,最終溢價率僅2.3%。結(jié)合月內(nèi)國新辦相關(guān)表態(tài)來看,在“四取消、四降低、兩增加”的全面支持下,隨著需求端信心的邊際好轉(zhuǎn),再加之平均供地質(zhì)量的提升,四季度典型城市平均溢價率有望企穩(wěn)上漲。
??10月土地流拍率11%,環(huán)比減少1個百分點(diǎn),延續(xù)低位運(yùn)行。隨著地方對于供地指標(biāo)管控的趨緊,再加之歲末重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)占比的增加,預(yù)計(jì)土地流拍率將維持低位。本月北京、廣州、西安、鄭州均出現(xiàn)了宅地流拍或撤牌,本月北京出現(xiàn)了罕見的高總價宅地撤牌,新宮村舊改地塊起拍價52億元,原計(jì)劃于本月成交,經(jīng)撤牌后于10月下旬再度掛牌,地塊規(guī)模有所縮水,容積率也由2.4降低至2.0,出讓底價下降至24.3億元。
??03
??重點(diǎn)地塊:兩榜一線城市占七成
滬、深分別奪得單價、總價榜榜首
??10月,一線城市京、滬、深三城僅有涉宅地成交,因此兩榜被一線城市“霸榜”,占比超七成。上海和深圳分別奪得單價榜和總價榜榜首。總價榜榜首來著深圳寶安區(qū),地塊建筑面積289854平方米,掛牌起始價66.65億元。值得一提是,該地塊在競拍時,提出了新的要求:本公告出讓宗地內(nèi)的普通商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。最終該地被深圳地鐵底價競得,樓板價22994元/平方米??們r榜第二地塊來自上海寶山區(qū),被華潤46.1億元底價競得。
??單價榜方面,榜首地塊來自上海楊浦區(qū)東外灘板塊,被中海32.1億元低溢價競得,樓板價69158元/平方米。榜二地塊來自北京豐臺區(qū),被金茂以40.13億元底價競得,樓板價為55787元/平方米。單榜三地塊來自杭州上城區(qū),經(jīng)過77輪報(bào)價,由綠城以總價34.22億元競得,樓面價50717元/平方米,溢價率達(dá)28.55%,地塊成交樓面價超過了杭州此前的宅地單價紀(jì)錄,即2016年鳳起潮鳴項(xiàng)目的拿地價45368元/平方米。
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《關(guān)于進(jìn)一步做好房改標(biāo)準(zhǔn)價改成本價補(bǔ)交房價款有關(guān)工作的通知》政策解讀
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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