[克而瑞]2019年上半年中國房企總土儲貨值TOP100

??重要說明

??本榜單中企業(yè)總土儲是指企業(yè)所有已確權土地中未售部分。 

??多數(shù)上市企業(yè)在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整如下：

??部分企業(yè)公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來可售資源，統(tǒng)一去除該部分數(shù)據(jù)。 

??隨著城市更新的深入，很多企業(yè)的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。 

??對于土地貨值判斷，每家企業(yè)采取的估值標準不同。我們統(tǒng)一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。 

??另外，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務，因此本土儲統(tǒng)計也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??8家房企總土儲貨值破萬億

??恒大、碧桂園、融創(chuàng)分列前三

??2019年上半年總土儲TOP100房企貨值總量已經(jīng)突破43萬億，其中總貨值突破萬億的企業(yè)共8家，與2018年持平，較2017年增加2家。當前總土儲百強門檻達834億元，較2018年末提升8.4%。 

??有4家企業(yè)總土儲貨值已經(jīng)突破2萬億元，成為行業(yè)的“地主”。分別是恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利發(fā)展。較2018年末排名來看，總土儲十強房企變動較小，僅10強內(nèi)部排名稍有調(diào)整，進入門檻依然較高，規(guī)模房企優(yōu)勢明顯。 

??分布來看，總土儲貨值在3000億元以上的房企達到42家，3000億-5000億占到半數(shù)，成為未來規(guī)模沖擊兩千億的主力軍，例如中南、金科、正榮等。另，有53家企業(yè)總土儲貨值集中在1000-3000億，千億陣容儲備充足的同時，競爭也十分激烈，轉(zhuǎn)化率將成為房企突圍的關鍵。

??2

??超4成土儲集中于銷售TOP10

??土儲排名與銷售排名高度統(tǒng)一

??從總土儲貨值集中度來看，銷售TOP10企業(yè)土儲貨值占百強總貨值的4成以上，土地資源仍高度集中于頭部房企，行業(yè)集中度維持在高位，頭部房企的規(guī)模優(yōu)勢持續(xù)擴大。

??整體行業(yè)集中度持續(xù)升高，還體現(xiàn)在總土儲TOP20與銷售TOP20高度重合。范圍縮小至TOP10來看，短期龍頭房企的地位更難以撼動的?？偼羶OP10的企業(yè)幾乎全部來自2019年上半年銷售10強，僅有世茂銷售暫列第11，總土儲位列第9。不過從世茂上半年積極通過收并購拿地的舉措來看，有望在年末進入銷售10強。

??3

??百強房企總土儲平均去化4.2年

??10強房企去化周期最低

??截止至2019年上半年，百強房企總土儲的平均去化周期為4.24年，相較2018年末上漲了0.34年，主要是受到上半年市場運行較為平淡的影響。 

??TOP10房企總土儲去化周期為4.07年，是去化周期最短的梯隊，主要是由于在市場進一步分化的基礎上龍頭房企一方面拿地理智，另一方面銷售能力較強；而相應地，2019年上半年以來拿地十分積極的銷售50強之后房企土儲去化周期達到4.62，在各梯隊中最長。

??通過去化可以看出龍頭房企和后50強房企在上半年截然不同的拿地態(tài)度。龍頭房企土儲總量大，但去化周期并不長，而且拿地相對理性；但后50強房企中，部分企業(yè)出于維持規(guī)模的需要，被迫加速納儲，但銷售不振導致去化周期拉長的風險需要警惕。

??4

??土儲相對充裕

??將支撐金茂、越秀等房企銷售再進一步

??對比房企2019年上半年土儲貨值排名和2019年1-8月銷售排名來看，有三類房企的表現(xiàn)值得關注： 

??第一，總土儲貨值排名遠高于銷售排名的房企。例如金融街、國瑞、力高等房企，總土儲排名較銷售高出30位左右。相較而言，充裕的土儲也是這些房企業(yè)績再上臺階的助力，在保證自身運營良好的情況下，未來業(yè)績沖擊500-1000億問題不大。 

??第二，部分規(guī)模房企總土儲無論是自身排名還是和銷售相比均上升較快。例如金茂、富力、雅居樂等。由于本就處在規(guī)模較高且競爭更為激烈梯隊中，因此總土儲貨值的提升對于未來銷售的加成效應更加明顯。其中金茂不包含一級土地開發(fā)的總土儲貨值為8929.8億元，排名也較銷售高出6位，這些位于二線的高貨值土儲或?qū)⒅平鹈匿N售沖擊前十五甚至更高。 

??第三，部分不在銷售百強的房企，如新湖中寶、中庚等房企，相對充裕的土儲將是其規(guī)模進階的跳板。但需要注意的是，土儲并非越多越好，只有適合自身發(fā)展節(jié)奏、管控能力之內(nèi)的合適數(shù)量才能起到正面作用，不然將會適得其反。因此，對于這些房企而言，有了土儲的相對優(yōu)勢，接下來的重心需要在內(nèi)部運營機制、體制中繼續(xù)苦煉內(nèi)功。 

??另外，還有一些銷售百強企業(yè)甚至沒有排進總土儲貨值榜前一百名。如當代、九龍倉等、此類企業(yè)未來銷售業(yè)績不僅可能會被部分供貨充足的企業(yè)追上，更面臨業(yè)績增長后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問題。

??5

??百強中西部土儲豐厚

??佛山、惠州、南通等成熱點城市

??隨著房企回歸二線城市戰(zhàn)略實施，百強房企上半年的新增土儲中位于二線城市建筑面積比例穩(wěn)定增加且已經(jīng)超過三四線城市的占比。截至2019年上半年末，銷售百強房企土地儲備中有一半位于二線城市。 

??在區(qū)域的選擇上，由于中西部核心城市持續(xù)發(fā)力，百強房企土儲中33%的建筑面積位于中西部區(qū)域，此外長三角和珠三角土儲占比相近，環(huán)渤海區(qū)域則相對較少，百強房企在環(huán)渤海的土儲僅占20%。

??從城市層面來看，百強房企囤地最多的城市仍然是重慶，武漢、天津、成都等區(qū)域核心二線城市也是百強房企的重要貨倉；一線城市廣州、北京和上海均上榜，百強房企在深圳的土儲量依然較低，深圳未來的土地競爭預計還將較為激烈；而三四線城市中，除佛山、惠州仍然榜上有名以外，南通也是近兩年房企爭相布局的熱點城市。2019年以來南通樓市整體熱度不減，房價地價持續(xù)上漲，百強房企中南、華潤、萬科、碧桂園等都在南通落子，加之南通享受上海輻射的紅利，未來前景仍然較為明朗。

??6

??房企投資將繼續(xù)保持謹慎

??首要任務仍是促銷售、抓回款

??從上市房企的中報發(fā)布會來看，龍頭房企萬科、恒大、碧桂園等標桿型企業(yè)全年都保持理性的拿地態(tài)度，但此類企業(yè)具備暫緩拿地的資本，在市場預期不明朗的情況下收緊投資能夠在一定程度上降低風險；另外世茂、中海、榮盛則全年都保持較為積極的拿地態(tài)度，一方面是此類企業(yè)預算充足，另一方面是這部分企業(yè)追求進一步的業(yè)績增長。

??而部分企業(yè)上、下半年拿地態(tài)度有所轉(zhuǎn)變：陽光城、融信等由于上半年拿地保持理性，投資目標尚未完成，更關注下半年土地市場；中駿、佳兆業(yè)等企業(yè)上半年已經(jīng)積極拿地，完成納儲需求，下半年在市場預期持續(xù)較冷的情況下，拿地腳步預計有所放緩。