房玲、尹鵬2016-01-11 11:52:35來(lái)源:克而瑞
??2016年1月6日,信達(dá)地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)同時(shí)發(fā)布公告,宣布將合作開發(fā)上海新江灣地王。
??曾經(jīng)低調(diào)而神秘的信達(dá)地產(chǎn),因近半年在土地市場(chǎng)上的闊綽手筆受到空前關(guān)注。2015年7月、11月、12月和2016年1月,信達(dá)地產(chǎn)先后在合肥濱湖區(qū)、上海新江灣城、深圳坪山、杭州錢江新城四幅地塊的圍搶戰(zhàn)中高價(jià)勝出,總耗資高達(dá)170.8億元,溢價(jià)率最高達(dá)219%,最低也達(dá)66%。
??拿地的錢從哪里來(lái)?項(xiàng)目是否有能力做?母公司扮演了怎樣的角色?圍繞這三個(gè)問(wèn)題,我們對(duì)信達(dá)地產(chǎn)展開了深入研究。
??一、現(xiàn)金58億元、營(yíng)收30億元,信達(dá)地產(chǎn)拿地的巨資從何而來(lái)?
??信達(dá)地產(chǎn)年報(bào)顯示,2012-2014年,其營(yíng)業(yè)收入分別為40.1、44.8和48.5億元;根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2015年三季報(bào),公司前三季度營(yíng)業(yè)收入不超過(guò)30億元,手頭現(xiàn)金58.4億元,并已有275億元的有息負(fù)債——信達(dá)地產(chǎn)的自有資金似乎并不如人們想象中那么充裕,大肆掃貨也與其以往的規(guī)模和增速不符。
??翻閱了信達(dá)地產(chǎn)近一年的公告后我們發(fā)現(xiàn),除了常規(guī)的銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押、增發(fā)等手段,母公司中國(guó)信達(dá)是信達(dá)地產(chǎn)這一輪圈地最重要的支持者,主要通過(guò)基金為其“輸血”,具體有三種方式。
??1)通過(guò)基金提供委托貸款。如2015年12月及2016年1月,中國(guó)信達(dá)合并范圍內(nèi)的達(dá)泰基金通過(guò)金融機(jī)構(gòu)向信達(dá)地產(chǎn)發(fā)放委托貸款,合計(jì)達(dá)49.3億元。
??2)通過(guò)基金進(jìn)行股、債權(quán)投資。半年以來(lái),信達(dá)地產(chǎn)參與設(shè)立過(guò)深圳信達(dá)城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達(dá)絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽(yù)基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金,投資標(biāo)的基本都是房地產(chǎn)業(yè)務(wù),這其中不少基金的優(yōu)先級(jí)認(rèn)購(gòu)人都是中國(guó)信達(dá),而且數(shù)額較大。2015年12月,信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)通過(guò)了增加基金投資額度的議案,將40億元私募基金投資額度增加至80億元,原因是“為一線城市獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目提供更為靈活的融資安排”,增加了母公司進(jìn)一步投資的可能。
??3)通過(guò)基金吸引合作對(duì)象?;鸬摹按箢^”由中國(guó)信達(dá)認(rèn)購(gòu),持有和開發(fā)地塊的項(xiàng)目公司股權(quán)則大部分由基金持有。如在上海新江灣項(xiàng)目中,信達(dá)地產(chǎn)旗下子公司信達(dá)銀泰和坤瓴投資分別出資2000萬(wàn)元和8000萬(wàn)元設(shè)立了項(xiàng)目公司,坤瓴投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)則是信達(dá)地產(chǎn)持有8.75%,寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金持有80%,泰禾集團(tuán)持有11.25%。也就是說(shuō),與信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行合作開發(fā)的房企,很可能也將享受到中國(guó)信達(dá)的“資金福利”。
??二、布局二三線、產(chǎn)品剛需,信達(dá)地產(chǎn)如何開發(fā)高端項(xiàng)目?
??接連拿下上海、深圳和杭州的地塊前,信達(dá)地產(chǎn)的布局實(shí)際以二三線城市為主。截至2015年三季度,信達(dá)地產(chǎn) 儲(chǔ)備項(xiàng)目總量506.93萬(wàn)平方米,其中一線城市僅占15%,主要為上海和廣州,在廣州的為信達(dá)地產(chǎn)從中國(guó)信達(dá)“接盤”的不良資產(chǎn)重組開發(fā)項(xiàng)目;二線城市 盡管占比最高達(dá)47%,但是其中不乏寧波、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、???、烏魯木齊等市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱的城市;三四線城市占38%。
??信達(dá)地產(chǎn)近半年拿下的地塊均位于市中心的中高端區(qū)域,而此前公司開發(fā)的大部分項(xiàng)目定位剛需。如位于上海松江新城的信達(dá)藍(lán)爵、寶山美蘭湖的信達(dá)郡庭、合肥銀杏尚郡、重慶的濱江藍(lán)庭等項(xiàng)目均為剛需產(chǎn)品,產(chǎn)品和企業(yè)品牌特色也均不鮮明。
??重點(diǎn)城市的中高端項(xiàng)目購(gòu)買者更注重產(chǎn)品品質(zhì),房企須有豐富的中高端開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和充足的品牌溢價(jià)才能盈利,而這兩者均是信達(dá)地產(chǎn)所缺乏的。
??對(duì)此,信達(dá)地產(chǎn)選擇了引入產(chǎn)品較突出的伙伴合作開發(fā)的方式,如與其在新江灣城項(xiàng)目合作的泰禾便以“院子系”聞名;在公告獲得錢江新城地塊時(shí),信達(dá)也表示“未來(lái)可能引進(jìn)合作方共同開發(fā)”。
??三、投入增加、定位顛覆,中國(guó)信達(dá)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)要轉(zhuǎn)型了嗎?
??過(guò)去,信達(dá)地產(chǎn)扮演得更多的是幫助中國(guó)信達(dá)處理房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)、協(xié)助其發(fā)展的角色。如今,信達(dá)地產(chǎn)優(yōu)化布局、改變了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定位,中國(guó)信達(dá)也加大了對(duì)信達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金支持——從表面上看,中國(guó)信達(dá)似乎正在謀劃擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),并引導(dǎo)信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
??但我們認(rèn)為,背后的真實(shí)原因并非如此簡(jiǎn)單:
??中國(guó)信達(dá)作為央企金融巨頭,主業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)。信達(dá)地產(chǎn)本身的開發(fā)能力有所欠缺,2014年,信達(dá)地產(chǎn)的凈利潤(rùn)7.6億,凈利率15.7%,盡管利潤(rùn)率水平尚可,但是利潤(rùn)規(guī)模太低。相比之下,中國(guó)信達(dá)2014年的凈利潤(rùn)124.4億,凈利率20.3%,不僅利潤(rùn)規(guī)模大而且盈利能力強(qiáng),沒(méi)有必要全力發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)背景下,中國(guó)信達(dá)最需要的實(shí)際是資產(chǎn)配置。從2015年7月開始,離岸人民幣匯率持續(xù)下跌,加上通貨膨脹的影響,人民幣貶值加速,因此合理的配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)是需要企業(yè)考慮的。而中國(guó)信達(dá)作為國(guó)內(nèi)四大AMC之一,屬于典型的“不差錢”,資產(chǎn)配置時(shí)需要一類能夠承載大量資金投入的行業(yè),而房地產(chǎn)是最為合適的。
??“資產(chǎn)荒”日益嚴(yán)重,優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇。資本市場(chǎng)資金充裕、流動(dòng)性強(qiáng),反倒凸顯了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺。房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯(cuò)的前景,而一線城市核心地塊則最具升值潛力,無(wú)法直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的險(xiǎn)資通過(guò)投資地產(chǎn)股“曲線救國(guó)”也證明了這一點(diǎn),中國(guó)信達(dá)顯然也深諳此道。
??綜上,信達(dá)地產(chǎn)如此“瘋狂”奪地王,無(wú)論最后能否賺到錢,已經(jīng)完成了母公司中國(guó)信達(dá)的資產(chǎn)配置需要,某種程度上這比單純盈利更為重要。因此,信達(dá)地產(chǎn)最終只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具,始終還是為金融主業(yè)護(hù)航而生的。