克而瑞研究中心2022-08-02 16:06:53來源:克而瑞
??導(dǎo) 讀
??1、7月土地成交規(guī)模環(huán)比降41%,平均樓板價創(chuàng)年內(nèi)新高
??2、百強(qiáng)整體拿地銷售比達(dá)0.19,銷售百強(qiáng)僅部分TOP30在拿地
??3、優(yōu)質(zhì)地塊增加刺激部分城市二輪“局部升溫”,但民企拿地依舊羸弱
??榜單解讀
??“前言:7月份,在核心城市通過“犧牲規(guī)模、提高質(zhì)量”的“讓利”之下,土地市場呈現(xiàn)量跌價漲,同時城市間分化持續(xù)加劇。
??企業(yè)拿地層面,并未較上半年出現(xiàn)顯著變化,仍有近四成房企投資停滯,即便是核心城市火熱地塊帶動整體土拍有所回暖,但拿地依舊是央國平等老面孔,民企持續(xù)“隱身”。
??投資策略上,三四線關(guān)注度持續(xù)走低,房企投資高度聚焦于22個核心城市,1-7月百強(qiáng)投資金額有83%集中于22城。區(qū)域分布上,長三角吸引了50%的投資額,仍是布局要塞。
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??7月土地成交規(guī)模環(huán)比降41%
??平均樓板價創(chuàng)年內(nèi)新高
??隨著第二輪集中供地進(jìn)入尾聲,7月份土地市場供求規(guī)模環(huán)比均表現(xiàn)為回落,截至7月26日,全國300城經(jīng)營性土地6月總成交建筑面積為7803萬平方米,環(huán)比下降41%,同比降幅近五成。因月內(nèi)一、二線成交占比上升,廣州、上海、南京等核心城市月內(nèi)均有集中土拍進(jìn)行,致成交單價上升至4660元/平方米,創(chuàng)年內(nèi)新高。
??同時,土地市場的熱度呈現(xiàn)出分化加劇的情況,本月成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價率水平,但是南京、重慶、長沙溢價率均不及上輪,無錫平均溢價率也在低位徘徊,導(dǎo)致本月平均溢價環(huán)比下滑1.1個百分點(diǎn)至3.5%。
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??TOP20房企新增貨值占68%
??5家企業(yè)貨值超千億
??截止7月末,TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的47%,11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度較1-6月提升3個百分點(diǎn),達(dá)到22%,前20強(qiáng)房企的新增貨值集中度則達(dá)到68%,可見未來行業(yè)的銷售集中度仍將走高,尤其是全國化、規(guī)?;膰肫髢?yōu)勢較大。
??2022年1-7月,5家房企的年內(nèi)新增貨值已超過千億,濱江、華潤和萬科位列前三。新增貨值TOP20房企與銷售TOP20強(qiáng)房企重合度為60%,可見20強(qiáng)房企內(nèi)部的分化也同樣明顯,在部分房企年內(nèi)的新增貨值已經(jīng)超過千億時,還有部分房企如融創(chuàng)、綠地、世茂等今年尚未有土地入賬。
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??百強(qiáng)整體拿地銷售比達(dá)0.19
??銷售百強(qiáng)僅部分TOP30在拿地
??截止7月末,新增貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到58.4億元,環(huán)比上漲32%;投資金額、建面百強(qiáng)門檻分別為22.5億和32.7萬平方米,環(huán)比漲幅分別達(dá)到42%和16%,而三項數(shù)據(jù)門檻值同比依舊降幅較大,分別為下降48%、46%和59%。
??本月在廣州、上海、南京等一二線城市集中供地推出大量優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下,百強(qiáng)房企拿地積極性有所提升,整體拿地銷售比達(dá)到0.19,創(chuàng)年內(nèi)新高,但與2021年相比,仍然處在極低水平。
??分梯隊來看,則11-20強(qiáng)房企的拿地銷售比達(dá)到0.27,在各梯隊中位列第一,主要是其中濱江、建發(fā)和越秀投資積極性較高,拿地銷售比均超過了0.6;其次10強(qiáng)房企拿地銷售比也達(dá)到0.19??梢钥闯?,在百強(qiáng)投資氛圍都較為冷淡的情況下,前20強(qiáng)的房企依然是最有能力、最有意愿拿地的。
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??50強(qiáng)拿地金額同環(huán)比降27%和9%
??單月拿地仍是國央企等老面孔
??盡管7月份上海、廣州等核心城市推出優(yōu)質(zhì)地塊,但由于整體規(guī)模較上輪減少,因此單月50強(qiáng)房企拿地金額同環(huán)比分別下降27%和9%。拿地企業(yè)中,保利、招商、越秀等在上海等高地價城市拿地較多,因此單月拿地金額排在靠前位置。
??整體來看,1-7月有四成百強(qiáng)房企仍受制于經(jīng)營壓力、資金壓力投資幾乎停滯,拿地依舊是央國平等老面孔,民企幾乎銷聲匿跡。在新增拿地金額TOP100中,百強(qiáng)房企拿地數(shù)量僅35家,占到金額TOP100的70%,主要來自TOP30中的國企、央企,這部分企業(yè)拿地金額占比接近金額TOP100的50%。在已拿地的百強(qiáng)房企中,民企拿地金額僅占到17%左右。
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??優(yōu)質(zhì)地塊增加刺激部分城市二輪“局部升溫”
??但民企拿地依舊羸弱
??7月份,長沙、成都、重慶、廣州、上海、無錫、南京等7個城市先后進(jìn)行了2022年第二批次的集中供地。從整體的表現(xiàn)來看,在部分城市積極推出優(yōu)質(zhì)地塊之下,土拍的熱度略有回溫,但內(nèi)部差異仍然顯著。尤其是廣州、上海等,盡管供地規(guī)模不如第一次,但優(yōu)質(zhì)地塊顯著增多,土拍溢價率分別較第一輪上漲5.6和1.5個百分點(diǎn)。但多數(shù)城市火熱僅出現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地塊或中心區(qū)域,如長沙2幅觸及地價上限地塊位置優(yōu)越,而廣州雖然溢價率上升,但流拍率同樣達(dá)到21%。
??從拿地企業(yè)的類型看,央國平占主導(dǎo)、民企難覓的格局未變,但不同城市間略有差異:廣州、上海、南京、成都等均是以央國平是絕對主力,其中上海國央企及地方平臺公司拿地金額高達(dá)95%,與高企的地價不無關(guān)系。而重慶、無錫土拍中,雖然國企央企仍較多,但民企拿地積極性略有恢復(fù)。此外,長沙次輪土拍熱度不及首輪,本地國企“托底”情況也在增加,品牌房企拿地持續(xù)比例下降。
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??集中供地吸引百強(qiáng)84%投資額
??長三角投資占比超過50%
??截止7月末,百強(qiáng)房企投資金額的84%集中于22城,22城以外僅占16%,22城投資占比在已經(jīng)高度集中的情況下,仍然較6月末小幅提升1個百分點(diǎn),可見百強(qiáng)房企目前投資依然高度聚焦核心城市。
??從能級和區(qū)域角度來看,二線城市在供應(yīng)量和地價各占優(yōu)勢的情況下,吸收了百強(qiáng)投資金額的53%,而三四線占比再降1pct,降至14%;區(qū)域方面,長三角是百強(qiáng)投資的絕對主要區(qū)域,截止7月末投資占比超過了一半,投資TOP5城市中長三角占據(jù)3個,分別為杭州、上海和寧波。
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??拍優(yōu)質(zhì)地塊帶動部分熱點(diǎn)城市升溫
??但整體投資謹(jǐn)慎的趨勢不會逆轉(zhuǎn)
??近日對出險房企的救助一定程度上刺激了資本市場對行業(yè)預(yù)期,但政策本意仍在維穩(wěn)市場、保交付。且從7.28會議來看,保交付、穩(wěn)市場也是重中之重。因此并不會對房企拿地資金短缺、拿地意愿低下起到實(shí)質(zhì)性作用。當(dāng)前市場仍在筑底反彈階段,此前政策利好下對銷售刺激效果并不顯著,因此,我們認(rèn)為當(dāng)前的拿地態(tài)度仍是偏謹(jǐn)慎,民企在土地市場上的機(jī)會并不多。
??從第二輪集中供地政府不斷“讓利”來看,多個核心城市均采取了“犧牲規(guī)模提質(zhì)量”的做法,即加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓,從上海、廣州的二輪土拍來看,的確起到了一定的刺激效果,但熱度也僅限于“盈利空間大、質(zhì)量好的”土地,且依舊是國央企占主導(dǎo),民企仍毫起色。在政策不斷寬松、地塊質(zhì)量提升之下,我們認(rèn)為熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域仍舊是房企補(bǔ)倉調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn),而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投資策略仍然不會改變。