??導(dǎo) 讀 

??金額榜十強門檻回落至百億，百億熱銷盤降至11個；
央國企金額榜項目強者恒強，面積榜競爭激烈：
政策放松釋放改善型需求，剛需觀望情緒濃厚。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??以7月政治局會議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，中央政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。地方政策松綁加力提速，截止年末除了少數(shù)一線城市之外，限制性行政措施幾乎都已退出。在此背景下，改善型購買力得到一定的釋放，加上高端項目上市放量，改善型項目熱銷。不過由于2023年整體的市場仍屬于底部調(diào)整階段，金額榜門檻全面下降，2023年的百億神盤同比減少了2個。面積榜方面，上榜熱銷項目的成交面積變小的趨勢未變，面積十強門檻跌破30萬平方米，成交面積在10-20萬平方米的項目占比達到71%。

??1 金額榜十強門檻回落至百億，面積百強門檻維持低位

??金額榜百億神盤減少，十強門檻三年來首次回落。從金額榜來看，TOP10金額門檻為101.8億元，同比下降11.8%，TOP10金額的項目中有8個均位于一線城市，單價超10萬元/平方米的項目有4個，一線城市豪宅項目的推售為企業(yè)回款提供強有力支撐。TOP50和TOP100門檻分別同比下降4.6%和5.2%。整體來看，熱銷項目金額門檻全面下滑，十強頭部熱銷項目較往年表現(xiàn)降幅更大，在市場持續(xù)底部運行情況下，不只是排名靠后的門檻成交表現(xiàn)下滑，也對超級神盤的表現(xiàn)造成一定的沖擊。

??杭州之江未來社區(qū)以176.9億元位列金額榜榜首，廣州琶洲上品以166.3億元次之，這兩個項目是今年唯二超150億的項目。杭州之江未來社區(qū)項目是杭州在售最大的未來社區(qū)項目，項目位于西湖區(qū)產(chǎn)業(yè)中心，且配套齊全，綜合中簽率低于30%，市場熱度較高。銷售金額超百億元的項目有11個，較2022年減少了2個，無200億元以上的項目，150億元以上的項目同比減少3個，百億熱銷盤打造難度更高。

??從面積榜來看，百強入榜門檻維持低位。2023年項目面積排行榜TOP10門檻為29.8萬平方米，同比微降1.6%，TOP50和TOP100面積門檻分別同比下降10.5%和上升5.0%，百強入榜門檻維持低位。杭州之江未來社區(qū)成交面積45.1億元，居面積榜榜首；值得注意的是，該項目也居金額榜榜首，是2023年項目金額榜及面積榜的雙料第一。整體來看，入榜項目的成交面積仍呈變小趨勢，面積十強門檻跌破30萬平方米，成交面積在20-30萬平米的項目由原來的31個降至21個，百強主流項目成交面積段仍在10-20萬平方米，占比達71%，同比提升了11個百分點。

??2 央國企金額榜項目強者恒強，面積榜競爭激烈

??合作開發(fā)項目保持高位，金額榜央國企強者恒強。2023年在企業(yè)出險風險仍未褪去，市場持續(xù)下行的情況下，項目金額上榜數(shù)TOP10房企繼續(xù)由央國企霸榜，有8個企業(yè)都是央國企，另有混合所有制房企萬科地產(chǎn)、綠城中國上榜，無上榜民企。特別值得注意的是，金額榜中中海地產(chǎn)、華潤置地的入榜項目個數(shù)達到10個及以上，而2022年榜首企業(yè)上榜項目也僅9個，項目榜入榜項目個數(shù)多的企業(yè)呈現(xiàn)強者恒強的態(tài)勢。

??面積榜來看，由于近幾年開發(fā)體量趨小，面積榜項目競爭激烈，面積榜上榜數(shù)量高的企業(yè)入榜項目數(shù)下滑，榜首華潤置地上榜項目數(shù)為9個，而2022年和2021年榜首企業(yè)的入圍項目分別達到10個和13個。

??此外，無論是金額榜和面積榜，企業(yè)合作項目個數(shù)仍較多，雖分別較去年少1個項目，但金額榜和面積榜仍有35個和21個項目是房企合作開發(fā)。其中杭州國際金融中心，深圳招商太子灣，均由4家企業(yè)共同開發(fā)。

??3 一線城市上榜持續(xù)增高，長三角入圍項目減少

??從城市表現(xiàn)來看，2023年金額榜一二線上榜項目數(shù)量保持高位，三四線城市面積榜上榜數(shù)量增多。從金額榜來看，一線城市上榜項目數(shù)達到65個，同比增加了5個，一線城市在市場下行的大環(huán)境下，仍體現(xiàn)出超強的韌性；一二線城市合計入圍項目個數(shù)達到94個，同比減少2個，熱銷項目仍主要聚焦一二線城市；值得注意的是，東莞有3個項目入榜金額榜，這三個項目均約2倍于城市均價。面積榜方面，TOP100中二線城市項目入榜占比最高，有73個項目入榜，同比減少1個，三四線城市入榜項目增多8個到19個。

??區(qū)域分布方面，金額榜和面積榜分別以長三角和中西部項目為主，兩地項目分別占據(jù)近半成席位。從各區(qū)域入圍項目變化來看，長三角項目入圍項目數(shù)顯著減少，金額榜入圍由60個降至49個，面積榜入圍由28個降至13個項目。

??4 政策放松釋放改善型需求，剛需觀望情緒濃厚

??金額榜2.0倍于當?shù)鼐鶅r的豪宅型項目受歡迎程度高，占比達到了48%；大于1.5-2倍于當?shù)鼐鶅r的改善型項目占比也較高，達到31%。主要是以下幾個方面的原因：其一，仍有部分高能級城市存在一二手倒掛項目；其二，今年各地政策放松，特別是四季度一線城市的降首付、降利率、調(diào)整普宅標準等利好新政，釋放出一波改善及以上客戶需求，改善型項目成交增高。

??面積榜1.2-1.5倍于當?shù)鼐鶅r的項目占比為22%，同比增加8個百分點，其他價格區(qū)間的項目均有不同程度的下滑。主要是以下幾個方面的原因：其一，部分弱二線城市及三四線的稀缺板塊產(chǎn)品仍受市場認可；其二，市場下行下，部分項目以價換量；其三，面對市場信心不足，剛需的觀望情緒更濃。

??5 產(chǎn)品居住屬性增強，產(chǎn)品力=銷售力

??當前市場處于強筑底階段，經(jīng)過前面的調(diào)整，企業(yè)強存弱汰，產(chǎn)品全面進化，價格回歸理性，交付風險出清，2024年將是企業(yè)盈利回歸、競爭更加激烈的一年，未來項目的打造需以產(chǎn)品力為首位，即產(chǎn)品力=銷售力。為項目獲得市場仍可，我們建議：

??1）企業(yè)企穩(wěn)仍是未來項目熱銷的關(guān)鍵因素，故需關(guān)注資金安全。房地產(chǎn)開發(fā)步入新發(fā)展模式的檔口，未來仍需關(guān)注企業(yè)的資金安全性，若債務(wù)出險則對企業(yè)的項目銷售影響較大，保持企業(yè)平穩(wěn)運營是項目熱銷的基礎(chǔ)。當前企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷一波優(yōu)勝劣汰，加上近幾年拿地集中度的提升，頭部企業(yè)銷售集中度提升，競爭也將更加激烈。

??2）城市發(fā)展及板塊分化，需要關(guān)注結(jié)構(gòu)性機會。優(yōu)質(zhì)城市仍有較大的購買力，可以關(guān)注價格快速復(fù)位的城市；同時部分弱二線及三四線城市也仍有一定的結(jié)構(gòu)性機會，特別是熱點經(jīng)濟圈的城市的稀缺板塊，打造出來的好產(chǎn)品，市場仍是會買單。

??3）產(chǎn)品力=銷售力，應(yīng)持續(xù)推動產(chǎn)品升級。當前國家大力推進保障房體系的建設(shè)，推動形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局。未來市場化的項目特別是改善型產(chǎn)品仍有較大的發(fā)展空間，產(chǎn)品力對項目熱銷的影響也將會越來越大，未來將“產(chǎn)品力=銷售力”，企業(yè)需加大產(chǎn)品的升級。

??4）關(guān)注項目保質(zhì)保量交付，強化深耕城市口碑。當前的產(chǎn)品持續(xù)回歸居住屬性，企業(yè)交付需要保質(zhì)，降低客訴。未來城市的深耕，除了提升企業(yè)自身的運營效率之外，客戶的滿意度也是企業(yè)深耕城市的基礎(chǔ)，通過加強產(chǎn)品建設(shè)以及客戶服務(wù)建設(shè)提升口碑，強化競爭力。