[克而瑞]從“碧桂園進(jìn)京事件”看房企轉(zhuǎn)型困局

??10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以總價(jià)51.8億元拿下豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩塊地，溢價(jià)率均超140%，綜合樓面價(jià)2.9萬元/平方米。此消息一 出便引發(fā)了圈內(nèi)熱議，眾人紛紛祝賀碧桂園終于完成一線城市的全面布局。但僅一天之后，就有消息爆料稱，由于金茂舉牌的最終報(bào)價(jià)超過了碧桂園的授權(quán)價(jià)格，雙 方正在進(jìn)行磋商，碧桂園有可能選擇退出。截至目前，碧桂園集團(tuán)仍對此事表示緘默，進(jìn)京事件塵埃未定。

??碧桂園為何進(jìn)退兩難，我們認(rèn)為可以這樣來理解：

??首先，為何要進(jìn)？

??大局勢是三四線市場被看空，集團(tuán)今年的銷售業(yè)績情況也表現(xiàn)的不如往年，截至9月底，碧桂園的年度目標(biāo)完成度僅有62.7%，在TOP20企業(yè)中屬于落后位置。集團(tuán)在上半年已經(jīng)重新調(diào)整了自己的城市戰(zhàn)略，同時(shí)在多方面突破創(chuàng)新，希望能夠顛覆企業(yè)形象，其中積極進(jìn)入一二線重點(diǎn)城市是具體的措施之一。

??今年7月碧桂園成立了一線城市事業(yè)部，下管五個(gè)城市，北上廣深及佛山。與區(qū)域公司不同的是，一線城市事業(yè)部直接與朱榮斌對接，五個(gè)城市總經(jīng)理與區(qū)域總裁平級，這足以顯示碧桂園對于進(jìn)入一線城市的重視程度。但賦予的權(quán)利越大，責(zé)任越大，承受的壓力也越大。 從目前的形勢來看，碧桂園已成功進(jìn)入上海、廣州和深圳，一線城市中唯有北京未能踏入。同時(shí)，碧桂園北京區(qū)域公司早在前幾年就開始在北京周邊地區(qū)布局，九龍 灣、官廳湖等幾個(gè)項(xiàng)目也都得到了較好的銷售回報(bào)，前幾個(gè)月區(qū)域公司的代表也多次出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場為集團(tuán)尋求進(jìn)京機(jī)會(huì)。在這種雙面夾擊的情況下，北京城市公司無疑背負(fù)著巨大的壓力，即使近期北京出現(xiàn)拍地?zé)岢?，地價(jià)飆升，他們也認(rèn)為不應(yīng)該再繼續(xù)等待了。

??既然如此，為何又要退？

??上述可知，碧桂園進(jìn)入北京的心意已決，那么在聯(lián)合拿地之后，集團(tuán)為何又猶豫了呢？

??作為北京的首個(gè)項(xiàng)目，碧桂園可能只是想要一塊試驗(yàn)田，但是北京豐臺(tái)地塊不論在體量還是在地塊性質(zhì)方面都與碧桂園的預(yù)期不符：首先，該地塊的性質(zhì)是金融用地，而商辦并非碧桂園的長項(xiàng)；其次，地塊的體量較大，但集團(tuán)此前從未在北京城區(qū)試過水，尤其是在中高端客戶群體方面，碧桂園與其他開發(fā)商相比并無優(yōu)勢。換言之，碧桂園在該項(xiàng)目中不能發(fā)揮自身優(yōu)勢，項(xiàng)目未來的銷售情況難以預(yù)測。

??和金茂不同，碧桂園是一家從三四線打拼出來的企業(yè)，因此非常注重成本控制和項(xiàng)目盈利。因此，當(dāng)拿地成本已經(jīng)超過預(yù)算、最終產(chǎn)品又沒有盈利把握的時(shí)候，碧桂園必然需要認(rèn)真考量是否值得為該項(xiàng)目花費(fèi)如此大的代價(jià)。

??可見，碧桂園的糾結(jié)主要源于集團(tuán)新戰(zhàn)略與盈利之間出現(xiàn)了沖突，究竟是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型優(yōu)先還是盈利優(yōu)先讓碧桂園難以抉擇。實(shí)際上，在房企發(fā)展的過程中，此類創(chuàng)新和盈利不可兼得的情況屢見不鮮，對此我們認(rèn)為：

??對于小型房企而言，盈利更為重要，否則將面臨著被市場淘汰的危險(xiǎn)。尤其是當(dāng)前行業(yè)進(jìn)入新時(shí)期，包括恒大、碧桂園等龍頭房企今年都并購了諸多中小房企，行業(yè)洗牌加劇。

??對于大型房企而言，特別是遇到瓶頸階段的企業(yè)，應(yīng)該舍得花大成本去突破創(chuàng)新，尋求新的發(fā)展路徑，但是究竟應(yīng)該做出多大程度的犧牲，還要依據(jù)具體情況而定。企業(yè)需要形成科學(xué)系統(tǒng)的評估體系，具體分析事件的可行性，比如碧桂園在當(dāng)前形勢下應(yīng)該嘗試進(jìn)軍一線，但本次北京地塊已經(jīng)超出了集團(tuán)預(yù)算，這種時(shí)候是進(jìn)還是退則需要企業(yè)自身來衡量。

??而對于有把握做出優(yōu)秀的創(chuàng)新成績的房企而言，不論規(guī)模大小，都應(yīng)該勇于嘗試，只要最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品能夠得到市場的認(rèn)可和追捧，那么企業(yè)自然會(huì)得到更多的資金支持，未來的發(fā)展道路也將更為通暢。

??總的來說，改革創(chuàng)新需要代價(jià)，行事保守可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)讓企業(yè)處于安全邊際之內(nèi)，但長期固步自封則會(huì)招致被市場淘汰的命運(yùn)，而勇于突破則會(huì)使企業(yè)承受較大的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)各自情況尋找這其中的平衡點(diǎn)，做出適合自己發(fā)展的判斷。