[克而瑞]房企融資大爆發(fā) 這錢就這么好借嗎？

??2016年伊始，房 企公司債發(fā)行量再創(chuàng)新高，據(jù)CRIC監(jiān)測，2016年1月108家房企已完成的公司債發(fā)行量就已達到了675.7億元，較2015年12月環(huán)比上升了 78.5%。事實上，房企發(fā)債早在2015年便成為了主流的融資方式，占據(jù)了募資總量的半壁江山，究竟房企此次發(fā)債潮有何顯著特點呢？公司債會成為解決房 企融資難的萬能藥嗎？下面我們將通過對房企公司債融資情況的分析來為您解惑。

??融資總量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，港股房企成為中堅力量

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2015年1月~2016年1月，108家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為134筆，融資總量已達到了3270.8億，從月度數(shù)據(jù)對比中我們不難發(fā)現(xiàn)，此次發(fā)債潮起始于2015年下半年，108家房企的公司債融資總量逐月增加，2015年10月達到了全年單月融資的最高點：614億元。并且通過對發(fā)債結構的分析，我們發(fā)現(xiàn)，港股房企在公司債融資總量中占比64%，成為了發(fā)債的中堅力量。主要有以下兩方面原因：

??一是政策放寬了國內的發(fā)債門檻。自 2009年國內債券融資暫停后，至2014年7月新城發(fā)行第一筆用于保障房的公司債，再到2015年1月15日證監(jiān)會發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦 法》，時隔六年，公司債經(jīng)歷了管制-寬松-放開三步走，此次公司債發(fā)行的主體范圍由原來的限于境內證券交易所上市公司、發(fā)行境外上市外資股的境內股份有限 公司和證券公司擴大至所有公司制法人。并且2015年5月27日國家發(fā)改委還發(fā)布了《關于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點項目建設促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展 的通知》來營造較為寬松的融資環(huán)境，拉動經(jīng)濟增長。

??二是海外融資空間在收窄。2014年年末佳兆業(yè)債務違約事件使得房企的國際信用評級降低，境外“找錢”難度在不斷增加；同時美元升值和人民幣貶值意味著境外融資成本上升，海外借債將付出更為高昂的代價，房企更傾向于以利率較低的公司債逐步置換成本較高的海外債。

??平均融資成本在5%左右，不同資質房企分化較大

??就108家房企發(fā)債期限的集中度來看，以3~5年居多，發(fā)行數(shù)量達到了75筆，發(fā)行額度為1977.1億元，占公司債融資總量的60.45%，我們以加權平均法初步估算了房企月度的融資成本可以看出基本維持在5%左右，2016年1月有了明顯降低，低至4.47%，從目前發(fā)債的情況來看，融資成本呈下降的走勢。

??備注：房企月度平均融資成本=(公司債1發(fā)行量*利率1+……+公司債n發(fā)行量*利率n)/月度融資總量

??與此同時，上市房企 間的分化還是比較明顯的，部分房企憑借良好的聲譽以及較強的綜合實力，在發(fā)行規(guī)模和發(fā)行成本方面均顯示出較強的優(yōu)勢，以房企普遍發(fā)行的五年期公司債為例， 有國資背景的保利地產(chǎn)在2016年1月一筆25億元債務發(fā)行利率僅為2.95%，而陽光100的10億元公司債融資成本卻高達7.95%。

??預期公司債熱潮將持續(xù)，房企應妥善規(guī)避債務風險

??就108家房企2015年1月至2016年1月公司債獲批的情況來看，目前仍有844億的額度有待釋放，可以預期，若國內寬松的融資環(huán)境保持不變，未來公司債的熱潮還將持續(xù)一段時間。

??但值得注意的是，雖然公司債擁有著發(fā)行額度大、期限靈活、成本低、審核效率高等諸多優(yōu)勢，但房企以此方式開展融資活動時也應當注意以下幾點：

??一是發(fā)債額度仍有上限，且 會受到房企規(guī)模的限制。具體細則為發(fā)行人累計發(fā)行的公司債余額不超過最近一期凈資產(chǎn)值(含少數(shù)股東權益)的40%，大型房企和中小房企差距還是比較明顯 的，例如：花樣年發(fā)行31億元就已逼近上限，而恒大目前發(fā)債規(guī)模則已達400億元。所以對于部分中小房企而言，不得不謀求新的融資方式。

??二是伴隨借債增加，后 期還款壓力考驗著房企運營能力。房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代以來，房企的利潤空間明顯收窄，兩極分化加劇，大型房企憑借規(guī)模效應，擁有著市場占有率高、融資成 本低等先天優(yōu)勢；在這樣的背景下，中小房企借債增加如同一把雙刃劍，到底可以利用充足資金創(chuàng)造更大收益，還是債臺高筑面臨信用危機，這一切都依賴于企業(yè)自 身的運營能力。

??三是融資成本日益壓低，易受到外部其他因素的沖擊。目前萬科等信用良好的公司債利率已逼近國債，但這也意味著債券收益率的溢價在逐步降低，日后對投資人的吸引力也會減弱，考量到未來會出現(xiàn)貨幣政策緊縮或者股市反彈的可能，后期房企公司債的發(fā)行是否還會有如此良好的效果仍有待商榷。