土地交易分析克而瑞研究中心 2024-10-30 11:35:44 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2024-10-30
- 報(bào)告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??2023年-2024年上半年成交的含宅地塊整體開工率僅6.48%,除一線城市以外,其他城市大量土地存在成交后不開工的情況。
??◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗
??2023年以來(lái)土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮、且市場(chǎng)整體走弱,在這樣的背景下,CRIC對(duì)2023年至2024年上半年成交的含宅地塊進(jìn)行了開工、開盤情況的統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,期間成交的含宅地塊整體開工率僅6.48%,除一線城市以外,其他城市大量土地存在成交后不開工的情況。
??01
??2023年-2024年上半年全國(guó)拿地開工率僅6.48%,核心30城含宅地近30%開工
??CRIC統(tǒng)計(jì)了2023年至2024年上半年全國(guó)成交含宅地塊超過(guò)10宗的城市,觀察其成交地塊開工情況發(fā)現(xiàn),整體的開工率僅有6.48%,開工比例極低,而剔除大量非重點(diǎn)三四線城市之后,重點(diǎn)30城近一年半成交土地的開工率為29.39%,有顯著提升。
??但其中不同城市的分化非常劇烈:一線城市的開工率達(dá)到81%,二線城市則大幅降低至24%,三四線城市僅有2%。也就是說(shuō),目前在一線城市以外的地方,土地成交一年半以后的開工情況都是非常低迷的。
按開工率的分布情況來(lái)看,僅有1%的城市開工率大于80%,分別為北京、上海和杭州;其次開工率在50%-80%的城市有8個(gè),包括廣州、合肥、福州、天津、廈門、東莞、梅州和福清;超過(guò)85%的城市,開工率都低于10%,兩極分化情況嚴(yán)重。??02
??拿地到開盤平均7.4個(gè)月
低容積率項(xiàng)目延長(zhǎng)至9.2個(gè)月
??針對(duì)開工的項(xiàng)目,CRIC又對(duì)其開盤情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì),值得肯定的是,已經(jīng)開工項(xiàng)目中有86%都已經(jīng)開盤。整體來(lái)看,2023年至2024年上半年拿地并開工的項(xiàng)目,從拿地到開盤平均工期時(shí)長(zhǎng)為7.4個(gè)月。
??分城市看,能級(jí)越高的城市,平均開盤時(shí)間越短:一線城市平均需要7.1個(gè)月,二線城市平均需要7.6個(gè)月,三四線城市則平均需要8.4個(gè)月,與城市的行政效率、企業(yè)團(tuán)隊(duì)的工作效率均有關(guān)系。
??分不同項(xiàng)目類型看,高容積率項(xiàng)目的開盤節(jié)奏顯著快于低容積率項(xiàng)目,也就是豪宅需要慢慢打造、剛需需要搶占市場(chǎng)。容積率低于1的項(xiàng)目,開盤平均周期為9.2個(gè)月;容積率在1-2之間的項(xiàng)目,開盤平均周期為7.7個(gè)月;容積率在2-3的項(xiàng)目,平均開盤周期為7.1個(gè)月;容積率高于3的項(xiàng)目平均開盤周期為7.9個(gè)月。
??03
??僅北上杭拿地開工最積極
未來(lái)多城供應(yīng)難有起色
??具體到部分重點(diǎn)城市來(lái)看,結(jié)合各城市商品住宅9月份的去化周期(按12個(gè)月銷售計(jì)算),部分城市庫(kù)存高企、去化周期較長(zhǎng),是導(dǎo)致拿地開工率不高的原因之一。
??目前上海、杭州、合肥等9個(gè)城市商品住宅去化周期在20個(gè)月以內(nèi),拿地開工率較高,拿地到開盤的周期也較短。
??另外三個(gè)一線城市中,北京的地塊開工率也較高,開盤周期也較短,但目前商品住宅去化周期達(dá)到30個(gè)月,庫(kù)存的壓力較大;深圳和廣州的開工率分別為46.67%和65.96%,拿地-開盤周期和商品住宅去化周期都相對(duì)較長(zhǎng)。
??其余二線城市中,天津、廈門和福州的地塊開工率較高,重慶、長(zhǎng)春等地開工率較低。
??04
??央國(guó)企開工率接近七成
華潤(rùn)、招商等開工效率突出
??同時(shí),CRIC根據(jù)企業(yè)類型不同統(tǒng)計(jì)了其拿地開工率的差異,央企參與拿地項(xiàng)目開工率達(dá)到73%,地方國(guó)企參與拿地項(xiàng)目開工率68%,開工率遠(yuǎn)高于另外兩類房企,而民企的開工率為32%,城投拿地項(xiàng)目開工率最低,僅有12%。
??具體到企業(yè)來(lái)看,CRIC統(tǒng)計(jì)了截止至2024年9月份銷售(操盤金額)TOP10的企業(yè)2023年至2024年上半年的拿地開工率,顯示其整體拿地開工率為79%,其中華潤(rùn)、招商、龍湖和華發(fā)的開工率超過(guò)90%,開工效率突出。
??總體來(lái)說(shuō),,從2023年到2024年上半年,土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮,且地塊成交后的總體開工率極低,呈現(xiàn)未來(lái)新增供應(yīng)不足的趨勢(shì)。
??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾仍在于購(gòu)買動(dòng)力不足和未來(lái)預(yù)期不明朗,但開工率的低迷意味著在二三四線城市未來(lái)供應(yīng)將較為緊張,雖然大部分城市的積壓庫(kù)存去化率高企,但這些積壓庫(kù)存的去化難度實(shí)際上是較大的,若有產(chǎn)品力較強(qiáng)的新項(xiàng)目入市,可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到一定的刺激作用。
??而對(duì)于普遍開工率較低的城市而言,更重要的是把控后續(xù)土地的入市,以及進(jìn)一步督促已拿地項(xiàng)目的開發(fā),避免出現(xiàn)“浪費(fèi)”的現(xiàn)象,而這些城市更亟需擺脫的是對(duì)土地財(cái)政的依賴。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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