[克而瑞]綠地海外9國(guó)14城的玩法

??近些年，內(nèi)資房企海外布局日益升溫。萬科走出去了，綠地、萬達(dá)也加速海外擴(kuò)張，是否全球化似乎成為房企硬實(shí)力的籌碼。當(dāng)不少房企還在尋找哪個(gè)國(guó)家 的項(xiàng)目適合投資時(shí)，綠地已將觸角伸向四大洲，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在海外風(fēng)生水起。2014年，綠地海外銷售收入達(dá)到153億元，今日，綠地召開發(fā)布會(huì)，明確 2015年海外銷售收入目標(biāo)300億元。

??3年時(shí)間，外拓4大洲—9國(guó)—14城

??海外拓展，綠地的步伐十分迅猛。2011年年末，綠地進(jìn)駐韓國(guó)，至2014年，企業(yè)覆蓋4大洲9國(guó)14城，3年時(shí)間，綠地海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖已現(xiàn) 雛形。不僅如此，見好不收，乘勝追擊是綠地布局亮點(diǎn)。濟(jì)州島健康城熱銷后，綠地隨即再增土地470畝，更與樂天集團(tuán)合作，投資60億建設(shè)濟(jì)州島最大雙子 塔。

??08年金融危機(jī)后，歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步復(fù)蘇，同時(shí)，韓國(guó)、馬來西亞等周邊國(guó)家新興區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期，綠地在此時(shí)機(jī)進(jìn)軍海外，快速開疆辟土，既能搶占國(guó)內(nèi)房企向外擴(kuò)張的先鋒，先發(fā)制人，又可借助當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上升空間，入市項(xiàng)目，獲得不錯(cuò)的投資收益。

??投資：澳加核心城區(qū)，10萬方小地塊試探；韓馬政策利好，百萬方規(guī)模造城

??在開發(fā)層面，綠地往往根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)考量，調(diào)整地塊的規(guī)模。不難發(fā)現(xiàn)，綠地進(jìn)入澳洲、加拿大，均傾向兩國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心城市開發(fā)小體量地塊。在悉尼 CBD與多倫多核心區(qū)域，綠地購(gòu)入的項(xiàng)目體量均不足10萬方。在國(guó)外一些新興城市，綠地的投資規(guī)模往往比較大。例如，濟(jì)州島健康城占地面積已達(dá)180萬 方，而在馬來西亞新山一出手便是200億獲取兩項(xiàng)目。

??綠地如此選擇，與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度相關(guān)。市場(chǎng)成熟度高的悉尼和多倫多，土地價(jià)格高昂，試錯(cuò)成本過高；而新興市場(chǎng)的濟(jì)州島和馬來西亞新山正處于發(fā)展期，政策及市政建設(shè)利好，低成本大規(guī)模造城，易建立品牌，搶占市場(chǎng)。

??產(chǎn)品：韓馬多元化物業(yè)，兼顧投資與移民；澳洲需求旺盛，專注住宅開發(fā)

??針對(duì)進(jìn)駐國(guó)家的不同市場(chǎng)需求，綠地在產(chǎn)品模式上有自己的“小算盤”?？梢钥吹?，綠地在韓國(guó)、馬來西的項(xiàng)目主要以滿足移民與投資。最典型的是濟(jì)州 島旅游健康城，為滿足韓國(guó)對(duì)投資移民需購(gòu)買休養(yǎng)型項(xiàng)目的要求，項(xiàng)目定位便是度假項(xiàng)目。而在全球排名前三的留學(xué)中心——澳大利亞，綠地集中滿足該部分需求， 首入悉尼，綠地便計(jì)劃建設(shè)大型示范性生活區(qū)，定位華人及留學(xué)生，此后又拿下墨爾本兩個(gè)住宅項(xiàng)目。

??管理：高效的人員架構(gòu)，輔助綠地迅速打開市場(chǎng)

??據(jù)了解，綠地海外項(xiàng)目有特定人員對(duì)接，該對(duì)接人需要做到兩點(diǎn)：1、為海外項(xiàng)目找到合適操盤手，即在當(dāng)?shù)卣衅笇?duì)本土市場(chǎng)熟悉的營(yíng)銷總監(jiān)；2、與集 團(tuán)總部建立及時(shí)溝通機(jī)制，各項(xiàng)目進(jìn)展情況上報(bào)，總部由此把控海外項(xiàng)目運(yùn)作。架構(gòu)簡(jiǎn)單，本土化的項(xiàng)目操盤手，給予海外項(xiàng)目靈活運(yùn)用空間，對(duì)市場(chǎng)變化也可快速 做出反應(yīng)。