[克而瑞]兩年翻一番！旭輝的Show Time！

??10月28日，旭輝擊敗金地、寶龍以12.36億元拿下上海松江區(qū)九亭鎮(zhèn)商辦地塊，成交樓板價在5441元/平米，這是旭輝首次在上海攬入商辦項 目，也是企業(yè)今年以來于上海斬獲的第5宗地。不僅如此，就在這個10月，旭輝的首發(fā)高端產(chǎn)品系“鉑悅”火了一把，蘇州“鉑悅府”、上海鉑悅濱江相繼迎來 “開門紅”。而放大到集團(tuán)層面，旭輝的圖謀遠(yuǎn)不止如此，至2017年銷售目標(biāo)500億元，進(jìn)軍行業(yè)第一陣營，旭輝，你憑什么？

??達(dá)到500億元銷售規(guī)模，現(xiàn)有土地儲備依然可持續(xù)

??據(jù)旭輝公布的2015年中期報告，截止到6月30日，旭輝土地儲備總建筑面積為1200萬方，參考2014年年度175萬方銷量，目前的土地儲備可供企業(yè)開發(fā)7年時間，土地儲備較為充足。同時，基于現(xiàn)有土地布局，旭輝的業(yè)績有相當(dāng)堅實的后盾。

??一方面，體現(xiàn)在土地儲備布局與城市戰(zhàn)略高度匹配。在旭輝所涉及的1200萬土地儲備中，主要分布于一線及二線城市，比重分別達(dá)到25%和70%，其中，蘇州、重慶、杭州及天津的單城市占比均在10%以上。集中一二線城市拿地，是企業(yè)“全力聚焦一二線”城市戰(zhàn)略落實，結(jié)合旭輝2015年上半年銷售分布來看，北京、上海、蘇州、杭州與天津合計貢獻(xiàn)75%業(yè)績份額，這種布局結(jié)構(gòu)下，可確保銷售穩(wěn)定性。

??另一方面，體現(xiàn)在達(dá)到500銷售規(guī)模，現(xiàn)有土地儲備依然可持續(xù)。假設(shè)旭輝2015年剛好完成250億元銷售目標(biāo)，2016年銷售同比40%增長，2017年達(dá)到500億元，且這三年平均售價選取2015年上半年銷售均價12500元/平米做標(biāo)準(zhǔn)，那么從2015年中期至2017年底，旭輝將消耗796萬方(2015年下半年116萬方+2016年280萬方+2017年400萬方)土地儲備，還有400萬方左右的存量，可供旭輝再造500億，千億規(guī)模并不遙遠(yuǎn)。

??發(fā)力高端產(chǎn)品線，“鉑悅系”有望成為業(yè)績翻番增長點

??自2015年中期業(yè)績會上，旭輝公布高端產(chǎn)品線“鉑悅系”，并用“像汽車行業(yè)一樣去做高端產(chǎn)品線”來做定位，一個月后，蘇州、上海高端項目相繼首發(fā)熱銷，印證了旭輝產(chǎn)品實力。不過，熱銷是不夠的，發(fā)力高端產(chǎn)品線，從人才建設(shè)和項目選址著手，旭輝蓄謀已久。

??就在蘇州“鉑悅府”一炮而紅，上海鉑悅濱江待發(fā)之際，10月19日，旭輝高調(diào)發(fā)布人事公告，中海地產(chǎn)原助理總裁、副總建筑師范逸汀正式加盟，出任集團(tuán)副總裁，負(fù)責(zé)全集團(tuán)設(shè)計管理及產(chǎn)品線提升與打造。在這個節(jié)點引入范逸汀，旭輝看中的是對方在高端產(chǎn)品運(yùn)作上的經(jīng)驗，作為原中海產(chǎn)品設(shè)計的核心人物，范逸汀入職后將直接負(fù)責(zé)“鉑悅系”的升級，可以說是專人引進(jìn)，旭輝發(fā)展高端產(chǎn)品線方向明確。

??此外，“鉑悅系”定位高端，有望成為業(yè)績增長點。就目前入市銷售的項目來看，相比于拿地樓板價，項目售價存在較大溢價空間，其中上海鉑悅濱江差價超過60000元/平米。 另外，根據(jù)旭輝拿地動向和目標(biāo)城市，2015年企業(yè)在蘇州拿下的月亮灣別墅區(qū)地塊和南京南站地王項目打造“鉑悅系”產(chǎn)品是大概率事件，參考目前兩地塊周邊 住宅項目售價在30000元/平米左右，項目后期銷售的升值空間同樣可觀。隨高端系列產(chǎn)品陸續(xù)入市，旭輝可坐享高溢價升值，助跑未來兩年業(yè)績翻番。

??境外、境內(nèi)雙融資渠道，大舉擴(kuò)張具備資金實力

??基于穩(wěn)健的財務(wù)作風(fēng)，旭輝在資本市場一直受到關(guān)注，境外融資渠道暢通。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅在2015年5月份，旭輝便通過港股上市背 景，分別采取發(fā)行票據(jù)、銀行貸款及增發(fā)配股方式，于境外資本市場連續(xù)獲得3筆融資、合計人民幣38.3億元資金支持。同時，隨國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)寬松，政策 破冰，旭輝開始“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”，其40億元公司債獲得證監(jiān)會審核通過，10月成功發(fā)行第一期35億元公司債，利率僅4.95%。

??如此，旭輝兼顧了境內(nèi)外雙融資平臺，進(jìn)一步強(qiáng)化資金實力。2015年1-10月份，旭輝共啟動了5筆融資，累計折合人民幣80.8億元，其中長期債務(wù)有67.3億元，59.8億元債券期限達(dá)到5年。結(jié)合旭輝2015年以來在土地市場的“瘋狂”表現(xiàn)，首9月拿地投入/銷售金額達(dá)到1.31，打通雙融資平臺在優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時可為土地儲備擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金保障。

??沖刺500億，進(jìn)軍第一陣營，旭輝打響了“消滅不合理性”的口號，而其合理性可從土地儲備充足、高端產(chǎn)品線發(fā)力、融資渠道暢通中體現(xiàn)。我們一直認(rèn)為旭輝是一家“穩(wěn)”字當(dāng)頭的房企，從250億元到500億元，兩年時間，旭輝開拓了跑道，然后跑起來。