[中投顧問]云南旅游地產(chǎn)開發(fā)需重質(zhì)量

  5至6月期間，云南省旅游地產(chǎn)連續(xù)發(fā)生幾件大事：云南城投集團(tuán)正式推出“夢云南分時度假平臺”；中信集團(tuán)攜手綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)合作，意向投資約200億元建設(shè)中信嘉麗澤旅游文化區(qū)；雅居樂地產(chǎn)控股有限公司又以巨額投資簽約入駐昆明市五華區(qū)西翥生態(tài)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)，計劃打造一萬畝體量的多功能旅游小鎮(zhèn)。

  此前，云南省房地產(chǎn)協(xié)會公開數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，云南旅游地產(chǎn)的投資規(guī)模已超過2萬億元。云南旅游地產(chǎn)已成為繼海南之后最被看好的一塊“蛋糕”。目前，各大房企基本上已進(jìn)駐云南，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資十分狂熱，甚至一些超大型旅游項目屢撞政策紅線。

  中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，從中長期趨勢來看，云南著力進(jìn)行旅游的二次創(chuàng)業(yè)，而且當(dāng)?shù)芈糜钨Y源豐富，風(fēng)景迤邐，為旅游地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了較好條件。正如美國人逐步往佛羅里達(dá)州遷移，因?yàn)槠涮幱跒I海地區(qū)，氣候很好，影視娛樂業(yè)、IT行業(yè)都往那里聚集，云南也有可能成為“中國的佛羅里達(dá)”。在發(fā)力云南旅游地產(chǎn)的過程中需要妥善把握以下四個方面。

  其一，深度研究政策，抓住拿地契機(jī)。雖然旅游地產(chǎn)作為拉動地方GDP的動力之一，地方政府頻繁出臺優(yōu)惠措施，而且實(shí)際上，部分旅游地產(chǎn)項目本身 就是地方政府的招商引資項目。但是從全國土地供應(yīng)量來看，處于趨緊狀態(tài)，這意味著今后開發(fā)商拿地將日益艱難。現(xiàn)階段許多地方政府已經(jīng)意識到不能僅僅出讓土 地，需要建立長效發(fā)展機(jī)制，符合地方經(jīng)濟(jì)政策方向的優(yōu)質(zhì)項目將更易獲得拿地機(jī)會。

  其二，注重項目策劃和創(chuàng)意，以品牌效應(yīng)為先導(dǎo)。項目的規(guī)模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、規(guī)劃中很好地確定，最終通 過新穎的外觀、功能完善的內(nèi)涵、配套齊備的設(shè)施、自然協(xié)調(diào)的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。品牌效應(yīng)大小，在很大程度上決定著旅游地產(chǎn)的 成敗。

  其三，合理配比旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)及物業(yè)。旅游地產(chǎn)是旅游和地產(chǎn)的綜合產(chǎn)物，一般而言，純旅游項目投資收益期長、利潤率低、可持續(xù)回報時間長；房地產(chǎn) 項目投資收益期短、短期高額回報、融資能力強(qiáng)，需要根據(jù)不同類型的旅游地產(chǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)和物業(yè)進(jìn)行區(qū)別化配比。若旅游項目比重過大，將影響項目整體盈利能力， 而若地產(chǎn)項目比重過大，將影響項目的可持續(xù)發(fā)展，背上“掛羊頭、賣狗肉”的丑名。

  其四，重視售后管理，加強(qiáng)區(qū)塊聯(lián)動。目前許多開發(fā)商只重視售前宣傳，忽視售后管理，致使房屋及設(shè)備設(shè)施質(zhì)量下降，房產(chǎn)貶值，尤其是海邊或梅雨氣 候地帶的旅游房產(chǎn)。人們投資旅游地產(chǎn)的最大顧慮是房屋質(zhì)量差，其次是投資回報率達(dá)不到預(yù)期、產(chǎn)權(quán)證辦理困難的欠缺和物業(yè)管理差。由于旅游地產(chǎn)投資回報期較 長，售后管理不容忽視，否則難以實(shí)現(xiàn)周邊地價升值。而區(qū)塊聯(lián)動有利于旅游地產(chǎn)項目產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，有利于人群集聚。

  中投顧問發(fā)布的《2014-2018年中國旅游業(yè)市場投資分析及前景預(yù)測報告》中指出， 在房地產(chǎn)市場受到政府的嚴(yán)格調(diào)控之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)公司的“救命稻草”，而旅游地產(chǎn)無疑成為房地產(chǎn)公司進(jìn)軍的熱點(diǎn)。目前全國已面市的旅游地產(chǎn)項目共 有2259個，投資額超過萬億，全國共有1629個企業(yè)涉及旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%?！?作者系中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心 房地產(chǎn)行業(yè)研究員)