[克而瑞]綠地香港:互聯(lián)網(wǎng)金融野心助推全球夢(mèng)想

??對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，綠地香港的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)總是頗有看點(diǎn)——在新業(yè)務(wù)發(fā)布時(shí)，并不僅僅是提出概念，更多的是已完成的推進(jìn)及有計(jì)劃的未來(lái)目標(biāo)。此番，綠地香港交出了“增凈利潤(rùn)，降融資成本”的靚麗成績(jī)單，其房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融新業(yè)務(wù)更是讓我們看到了新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。 

??銷售同比增269%，凈利增加3.1億元

??銷售繼續(xù)成倍增長(zhǎng)。借殼盛高置地上市后，綠地香港平臺(tái)的銷售金額隨著資產(chǎn)注入和業(yè)務(wù)展開顯著增長(zhǎng)。2014 年，綠地香港實(shí)現(xiàn)合約銷售金額129億元，同比增長(zhǎng)269%；銷售面積170萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)378%。住宅為綠地香港貢獻(xiàn)了78%的銷售金額，商辦則 占22%。2015年，綠地香港的銷售目標(biāo)180億元.

??借殼后已扭虧為盈。該平臺(tái)2012年為虧損狀態(tài)，綠地香港于2013年扭虧，而2014年凈利又增至6.4億元，比2013年又增加了3.1億元，預(yù)計(jì)未來(lái)還將穩(wěn)步上升。綠地香港毛利率27.4%，增加了0.9個(gè)百分點(diǎn);凈利率2.3%，增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目影響營(yíng)收。綠地香港的營(yíng)業(yè)收入284.0億元，同比有所下降，原因是當(dāng)期交付的為盛高置地遺留項(xiàng) 目。2014年，綠地香港持續(xù)進(jìn)行團(tuán)隊(duì)整體調(diào)整，與綠地集團(tuán)文化進(jìn)一步融合，整體的人均績(jī)效由13年的700萬(wàn)增至1256萬(wàn)。通過(guò)一年的調(diào)整和品牌推 廣，部分盛高遺留項(xiàng)目已經(jīng)走出虧損，15年有望結(jié)轉(zhuǎn)更為可觀的收益。

??融資成本僅4.94%，無(wú)信托融資和永續(xù)債

??負(fù)債結(jié)構(gòu)健康合理。綠地香港的財(cái)務(wù)情況優(yōu)化明顯，盡管155%的凈負(fù)債率比13年增加了55個(gè)百分點(diǎn)，但 410.4億元的總資產(chǎn)增幅更大，同比增89%，同時(shí)負(fù)債中長(zhǎng)債占96%，短債僅4%；海外銀團(tuán)融資占29%，銀行貸款占21%，海外債券50%，無(wú)信托 融資和永續(xù)債。綠地香港13年借殼后便著手降負(fù)債，并已經(jīng)處理掉了所有高息負(fù)債，有利于收益的提高。

??融資成本下降明顯。14年綠地香港共進(jìn)行4次融資，融資成本4.94%，其中海外銀團(tuán)融資成本僅3.92%。這一數(shù)據(jù)中海相近，但值得注意的是中海比綠地香港平臺(tái)的規(guī)模更大，負(fù)債率更低，可見綠地集團(tuán)的背景和資源為平臺(tái)帶來(lái)的融資優(yōu)勢(shì)顯著。

??新資產(chǎn)注入暫無(wú)確定計(jì)劃，正與佳兆業(yè)接洽

??新增土儲(chǔ)項(xiàng)目定位中高端。2014年，綠地香港增7個(gè)項(xiàng)目，總建面500萬(wàn)平方米，共有土儲(chǔ)1432萬(wàn)平方米。從分布來(lái)看，主要位于長(zhǎng)三角(上海占33%)和西南的昆明、南寧、?？谌齻€(gè)城市，項(xiàng)目以中高端和旅游地產(chǎn)為主，如計(jì)劃今年推出的五里橋項(xiàng)目便位于上海盧灣濱江的優(yōu)質(zhì)地段。

??母公司區(qū)域劃分暫無(wú)定數(shù)。由于母公司綠地集團(tuán)土地儲(chǔ)備廣闊，在全國(guó)大部分省市均有布局，且產(chǎn)品類型多元化， 因此是否注入、注入何種類型的項(xiàng)目也對(duì)綠地香港未來(lái)的發(fā)展有重要影響。此前曾有傳言位于上海的事業(yè)二部將被注入平臺(tái)，旗下土儲(chǔ)豐富，絕大多數(shù)位于上海(除 北部)以外區(qū)域，且今年有多個(gè)海珀系高端項(xiàng)目、位于大虹橋的大型辦公項(xiàng)目、位于海門的島嶼整體開發(fā)項(xiàng)目等將推出。綠地香港主席陳軍表示，對(duì)于資產(chǎn)注入集團(tuán) 曾討論過(guò)多種方案，但目前尚未有定數(shù)。我們認(rèn)為，若能確定布局，注入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將更有利于綠地香港梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)，確定發(fā)展目標(biāo)。

??若成功收購(gòu)佳兆業(yè)將彌補(bǔ)深圳缺失。陳軍在發(fā)布會(huì)上表示，目前正與佳兆業(yè)洽談收購(gòu)相關(guān)事宜。此前，綠地集團(tuán)及 綠地香港在深圳均無(wú)項(xiàng)目，且由于深圳土地稀缺，以舊改為主，很難從公開市場(chǎng)上獲得。如成功將佳兆業(yè)旗下土地收入囊中，將完成綠地在全國(guó)布局的最后一塊拼 圖，且綠地豐富的產(chǎn)品線及國(guó)資背景也能使他們?cè)谔幚砗罄m(xù)事宜時(shí)更為得心應(yīng)手。

??互聯(lián)網(wǎng)金融帶來(lái)想象空間，項(xiàng)目風(fēng)控有優(yōu)勢(shì)

??發(fā)展3+1互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，綠地香港正大力推進(jìn)新業(yè)務(wù)板塊，即金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：三大基金 (房地產(chǎn)投資基金、特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)投資基金和PPP建設(shè)基金)加房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“地產(chǎn)寶”。其中房地產(chǎn)投資基金主要是將房地產(chǎn)開發(fā)模式從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為 資產(chǎn)證券化，14年已經(jīng)成立了專業(yè)公司，募集了首輪10億美金，將投于上海的一棟寫字樓。特殊機(jī)會(huì)投資基金則將服務(wù)于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，主要是對(duì)一些優(yōu)質(zhì)、價(jià)格 合適的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)或收購(gòu)，使平臺(tái)快速壯大。PPP建設(shè)基金則是與政府合作，掘金未來(lái)十年的城鎮(zhèn)化，進(jìn)行如地鐵投資等基礎(chǔ)建設(shè)和區(qū)域開發(fā)。

??雙重風(fēng)控團(tuán)隊(duì)保駕護(hù)航。綠地香港建立房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的把控和專業(yè)度， 以及因此帶來(lái)的項(xiàng)目甄別能力。據(jù)陳軍介紹，其互聯(lián)網(wǎng)金融團(tuán)隊(duì)包括了從金融界“挖”來(lái)有全球影響力的專業(yè)人士及第一批開拓者，及來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)定價(jià)風(fēng)控 體系。區(qū)別于傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的架構(gòu)，綠地香港采用的為交叉風(fēng)控體系，能從金融角度及從房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的角度同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)測(cè)。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)對(duì)市場(chǎng)研判、產(chǎn)品 定位和操盤、區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集、盈利能力的專業(yè)度均高于普通金融平臺(tái)。從目前來(lái)看，綠地香港互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)收取的管理費(fèi)用約在千分之五到千分之二十左右。

??資源整合是“大綠地”核心競(jìng)爭(zhēng)力

??構(gòu)建平臺(tái)連結(jié)投融資兩方。總體來(lái)看，綠地香港的金融業(yè)務(wù)“平臺(tái)”作用明顯，起到的是房企和金融機(jī)構(gòu)雙方中間“服務(wù)商”的作用。隨 著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，中小房企生存困難，融資成本高企；金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者手中持有資金，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)卻望而卻步，缺乏合適的產(chǎn)品投資。綠地香港則將利 用集團(tuán)信譽(yù)和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)將兩邊資源整合。在磋商時(shí)，綠地香港不會(huì)通過(guò)放大收益率承接風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，或通過(guò)強(qiáng)壓式談判達(dá)到商務(wù)目的的收購(gòu)，而是在充分識(shí)別 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的情況下促使雙方都達(dá)成合理的價(jià)格。此外，綠地香港在與螞蟻金服、陸金所等合作又將扮演“產(chǎn)品提供者角色”，金融機(jī)構(gòu)則會(huì)將產(chǎn)品設(shè)計(jì)拆分推薦給個(gè) 人投資者。

??集團(tuán)資源是綠地核心競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)論是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是金融業(yè)務(wù)，綠地香港實(shí)質(zhì)上都完全秉承了母公司綠地集團(tuán)的資 源及合作能力。綠地集團(tuán)以“想政府所想”為口號(hào)，在過(guò)去5年的發(fā)展中充分與地方政府的合作，高速發(fā)展。多元化的產(chǎn)品線使綠地能與合作對(duì)象，無(wú)論是政府還是 其他行業(yè)巨頭，達(dá)到“雙贏”。如今，2014年起，綠地集團(tuán)又構(gòu)建了G-club，企業(yè)家俱樂(lè)部等多個(gè)平臺(tái)，著手整合旗下包括房地產(chǎn)、能源、汽車、消費(fèi)、 足球等等所有業(yè)務(wù)的客戶，以及高凈值人群，而綠地香港的業(yè)務(wù)則也將受益于集團(tuán)的整合。

??綜上，綠地香港即是綠地集團(tuán)的重要版圖，又像是整個(gè)集團(tuán)的縮影，相同的資源整合模式將幫助綠地香港在房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融道路上“雙線快跑”。從 綠地香港的發(fā)展中，也能看到綠地集團(tuán)的全球化野心，隨著集團(tuán)的整體上市，以及對(duì)香港平臺(tái)布局的確認(rèn)和資產(chǎn)注入，業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)將指日可待。