[克而瑞]2020年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、TOP100業(yè)績(jī)單月同比轉(zhuǎn)正，增速高于市場(chǎng)平均；

??2、TOP20房企11家單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)；

??3、多數(shù)房企今年拿地策略審慎。

??榜單解讀

??前言，2020年4月，市場(chǎng)熱度回升、房企加快供貨，百?gòu)?qiáng)房企銷售恢復(fù)情況略好于預(yù)期。市場(chǎng)層面，4月一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)暖，成交量環(huán)比增長(zhǎng)37%，24個(gè)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程也明顯好于預(yù)期。企業(yè)層面，TOP100房企4月單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比上升17.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)降幅自3月以來繼續(xù)收窄。整體而言，一季度以來市場(chǎng)及企業(yè)銷售表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正軌。 

??展望未來，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)銷售窗口期，一二線以及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，市場(chǎng)前景更為可期。同時(shí)，預(yù)計(jì)2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性增加、房企融資環(huán)境預(yù)期向好。對(duì)于房企而言，在當(dāng)前的銷售窗口期，應(yīng)繼續(xù)加緊供貨、加大力度促銷售、抓回款，力爭(zhēng)將疫情的負(fù)面影響降至最低。

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      銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，單月業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正

??2020年4月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。從累計(jì)業(yè)績(jī)來看，2020年1-4月TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降14.5%，但4月銷售的恢復(fù)情況略好于預(yù)期，降幅自3月以來繼續(xù)收窄。整體而言，一季度以來市場(chǎng)及企業(yè)銷售表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正常。

??2

??TOP100操盤金額入榜門檻36.1億元

??2020年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。

??3

??TOP20房企中15家單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升

??4月，TOP20房企中有15家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，11家企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。其中，碧桂園4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)4.5%。恒大4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額650億元，較3月環(huán)比增長(zhǎng)4.7%。

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??樓市快速回暖供求皆恢復(fù)至疫前

??一二線以及強(qiáng)三線市場(chǎng)前景更為可期

??4月，銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)充裕，按揭貸款的放貸節(jié)奏明顯加快，房貸利率也適度下移。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，房企加快供貨節(jié)奏，市場(chǎng)熱度迅速回溫，供求皆恢復(fù)至疫前，同比跌幅由上月的3成左右降至1成以內(nèi)。 

??具體而言，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)暖，成交量環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比跌幅進(jìn)一步收窄至10%。其中，3月下半月伊始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)便快速回暖，成交量基本恢復(fù)至2019年月均成交量的7成左右。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程整體好于預(yù)期，但兩極分化特征愈加明顯，總價(jià)1000-2000萬豪宅銷售火爆，核心地段豪宅再現(xiàn)搶購(gòu)潮。不過，剛需市場(chǎng)依舊不景氣，遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤仍去化困難。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不溫不火，房企對(duì)未來市場(chǎng)信心不足，新開盤項(xiàng)目平均去化率仍處三至四成的相對(duì)低位。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已然出現(xiàn)過熱的征兆，不分產(chǎn)品、不分檔次銷售全線飄紅。一方面，高端市場(chǎng)持續(xù)火熱，豪宅基本開盤即售罄。另一方面，剛需盤去化速度明顯加快，新開盤項(xiàng)目去化率大都能達(dá)到80%。 

??24個(gè)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程明顯好于預(yù)期，成交量環(huán)比近乎全線回升，同比跌幅大幅收窄至4%。其中，4成以上二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，成交量同比步入上行通道。其余近6成二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，成交量同比跌幅進(jìn)一步收窄。尤其是無錫、常州和佛山這類強(qiáng)三線城市，成交量已基本恢復(fù)至疫前，同比跌幅皆不足5%。 

??各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)明顯升溫，南京、合肥、杭州等成交量同比皆增，徐州市場(chǎng)異?；馃?，成交量創(chuàng)近年來單月新高。上海、蘇州、寧波等成交量同比仍降，但同比跌幅均有所收窄。中西部地區(qū)市場(chǎng)梯次轉(zhuǎn)暖，鄭州、長(zhǎng)沙和成都等成交量迅速回升，同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，重慶、西安等成交量同比跌幅進(jìn)一步收窄，武漢成交量也恢復(fù)至疫前的半數(shù)。東北地區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能相對(duì)較弱，大連、長(zhǎng)春等成交量較疫前仍有一定差距。

??5

??2020年戰(zhàn)略：

??整體延續(xù)審慎的投資態(tài)度，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性預(yù)期改善

??目前，2019年報(bào)季已經(jīng)結(jié)束，各大房企對(duì)于全年的戰(zhàn)略態(tài)度也基本定調(diào)。

??1）拿地：房企整體維持謹(jǐn)慎拿地策略，市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)受關(guān)注

??2020年受疫情影響，市場(chǎng)不確定性積聚，萬科、融創(chuàng)、綠地等多數(shù)房企均表示今年將繼續(xù)保持審慎的投資態(tài)度，謹(jǐn)慎拿地。城市布局上，一二線城市仍為布局核心，三四線城市也受到碧桂園、綠地等房企關(guān)注，特別是地理位置突出、人口快速集聚三四線城市存在較好的機(jī)會(huì)。 

??拿地方式上，收并購(gòu)和城市更新成為今年兩大關(guān)鍵詞。收并購(gòu)方面，今年或迎來收并購(gòu)大潮，華潤(rùn)、綠城、中海等房企都將加大收并購(gòu)力度，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。此外，城市更新項(xiàng)目成為企業(yè)發(fā)展新引擎，越來越多的房企將增加城市更新項(xiàng)目。同時(shí)，由于舊改項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)，城市更新也將成為房企獲取大灣區(qū)核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的重要渠道。

??2）融資：國(guó)內(nèi)流動(dòng)性增加，短期內(nèi)房企融資成本或下降

??在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，房企普遍認(rèn)為今年國(guó)內(nèi)流動(dòng)性增加，融資環(huán)境預(yù)期向好。流動(dòng)性的增加將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)信貸的支持，利率或面臨下調(diào)，企業(yè)融資成本也將下降，這對(duì)于企業(yè)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)都起到積極的作用。海外方面，由于疫情影響，融資風(fēng)險(xiǎn)加大。 

??我們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性寬松雖然利好房企融資，但房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)不變，作用效果可能有限。面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，房企既要積極做好國(guó)內(nèi)融資申請(qǐng)工作，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好融資準(zhǔn)備；同時(shí)也要打通多元化融資渠道，提升自身的融資能力。整體上，2020年，拓展融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)仍是房企普遍的努力方向。

??3）多元化：物業(yè)管理板塊分拆上市成為趨勢(shì)

??近年來，物業(yè)管理已經(jīng)成為房企多元化的重要戰(zhàn)略方向。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)管理業(yè)務(wù)價(jià)值凸顯出來，今年在疫情影響下，物業(yè)管理得到社會(huì)的進(jìn)一步重視。受資本市場(chǎng)的認(rèn)可,房企物業(yè)管理板塊分拆上市已經(jīng)成為趨勢(shì),華潤(rùn)置地、世茂、合景泰富等房企物業(yè)的分拆均在推進(jìn)中。 

??面對(duì)物業(yè)管理廣闊的發(fā)展前景，房企在擴(kuò)大物業(yè)規(guī)模的同時(shí)，也要注重盈利能力的提升，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展。當(dāng)前，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)空間還很大，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域有待進(jìn)一步拓展，房企需不斷擴(kuò)大和深化管理服務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)收益多元化，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。