土地交易分析克而瑞研究中心 2025-02-28 09:21:32 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2025-02-28
- 報(bào)告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo) 語(yǔ)
??上海、杭州等地土拍如期高溢價(jià)成交,上半年土地市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。
??◎ 文 / 馬千里
??2025年2月,受季節(jié)性因素和降庫(kù)存目標(biāo)影響,土地成交面積同環(huán)比持續(xù)回落,但北京、上海、杭州迎來(lái)多宗高總價(jià)地塊的高溢價(jià)成交,土地成交金額同比上漲,平均溢價(jià)率也再創(chuàng)新高。截至2月25日,本月土地供應(yīng)2702萬(wàn)平方米,環(huán)比下降22.6%,成交建面2283萬(wàn)平方米,環(huán)比下降52%。平均溢價(jià)率13.4%——自2021年7月以來(lái)首次突破10%。隨著核心城市新房去化加速、地方庫(kù)存壓力顯著緩解,疊加各地供地策略的精準(zhǔn)調(diào)整,房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿持續(xù)增強(qiáng)。
??核心要點(diǎn)
??供求:至截稿時(shí),本月土地供應(yīng)量為2702萬(wàn)平方米,環(huán)比1月同期下降22.6%,同比下降36%。成交2283萬(wàn)平方米,環(huán)比同期下降52%,同比下降6%。成交金額917億元,同比上升39%。
??熱度:平均溢價(jià)率13.4%,較上月增加了4.7個(gè)百分點(diǎn),再創(chuàng)新高。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價(jià)高溢價(jià)地塊拍出,在本月成交金額TOP10城市中,有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過(guò)10%。
??分布:各能級(jí)城市土地成交明顯分化,一二線成交金額環(huán)比持平、同比增加,而三四線同環(huán)比均現(xiàn)回落。一線城市本月成交金額304億元,環(huán)比下降4%,同比上升27%。
??后市展望
??上海、杭州等地土拍如期高溢價(jià)成交,上半年土地市場(chǎng)熱度有望延續(xù)
??2025年2月,一二線城市土地市場(chǎng)高溢價(jià)地塊頻現(xiàn),而三四線城市仍以底價(jià)成交為主,凸顯市場(chǎng)熱度的分化與房企投資邏輯轉(zhuǎn)向,也折射出各地穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程的差異。在房企愈加注重“利潤(rùn)率”和“安全性”的背景下,一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略,其核心板塊因需求強(qiáng)勁、庫(kù)存低位,優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。土拍熱度又反向強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期,形成正向循環(huán)。
??月內(nèi),國(guó)務(wù)院會(huì)議明確提出,要敢于打破常規(guī)、推出可感可及的政策舉措,從央行、證監(jiān)會(huì)、住建部的后續(xù)發(fā)聲來(lái)看,施政重點(diǎn)仍在盤活存量土地、降低庫(kù)存壓力等方面。北京、上海、杭州、寧波等一二線城市均在月內(nèi)表態(tài),將進(jìn)一步加強(qiáng)推動(dòng)高品質(zhì)住宅的提質(zhì)擴(kuò)面。結(jié)合2月份供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)收縮表現(xiàn)來(lái)看,預(yù)計(jì)2025年上半年土地市場(chǎng)供求規(guī)模仍將維持低位運(yùn)行。
??土拍熱度方面,得益于新增供地質(zhì)量的持續(xù)提升,以及控規(guī)調(diào)整、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼帶來(lái)的需求側(cè)預(yù)期向好,接下來(lái)核心城市有望迎來(lái)更多高熱地塊的成交。再加之一二手房?jī)r(jià)、去化率、成交規(guī)模等需求側(cè)指標(biāo)帶來(lái)的正反饋,2025年上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度,并助力房地產(chǎn)行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。對(duì)三四線城市而言,借力2025年地方債務(wù)空間擴(kuò)容的政策窗口,建議繼續(xù)嚴(yán)控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)供求調(diào)整,優(yōu)先盤活關(guān)鍵區(qū)域閑置土地,以點(diǎn)帶面扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期,實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式筑底。
??01 供求
??供求規(guī)模仍在季節(jié)性低位
成交金額同比增長(zhǎng)近四成
??土地供應(yīng)方面,截至2025年2月25日,本月土地供應(yīng)量為2702萬(wàn)平方米,環(huán)比1月同期下降22.6%,同比下降36%。2月份土地供應(yīng)規(guī)模仍在季節(jié)性低位,且供地規(guī)模維持同比回落。至2月末,大多數(shù)城市尚未明確2025年的國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃,至截稿時(shí),一二線城市僅有北京和鄭州發(fā)布了土地供應(yīng)計(jì)劃,其中北京計(jì)劃首次對(duì)商品住宅用地實(shí)行彈性供應(yīng),商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)240-300公頃,計(jì)劃下限較2024年下降了60公頃;鄭州市八區(qū)宅地供應(yīng)計(jì)劃的同比降幅更是達(dá)到三成。由此來(lái)看,得益于地方債務(wù)上限和專項(xiàng)債對(duì)于地方財(cái)政壓力的緩解,以及推動(dòng)穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程穩(wěn)步發(fā)展的需求,2025年土地供應(yīng)規(guī)模將在“以需定供”的前提下延續(xù)低位。不過(guò)從月度走勢(shì)來(lái)看,隨著土地供求規(guī)模的季節(jié)性波動(dòng),3、4月份供地規(guī)模還是會(huì)迎來(lái)明顯的環(huán)比回升。本月低密地塊占比繼續(xù)維持高位,新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率為1.97,連續(xù)7個(gè)月低于2.0。
??至截稿時(shí),一線城市中北京、廣州、深圳各有1幅土地掛牌,上海一批次掛牌在1月份執(zhí)行,本月無(wú)新增土地招拍掛供應(yīng)。廣州、深圳掛牌地塊均為商辦用地,唯一的一宗宅地供應(yīng)來(lái)自北京海淀,地塊底價(jià)58.64億元,地塊容積率1.84,位于上地板塊,位置較為優(yōu)越;周邊學(xué)校、醫(yī)院等資源相對(duì)豐富。地塊樓板底價(jià)8萬(wàn)元/平方米,周邊高端二手房項(xiàng)目掛牌價(jià)在16萬(wàn)元/平方米。
??二線城市方面,本月成都、長(zhǎng)春、鄭州新增出讓建面超過(guò)50萬(wàn)平方米,其中成都連續(xù)兩個(gè)月供應(yīng)建面超過(guò)50萬(wàn)平方米。從個(gè)體地塊來(lái)看,蘇州湖西商住地塊起拍價(jià)最高,出讓底價(jià)36.6億元,容積率僅為1.6,起拍樓板價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。該地塊原為國(guó)際科技園1-2期,現(xiàn)已拆除完畢。要求裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平方米,商業(yè)部分需整體持有3年。地塊三面環(huán)水,自然資源優(yōu)越,且商業(yè)、教育、交通等配套也較為成熟。目前周邊高端二手房掛牌價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右,于2023年出讓的湖西觀云地塊,樓板價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米,成交價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米,現(xiàn)已售罄。杭州于14日、21日進(jìn)行了兩次集中供地,其中濱江區(qū)府宅地底價(jià)最高,起拍總價(jià)30.6億元,容積率2.5,起拍樓板價(jià)5.3萬(wàn)元/平方米。地塊距離錢塘江較近,建成后高樓層可俯瞰江景。臨近的中海商住地塊在2024年末成交,在商業(yè)占比40%的情況下,依舊溢價(jià)60%,估算宅地成本樓板價(jià)將達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米以上。目前地塊周邊二手豪宅項(xiàng)目較多,掛牌價(jià)均在9萬(wàn)元/平方米以上。
??2月土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位,但正如我們預(yù)計(jì),各地土地供應(yīng)亮點(diǎn)頗多,北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強(qiáng)的高端優(yōu)質(zhì)宅地,持續(xù)優(yōu)化土地資源配置。再加之預(yù)供地制度對(duì)于土地的篩選作用,預(yù)計(jì)2025年全年土地供應(yīng)端將維持低量高質(zhì),成為促進(jìn)房地產(chǎn)筑底企穩(wěn)有力抓手之一。
??土地成交方面,截至2月25日,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交2283萬(wàn)平方米,環(huán)比下降52%,同比下降6%。杭州、西安成交建面超過(guò)50萬(wàn)平方米,上海、北京、杭州成交金額超過(guò)100億元。上海、杭州、成都等地出現(xiàn)了多宗高總價(jià)高溢價(jià)地塊。因一二線優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升,本月平均樓板價(jià)達(dá)到4019元/平方米,環(huán)比上月同期增加48%。
??02 熱度
??溢價(jià)率再創(chuàng)新高,多宗地塊刷新地價(jià)紀(jì)錄
??市場(chǎng)熱度方面,至截稿時(shí)2月平均溢價(jià)率13.4%,較上月增加了4.7個(gè)百分點(diǎn)。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價(jià)高溢價(jià)地塊拍出,在本月成交金額TOP10城市中,有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過(guò)10%。本月多宗地塊刷新了地價(jià)紀(jì)錄,典型如杭州城東新城,5天內(nèi)兩次刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄;鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價(jià)率,創(chuàng)近三年以來(lái)溢價(jià)率新高;而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質(zhì)袖珍地塊,若在3月1日成功通過(guò)公示期,將以16萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新上海新的地價(jià)紀(jì)錄。
??隨著典型城市新房去化表現(xiàn)的向好、地方降庫(kù)存逐見成效,與各地供地計(jì)劃的調(diào)整同步,2025年各地優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍信心有望進(jìn)一步提振,預(yù)計(jì)上半年將有更多高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn),并且會(huì)蔓延到更多城市,新房成交表現(xiàn)向好、潛在庫(kù)存控制得當(dāng)板塊的土地?zé)岫扔型纫徊交厣?/p>
??隨著核心城市新房去化加速、地方庫(kù)存壓力顯著緩解,疊加各地供地策略的精準(zhǔn)調(diào)整,房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿持續(xù)增強(qiáng)。預(yù)計(jì)上半年土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)兩大趨勢(shì):一是重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交將成為常態(tài),如杭州、蘇州等點(diǎn)板塊地價(jià)已出現(xiàn)點(diǎn)狀突破;二是土地?zé)岫然厣秶鷱暮诵某鞘械暮诵陌鍓K向外擴(kuò)散,具備“低庫(kù)存+強(qiáng)購(gòu)買力”雙重優(yōu)勢(shì)的區(qū)域有望率先迎來(lái)地價(jià)回暖。
??2月土地流拍率6%,環(huán)比下降了14個(gè)百分點(diǎn)?;仡欉^(guò)去三年數(shù)據(jù)可見,2月份流拍率環(huán)比均會(huì)出現(xiàn)較大幅度的環(huán)比下滑,這主要是受供地節(jié)奏影響,每年1月均有較多出讓難度較大的地塊,因此1月的基期流拍率都會(huì)短暫沖高。具體來(lái)看,本月廣州、揚(yáng)州、南通等地均有宅地撤牌或流標(biāo),如廣州白云山地塊容積率1.25,起拍價(jià)11億元,為二度出讓,且將出讓期延期至2025年2月,但直至1月末仍舊問(wèn)津者寥寥,最終遭遇撤牌。
??03 重點(diǎn)地塊
??京滬杭占據(jù)總價(jià)榜七席
上海包攬單價(jià)榜TOP3
??2月份兩榜持續(xù)向北京、上海、杭州等核心城市集中??們r(jià)TOP10中,北京、上海、杭州占據(jù)七席位置,單價(jià)TOP3均來(lái)自上海。總價(jià)榜首為上海虹口區(qū)宅地,該地塊容積率3.95,起拍價(jià)64.86億元,該地塊位于內(nèi)環(huán)瑞虹新城板塊,為舊改地塊。地塊吸引了5家競(jìng)買方,最終經(jīng)過(guò)184輪報(bào)價(jià)后,由金茂和慶隆聯(lián)合體競(jìng)得,成交總價(jià)89.64億元,溢價(jià)率38.2%。折算成交樓板價(jià)約11.7萬(wàn)元/平方米,成交時(shí)為全國(guó)名義樓板價(jià)第三高。目前周邊高端二手房掛牌價(jià)格普遍在14萬(wàn)元/平方米以上。在本月成交總價(jià)TOP10地塊中,有6宗地塊溢價(jià)率超過(guò)20%,其中杭州城東新城安琪兒的46號(hào)地塊,更是拍出了72.5%的溢價(jià)率,成交總價(jià)26.2億元,在短短5天之后再度刷新了所屬板塊的樓板價(jià)紀(jì)錄。2025年1、2月份大量高總價(jià)地塊的高溢價(jià)成交,為行業(yè)筑底企穩(wěn)開了一個(gè)好頭,也大大提振了業(yè)內(nèi)和相應(yīng)客群的心理預(yù)期。
??單價(jià)榜方面,榜首為上海靜安寺095-7袖珍宅地,該地塊已經(jīng)處于成交公示期,公示期將于2025年3月1日結(jié)束,該地塊建筑面積僅3000平方米,出讓價(jià)格達(dá)到4.9億元,折算樓板價(jià)高達(dá)16萬(wàn)元/平方米,若過(guò)地塊成功出讓,將刷新2024年8月成交的斜土路地塊13萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄,成為上海新的單價(jià)地王。此外上海的虹口宅地成交樓板價(jià)達(dá)到了11.7萬(wàn)元/平方米,楊思宅地成交樓板價(jià)達(dá)到了7.5萬(wàn)元/平方米,也均高于前期同板塊的成交樓板價(jià)。
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廈門2025年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃公布,宅地計(jì)劃供應(yīng)32宗共90公頃
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關(guān)于《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知(征求意見稿)》公開征求意見的公告
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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