[克而瑞]2019年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??導(dǎo) 讀 

??8月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，融資方面持續(xù)收緊，房企整體拿地意愿不強(qiáng)。銷(xiāo)售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期下滑，近3成企業(yè)本月未出手拿地。

☉ 文／克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??“前言：和上月相比，8月份的土地市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，成交量?jī)r(jià)在調(diào)控政策的高壓下持續(xù)下滑，環(huán)比分別下跌28.5%和19.6%。市場(chǎng)熱度方面，本月成交溢價(jià)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這一點(diǎn)從南京、合肥等此前土拍較熱城市都有流拍發(fā)生，也能說(shuō)明市場(chǎng)熱度回歸低谷。在當(dāng)前融資緊張的環(huán)境下，房企整體拿地意愿并不強(qiáng)烈，8月近三成百?gòu)?qiáng)房企未有土地入賬，融創(chuàng)、中海等房企也顯著放緩?fù)顿Y腳步，單月拿地金額均小于其前7月均值。目前“抓銷(xiāo)售、謹(jǐn)投資”還是房企的主流策略。1-8月整體來(lái)看，頭部房企在投資拓展上表現(xiàn)的更加理性和謹(jǐn)慎，銷(xiāo)售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期大幅下滑。城市及能級(jí)選擇上，百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)中有50%建面位于一、二線城市，其中中西部的二線和長(zhǎng)三角三四線更受房企青睞。綜合而言，源于房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)信托、海外融資渠道受限，難免會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性沖擊。但現(xiàn)階段土地市場(chǎng)并未重現(xiàn)去年下半年大范圍流拍的局面，對(duì)房企而言，投資拿地上整體保持審慎的態(tài)度即可，關(guān)注一二線和強(qiáng)三線的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

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??22家企業(yè)新增貨值達(dá)千億，10強(qiáng)房企占4成貨值

??2019年1-8月，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值超6.5萬(wàn)億，其中TOP10房企新增貨值均突破2000億元，而新增貨值集中度保持42%的高位，投資端依舊維持強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。新增貨值3強(qiáng)陣營(yíng)未變，碧桂園、萬(wàn)科、綠地均以超過(guò)3000億元的顯著優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先其他房企。

??截止至8月末，共有22家房企邁入新增貨值千億門(mén)檻，相比去年同期新增1家，考慮到今年較多房企調(diào)整戰(zhàn)略回歸二線、單位貨值有所上升，而千億陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量與去年基本持平，則可以看出企業(yè)整體拿地態(tài)度較為謹(jǐn)慎。

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??百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比持續(xù)維持低位，整體拿地保持理性

??從各梯隊(duì)1-8月份的拿地銷(xiāo)售比情況來(lái)看，銷(xiāo)售TOP10房企拿地銷(xiāo)售比持續(xù)維持在0.38，相較百?gòu)?qiáng)平均水平0.41來(lái)看，龍頭房企的拿地態(tài)度仍然保持理性。

??從各梯隊(duì)拿地銷(xiāo)售比變化情況來(lái)看，銷(xiāo)售水平在11-50強(qiáng)左右的房企拿地態(tài)度相對(duì)積極，在追逐規(guī)模賽道下，此類(lèi)房企需要通過(guò)積極補(bǔ)充貨值來(lái)不斷提升自身實(shí)力，其中美的、中梁前八月的拿地銷(xiāo)售比都達(dá)到0.7以上。

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??半數(shù)銷(xiāo)售TOP30房企，前八月新增貨值較去年同期下降

??與2018年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹(jǐn)，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)中多數(shù)房企新增拿地貨值均出現(xiàn)下滑。其中半數(shù)銷(xiāo)售TOP30房企中1-8月新增貨值較去年同期下滑近10%左右。

??尤其是頭部房企，在投資拓展上表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎和理性，銷(xiāo)售TOP10中僅華潤(rùn)、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，而融創(chuàng)、恒大等企業(yè)降幅則超過(guò)50%。一方面是規(guī)模房企自身土儲(chǔ)充足，在土地市場(chǎng)波動(dòng)較大、市場(chǎng)銷(xiāo)售尚未企穩(wěn)的情況下，主動(dòng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏，另一方面，融資收緊也倒逼規(guī)模房企在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)降負(fù)債、?，F(xiàn)金。

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??8月近3成房企未拿地，中海、融創(chuàng)等房企大幅放緩?fù)顿Y腳步

??在8月份樓市表現(xiàn)持續(xù)轉(zhuǎn)冷、土地市場(chǎng)并不樂(lè)觀情況下，1-8月新增貨值百?gòu)?qiáng)房企中有近3成企業(yè)本月未出手拿地。而銷(xiāo)售20強(qiáng)房企中，華潤(rùn)、萬(wàn)科8月拿地相對(duì)積極，單月拿地金額超過(guò)150億元，同時(shí)也有多家企業(yè)本月拿地金額不足10億元，單月拿地銷(xiāo)售比更是低至0.1以下，企業(yè)的拿地態(tài)度差異較大。

??規(guī)模房企中，有部分企業(yè)8月土儲(chǔ)投資大幅放緩，中海本月拿地金額僅有1.6億元，相對(duì)于前7個(gè)月平均超過(guò)110億元的土地投資來(lái)說(shuō)幾乎可忽略不計(jì)；此外榮盛發(fā)展、雅居樂(lè)、融創(chuàng)本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

??在大部分企業(yè)投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎的同時(shí)，也有部分企業(yè)投資態(tài)度相對(duì)積極。如綠城本月拿地金額達(dá)到144億元，華潤(rùn)、金茂8月拿地金額較前7月提升6成左右，其中華潤(rùn)在蘇州、杭州、南通等熱點(diǎn)城市均有收獲，對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售也將有較大助力。

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??投資聚焦中西部二線、長(zhǎng)三角三四線

??1-8月百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)中有51%建面位于一、二線城市，其中二線城市占比較2018年全年上升8個(gè)百分點(diǎn)，印證了當(dāng)前房企投資正在逐步回歸二線。區(qū)域分布上，中西部依舊火熱，占比接近4成，環(huán)渤海和珠三角區(qū)域相對(duì)較弱。

??細(xì)化到城市層面，中西部二線和長(zhǎng)三角的三四線城市更受百?gòu)?qiáng)房企的青睞。其中二線新增土儲(chǔ)建面TOP10中，中西部占據(jù)5席，昆明、武漢、重慶位列前三，這與城市土地供應(yīng)量較多、部分區(qū)域地價(jià)相對(duì)較低不無(wú)關(guān)系。三四線的選擇上房企仍然聚焦長(zhǎng)三角，例如近期土地較熱的南通，近兩月萬(wàn)科、碧桂園、中南等均有土儲(chǔ)入賬，而上半年安徽市場(chǎng)中最火熱的阜陽(yáng)，也是房企投資的主要城市。

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??土地市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)?shù)溃瑢徤鲬B(tài)度下仍可保持正常拿地節(jié)奏

??8月份，合肥調(diào)整了宅地出讓方式，意在進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)、增加租賃用房的供應(yīng)；房地產(chǎn)融資方面也持續(xù)收緊，銀行將開(kāi)發(fā)貸控制在2019年3月底時(shí)水平，此前信托類(lèi)的融資也遭到收緊管控。種種政策信號(hào)表明，后續(xù)市場(chǎng)情況依舊不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)房企拿地將維持謹(jǐn)慎態(tài)度，南京、合肥等熱點(diǎn)城市本月都有流拍發(fā)生也說(shuō)明市場(chǎng)熱度有一定程度回調(diào)。

??對(duì)于前8個(gè)月已經(jīng)基本完成補(bǔ)貨值的動(dòng)作房企而言，后4個(gè)月的工作重心還是應(yīng)以銷(xiāo)售、回款為主，增強(qiáng)現(xiàn)金流實(shí)力，做好抵御市場(chǎng)“寒冬”的準(zhǔn)備；對(duì)于目前仍有補(bǔ)貨需求的企業(yè)而言，后續(xù)土地市場(chǎng)以“穩(wěn)”為主，成交量?jī)r(jià)還有小幅回調(diào)的可能性，仍然可以適當(dāng)關(guān)注核心城市的土地市場(chǎng)，在市場(chǎng)窗口期獲取較為優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)。