2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜

??04  企業(yè)表現(xiàn)：龍頭房企穩(wěn)定增長  恒大權(quán)益榜穩(wěn)居第一

??截至2019年末，四家龍頭房企全口徑銷售額均已突破5500億元，但增速相較2018年同期明顯放緩。TOP4房企中，恒大在九月、十月通過降價(jià)促銷，去化效果明顯，特別是10月份創(chuàng)下單月903億元業(yè)績。截至年末累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額6080億元，超額完成全年6000億元的年度目標(biāo)，權(quán)益銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)榜首。

??融創(chuàng)則憑借其收并購優(yōu)勢、充裕的可售貨量以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，首次突破5000億規(guī)模，9-11月連續(xù)三個(gè)月單月銷售均保持在600億元以上。2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額5556.3億元，同比增長超20%，突破全年5500億元的銷售目標(biāo)。值得注意的是，在TOP4房企之外，保利也緊隨其后，今年全年的全口徑業(yè)績規(guī)模超4700億元。

       05 目標(biāo)完成率：絕大多數(shù)房企  如期達(dá)成年度目標(biāo)

??從2019年企業(yè)目標(biāo)完成情況來看，絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的房企，均已達(dá)成年度業(yè)績目標(biāo)。其中，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企業(yè)績表現(xiàn)較佳，早在11月就已提前完成全年目標(biāo)。而截至12月末，世茂、陽光城、金科、中梁、中駿、建業(yè)等8家房企的目標(biāo)完成率均在115%之上。

??但總體來看，近年來調(diào)控持續(xù)、市場整體去化率不及預(yù)期，房企的目標(biāo)完成率呈逐年降低的態(tài)勢。相比2016年、2017年近8成房企目標(biāo)完成率超110%，2019年該區(qū)間的房企數(shù)量明顯降低。今年僅半數(shù)房企的目標(biāo)完成率集中在100%-110%之間。我們認(rèn)為，在房企整體目標(biāo)增速放緩，平均目標(biāo)增長率由2018年的41%回落至20%的背景下，雖然2019年絕大多數(shù)房企都達(dá)成了全年業(yè)績目標(biāo)，但整體表現(xiàn)不及2016、2017年。

??06 增長質(zhì)量：合作增加、權(quán)益下降  企業(yè)高質(zhì)量增長應(yīng)受到更大關(guān)注

??從權(quán)益榜數(shù)據(jù)可以看出，近年來行業(yè)整體項(xiàng)目合作情況增多，TOP100房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。一方面，在目前地價(jià)高企、房企資金趨緊、拿地難度和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的行業(yè)背景下，房企間的合作開發(fā)已成為常態(tài)。另一方面，當(dāng)前市場背景下，更多的小規(guī)模企業(yè)選擇通過合作開發(fā)擴(kuò)充全口徑業(yè)績規(guī)模，整體的權(quán)益比例相應(yīng)降低。但我們認(rèn)為，在近年政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質(zhì)控速、追求高質(zhì)量增長的行業(yè)發(fā)展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過去?；诋?dāng)前項(xiàng)目合作的增多，銷售操盤口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運(yùn)營及投資能力，應(yīng)受到更多的關(guān)注。如碧桂園、華潤、陽光城、富力、佳兆業(yè)等企業(yè)都選擇對(duì)權(quán)益口徑業(yè)績進(jìn)行披露，也表現(xiàn)了其管理層在企業(yè)規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，對(duì)業(yè)績高質(zhì)量增長給予了更大的關(guān)注。 

??07 展望：2020年企業(yè)發(fā)展展望

??展望2020年，中央“房住不炒，穩(wěn)字當(dāng)頭”的政策主基調(diào)不會(huì)改變，中央也將嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定仍是下一階段房地產(chǎn)政策調(diào)控的重中之重。企業(yè)層面，雖然目前市場整體去化承壓，但行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的環(huán)境已趨于明朗。預(yù)計(jì)未來規(guī)模房企整體的規(guī)模增長將進(jìn)入平穩(wěn)期。而在市場調(diào)整期下，房企融資環(huán)境將繼續(xù)低位運(yùn)行，企業(yè)投資也將保持維持謹(jǐn)慎。此外，隨著住宅產(chǎn)品回歸居住本質(zhì)，未來也會(huì)有更多的房企從產(chǎn)品端發(fā)力，通過產(chǎn)品體系標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品精細(xì)化、智能化的建設(shè)，提升自身產(chǎn)品競爭力。 

??市場：控金融防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定是主基調(diào)

??從行業(yè)政策走向來看，2020年中央“房住不炒，穩(wěn)字當(dāng)頭”的主基調(diào)不會(huì)改變，穩(wěn)定仍是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策的重中之重。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段去杠桿最重要的領(lǐng)域，中央將控金融防風(fēng)險(xiǎn)，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌，但結(jié)構(gòu)性寬松可期。同時(shí)，在LPR利率中樞下移的作用下，房貸利率也將穩(wěn)中有降。另一方面，地方調(diào)控將保持“外松內(nèi)緊”，人才新政繼續(xù)發(fā)力，“四限”調(diào)控局部放松，但整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊?；诖?，2020年整體的成交規(guī)模有望與今年持平或小幅微增，不同能級(jí)城市行情也將相對(duì)獨(dú)立，一線城市樓市有望小幅升溫，二線整體維穩(wěn)，城市間分化還將持續(xù)，而回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的大多數(shù)三四線城市。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將保持穩(wěn)中微降的趨勢，施工、竣工加速將為其提供穩(wěn)固支撐。新開工面積累計(jì)增速將逐步回落，受資金面趨緊和基數(shù)較低的影響，土地購置面積增速或?qū)⒊掷m(xù)回升，但增幅相對(duì)有限。 

??業(yè)績：規(guī)模增長趨于平穩(wěn)，企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展是關(guān)鍵

??雖然2019年市場整體去化存壓，但目前行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗，預(yù)計(jì)2020年企業(yè)整體的規(guī)模增長將進(jìn)入平穩(wěn)期，整體維持穩(wěn)中有升。百強(qiáng)內(nèi)部各梯隊(duì)房企競爭加劇的同時(shí)，分化格局也將得到延續(xù)。在這樣的行業(yè)背景和競爭格局下，房企戰(zhàn)略應(yīng)以謹(jǐn)慎求穩(wěn)為主。對(duì)于房企而言，防范風(fēng)險(xiǎn)、更好地適應(yīng)市場調(diào)整是第一要?jiǎng)?wù)。目前，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過去，企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)已逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。在房企整體目標(biāo)增速趨緩的同時(shí)，行業(yè)也將對(duì)業(yè)績高質(zhì)量增長將給予更大關(guān)注。而在市場去化承壓的背景下，企業(yè)銷售規(guī)模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大，未來激烈的行業(yè)競爭將對(duì)房企自身的組織管控及運(yùn)營提出更高的要求。城市布局、品牌效應(yīng)、項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品力打造都將是房企未來核心競爭力的重要組成。 

??投資：企業(yè)現(xiàn)金為王，新增投資延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度

??2020年，房企投資仍將保持謹(jǐn)慎態(tài)度，分化、聚焦、審慎是主旋律。首先，在政策外松內(nèi)緊、融資不斷收緊的大背景下，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金壓力陡增。預(yù)計(jì)企業(yè)投資態(tài)度將延續(xù)近兩年的保守態(tài)勢，拿地回歸理性。其次，隨著土地市場降溫、可比地價(jià)有回落之勢，不同城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)分化，部分“底線未降、預(yù)期下行”的城市在地方財(cái)政壓力下，出讓條件可能出現(xiàn)讓步。整體而言，2020年整體的投資節(jié)奏會(huì)呈現(xiàn)“前松后緊”的局面，若年前獲得的地塊能夠在年內(nèi)上市，對(duì)于高周轉(zhuǎn)的企業(yè)而言仍有吸引力。城市選擇上，收縮、聚焦、區(qū)域深耕將是房企未來布局的主要戰(zhàn)略方向，2020年應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一二線城市以及行情反彈的省會(huì)城市。而在三四線城市的選擇上，應(yīng)避免全覆蓋和過度下沉，警惕前期地價(jià)非理性上漲的和人口流失嚴(yán)重的三四線，重點(diǎn)關(guān)注城市圈紅利之下有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線，例如長三角一體化和粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的衛(wèi)星城市。從輪動(dòng)角度而言，這些環(huán)核心周邊三四線城市經(jīng)過一波調(diào)整之后，在城市群、城市圈紅利的推動(dòng)下，未來發(fā)展前景依然巨大。 

??融資：融資環(huán)境低位運(yùn)行，企業(yè)自身造血能力是關(guān)鍵

??2019年一季度之后，房企的融資環(huán)境基本處于底部運(yùn)行，窗口期過后房企的融資難度顯著加大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企融資會(huì)持續(xù)保持在低位。從融資成本來看，2019年絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要是因?yàn)榫硟?nèi)外的融資成本、尤其是境外發(fā)債成本持續(xù)走高。且受到境內(nèi)融資限制持續(xù)增加的影響，企業(yè)境外融資占比也持續(xù)加大。預(yù)計(jì)未來房企融資成本將繼續(xù)保持在較高水平。融資渠道上，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統(tǒng)的融資渠道受到的限制越來越多。而資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的融資規(guī)模雖有上漲，但對(duì)整體的房企融資疏解來說仍然有限。另一方面，雖然2019年上市熱度延續(xù)，新上市房企數(shù)量繼續(xù)保持在高位。但對(duì)于房企來說，上市并不意味著水到渠成。從長期發(fā)展的角度，如何提升企業(yè)回款能力、優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，獲取資本市場認(rèn)可，決定了房企上市的最終效益。 

??產(chǎn)品：住宅回歸居住本質(zhì)，產(chǎn)品紅利時(shí)代來臨

??當(dāng)下，多數(shù)規(guī)模房企完成全國化布局后開始深耕，房企產(chǎn)品戰(zhàn)拉開帷幕。而隨著住宅產(chǎn)品開始回歸居住本質(zhì)，更多的房企會(huì)從產(chǎn)品端發(fā)力，通過打造產(chǎn)品溢價(jià)謀求利潤的增加。我們認(rèn)為，未來房企的產(chǎn)品發(fā)展將有以下幾大趨勢：首先，越來越多的房企會(huì)著重產(chǎn)品體系標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，推動(dòng)地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用。在強(qiáng)化協(xié)同機(jī)制的同時(shí)，進(jìn)一步提升工作效率，為數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策科學(xué)化、生產(chǎn)一體化賦能。其次，客戶需求變化加快住宅戶型空間創(chuàng)新，未來住宅產(chǎn)品定制化和精細(xì)化將成趨勢。未來，多樣化改善需求的不斷釋放會(huì)倒逼房企加速產(chǎn)品戶型空間創(chuàng)新和精細(xì)化發(fā)展。第三，在美好生活的追求下，購房者對(duì)居住體驗(yàn)的衡量將逐步由戶型本身延伸到住宅社區(qū)空間的建設(shè)和運(yùn)營。住宅社區(qū)空間建設(shè)和運(yùn)營也將成為未來房企項(xiàng)目主打賣點(diǎn)之一。最后，隨著年輕購房群體的不斷增加，智能化接受度和認(rèn)可度也將顯著提升?？萍贾?，智能家居和智慧社區(qū)將更多地應(yīng)用在項(xiàng)目中，產(chǎn)品智能化浪潮將持續(xù)。 

??多元化：戰(zhàn)略性收斂聚焦，以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為軸心延伸

??近年來，眾多規(guī)模房企已經(jīng)通過戰(zhàn)略調(diào)整，收縮多元化業(yè)務(wù)、聚焦主業(yè)發(fā)展。未來，企業(yè)多元化戰(zhàn)略整體將更趨謹(jǐn)慎。一方面，部分房企多元業(yè)務(wù)難以摸索出適合的盈利模式，投入產(chǎn)出效率不及預(yù)期從而拖累企業(yè)整體發(fā)展，及時(shí)剝離是房企戰(zhàn)略性收縮下的合理選擇。另一方面，房企在多元業(yè)務(wù)發(fā)展的不斷摸索與試錯(cuò)過程中，將更加注重挖掘強(qiáng)項(xiàng)業(yè)務(wù)潛力，實(shí)現(xiàn)資源的有效分配，側(cè)重點(diǎn)加強(qiáng)、發(fā)揮出強(qiáng)項(xiàng)優(yōu)勢。企業(yè)多元化業(yè)務(wù)也仍將圍繞地產(chǎn)生態(tài)業(yè)務(wù)展開，發(fā)展方向更為明確，與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同性也將更為緊密。