[克而瑞]2021年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導(dǎo)讀

??雙集中供地帶動(dòng)土地市場(chǎng)升溫，房企投資積極性顯著回升，TOP50房企單月投資額創(chuàng)近一年新高。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：隨著集中供地持續(xù)推進(jìn)，5月份土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，熱度持續(xù)回暖。其中10個(gè)集中供地城市共成交371宗含宅用地，成交金額接近5000億元，但城市分化依舊顯著。

??集中供地中，依舊是規(guī)模房企占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，5月十城市中TOP30房企競(jìng)得40%土地。其中國(guó)企、央企、區(qū)域深耕型房企表現(xiàn)突出。而聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖成為中小房企破局之道。

??整體而言，企業(yè)投資意愿在持續(xù)回升，1-5月已有9家房企新增貨值破千億，而百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比也回升至0.3。此外，50強(qiáng)房企單月投資額超過(guò)4300億元，環(huán)比增長(zhǎng)51%，創(chuàng)2020年以來(lái)新高。

我們認(rèn)為，短期內(nèi)規(guī)模房企投資策略仍是聚焦首輪集中供地。但隨著政策不斷落地，二、三輪或?qū)⒊蔀橹行》科蟮臋C(jī)遇點(diǎn)。

??5月地市量?jī)r(jià)齊升
??北京、深圳、南京、廈門(mén)更受百?gòu)?qiáng)房企青睞

??2021年5月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交量?jī)r(jià)齊漲，總成交建面1.43億平方米，環(huán)比上漲6%；在核心城市如北京、杭州、南京等集中供地下，平均地價(jià)增至5425元/平方米，同環(huán)比漲幅分別為89%和33%。

??5月集中供地迎來(lái)出讓高峰，十個(gè)城市共計(jì)出讓含宅地塊371幅，成交金額接近5000億元。其中北京、南京和杭州成為“吸金大戶(hù)”，成交金額均超過(guò)990億元，遠(yuǎn)超其他城市。從集中度看，北京、深圳、南京、杭州、廈門(mén)八成以上地塊由百?gòu)?qiáng)房企競(jìng)得，而青島、濟(jì)南等半數(shù)地塊被百?gòu)?qiáng)外房企所獲。由此可見(jiàn)集中供地之下城市土地市場(chǎng)仍在分化。

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??TOP30房企競(jìng)得十城中40%土地
??聯(lián)合拿地成突圍之道

??5月十城集中供地中，銷(xiāo)售TOP30房企共斬獲40%的土地，規(guī)模房企憑借資金充裕、多元化的投資渠道優(yōu)勢(shì)顯著。其中，TOP10房企一共競(jìng)得76宗地，占比超過(guò)20%。具體來(lái)看：

??第一，國(guó)企、央企依舊是投資的主力軍。如萬(wàn)科、保利、中海、招商等綠檔企業(yè)，5月在集中供地中均新增5宗地塊以上。尤其是萬(wàn)科、招商等延續(xù)了4月積極拿地態(tài)勢(shì)，截止到5月，在首輪集中出讓中已分別獲得20和14宗地。

??第二，隨著核心城市集中供地節(jié)奏加快，區(qū)域深耕型房企得益于地緣優(yōu)勢(shì)及穩(wěn)定的市占率投資優(yōu)勢(shì)顯著。如濱江、融信聯(lián)手在杭州獲得7宗地，首開(kāi)也在北京新增5塊土地。

??值得注意的是，新城、金地、綠城等規(guī)模房企在5月集中供地中投資明顯提速。金地在環(huán)渤海繼續(xù)鞏固北京、濟(jì)南的優(yōu)勢(shì)，綠城則在浙江大本營(yíng)寧波連拿6宗地。

??總體來(lái)看，首批集中供地已經(jīng)過(guò)半，聯(lián)合拿地成為了眾多房企突圍之道。尤其是北京、杭州等土地總價(jià)較高的城市，抱團(tuán)成為主流，而“規(guī)模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”、外來(lái)房企與地方企業(yè)互補(bǔ)等組團(tuán)模式更為常見(jiàn)。

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??新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻同比上19%
??投資意愿持續(xù)回升

??截止5月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為78.2億元，同比上漲19%。共有24家房企新增貨值達(dá)到500億元，其中碧桂園、萬(wàn)科、保利等規(guī)模房企貨值已超過(guò)2000億元。

??從各梯隊(duì)新增貨值集中度來(lái)看，TOP1-10和TOP11-20房企新增貨值分別占百?gòu)?qiáng)的36%和17%，較4月末分別降低3、2個(gè)百分，但20強(qiáng)房企仍占據(jù)了新增貨值的一半以上。

??雙集中供地的推動(dòng)下，百?gòu)?qiáng)房企整體投資積極性顯著上漲，房企對(duì)熱點(diǎn)城市的土地仍有強(qiáng)烈需求。1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.3，較4月末的0.23有明顯提升，且各梯隊(duì)拿地銷(xiāo)售比均出現(xiàn)一定程度走高。其中，TOP21-30房企的拿地積極性最高，融信、濱江、正榮等房企拿地銷(xiāo)售比超過(guò)行業(yè)均值。

??4

??銷(xiāo)售50強(qiáng)單月投資額環(huán)比增51%
創(chuàng)2020年以來(lái)最高水平

??在集中供地的推動(dòng)下，5月銷(xiāo)售50強(qiáng)房企投資力度大幅回升。單月投資額超過(guò)4300億元，同環(huán)比分別上漲8%和51%，創(chuàng)下2020年以來(lái)最高水平。

??TOP50中超過(guò)半數(shù)房企單月投資額環(huán)比提升，共16家房企單月投資額超過(guò)百億。例如萬(wàn)科、華潤(rùn)、融信等房企在核心城市投資金額頗大。此外，碧桂園雖然在集中供地中投資較為溫和，但由于其布局廣泛，單月投資額也超過(guò)200億元。

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??結(jié)構(gòu)性影響下一線成交占比增至18%
??長(zhǎng)三角成交金額占49%

??在供地結(jié)構(gòu)影響下，5月百?gòu)?qiáng)房企在一二線的投資比例持續(xù)提升，金額占比達(dá)到65%，較上月增加7個(gè)百分點(diǎn)。

??區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角依然是投資的主力區(qū)域，1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地中有49%位于長(zhǎng)三角區(qū)域。其次，在北京集中供地下，環(huán)渤海區(qū)域占比達(dá)到18%，較4月末提8個(gè)百分點(diǎn)。中西部和珠三角分別占17%和16%，占比相當(dāng)。

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??首輪集中供地規(guī)模房企領(lǐng)跑
??二、三輪集中供地或成中小房企機(jī)遇

??從5月份集中供地來(lái)看，規(guī)模房企、國(guó)企等資金實(shí)力雄厚的房企成為首次集中供地中的贏家，將諸多優(yōu)質(zhì)地塊收入囊中，反之中小房企生存環(huán)境堪憂，只能通過(guò)聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖的方式參與。

??短期來(lái)看，在首輪集中供地中規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)仍將延續(xù)，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。6月份上海、蘇州、合肥、鄭州等熱門(mén)城市將進(jìn)行首次集中供地，整體熱度也將繼續(xù)提升。

??對(duì)于未能成功拿地的企業(yè)（尤其中小房企）來(lái)說(shuō)，及時(shí)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲(chǔ)、保證企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類(lèi)房企面臨的一大考驗(yàn)。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆?zhēng)奪的絕佳時(shí)機(jī)。