[克而瑞]2020年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜

??11月，房地產(chǎn)市場似有好轉(zhuǎn)的跡象，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積企穩(wěn)回升，同、環(huán)比分別增長16%和4%。

??具體而言，一線城市成交小幅回調(diào)，環(huán)比微降1%，同比仍增長35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應(yīng)量影響，市場需求依舊堅挺。廣州市場持續(xù)火熱，成交持續(xù)高位運行，南沙、增城兩區(qū)市場異?；鸨?，合計成交占比近半。而在供應(yīng)接連放量的作用下，深圳成交顯著放量，并創(chuàng)近年來單月新高。受限價政策影響，中高端項目預(yù)售價格大都低于市場預(yù)期，“網(wǎng)紅盤”買到即賺到的心理預(yù)期強烈，致使深圳“打新”市場持續(xù)火爆。

??25個二、三線城市成交企穩(wěn)回升，環(huán)比增長4%，同比增長14%。其中，6成二三線城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。近7成二三線城市成交同比皆增，受去年同期較低基數(shù)影響，徐州、合肥同比增長兩倍有余。僅限于寧波、蘇州、南寧等市場遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場形勢愈加嚴峻，房價已然步入下降通道。

??各區(qū)域市場持續(xù)分化，長三角地區(qū)整體市場熱度不減，南京、杭州等成交穩(wěn)步回升，徐州、合肥持續(xù)放量，同比增長兩倍有余。僅限于寧波、蘇州市場轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比雙降。因供應(yīng)顯著縮量，上海成交連續(xù)兩月回落，但由于市場需求堅挺，隨著年底供應(yīng)放量，屆時成交或?qū)⒋蠓磸棥；浉郯拇鬄硡^(qū)市場持續(xù)火熱，因一、二手房價格倒掛，深圳“打新”市場火爆，“網(wǎng)紅盤”認購踴躍，開盤即售罄的項目不在少數(shù)，致使成交創(chuàng)新高。廣州市場供需兩旺，房企供貨熱情持續(xù)高漲，熱銷盤吸客能力強且貨量充足，開盤當天去化率均能達到90%以上。核心城市廣、深市場持續(xù)火熱，整體性抬升了周邊衛(wèi)星城市的市場熱度。東莞市場進一步升溫，成交企穩(wěn)回升，同比漲幅擴容至50%以上。佛山成交環(huán)比雖有所回落，但整體仍處高位，同比漲幅仍接近30%。中、西部地區(qū)房企明顯加快供貨節(jié)奏，去化情況卻不盡相同。其中，受惠于供應(yīng)放量，成都、西安等成交放量增長，同比再度轉(zhuǎn)正，武漢成交顯著放量，并創(chuàng)近年來單月新高。長沙、重慶市場運行平穩(wěn)，成交高位回調(diào)，同比漲幅明顯收窄。鄭州市場形勢依舊嚴峻，成交再次步入下降通道，遠郊區(qū)域去化壓力不斷加劇。

??而從我們近期調(diào)研情況來看，9、10月中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場曾短暫回暖，返鄉(xiāng)置業(yè)需求進場，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場全面轉(zhuǎn)冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房價將轉(zhuǎn)跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。疫后置業(yè)群體普遍捂緊錢袋子，整體客戶質(zhì)量在下降，價格遂成為首要關(guān)注因素。購房者大都全城看房比較價格，購房決策周期明顯拉長，并對價格異常敏感，價差100元/平方米便成為買不買的重要因素。

??展望未來，年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限。相較而言，核心一、二線城市市場需求堅挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長，成交也實難恢復(fù)至年內(nèi)高位。

??長期以來，春節(jié)期間三四線城市普遍有返鄉(xiāng)置業(yè)的市場慣例。受限于年底疫情似有反復(fù)的跡象，今年東南沿海城市工廠的停工期普遍更早，預(yù)計12月中旬三四線城市將陸續(xù)開啟返鄉(xiāng)置業(yè)行情。隨著市場下行壓力不斷加劇，今年房企對返鄉(xiāng)置業(yè)多有期待，期盼成交能迅速反彈，階段性緩解去化壓力。不過，基于疫后居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，我們認為今年三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)行情或?qū)⒄w弱于往年，市場走弱的趨勢較難根本性扭轉(zhuǎn)。