[克而瑞]華潤置地：加碼一二線投資布局，擬分拆物業(yè)管理上市

??導(dǎo)讀：       

??上半年完成了半年千億的銷售目標(biāo)，一、二線城市投資加碼；擬分拆物業(yè)管理獨立上市。

??【合同銷售金額1108.2億元，下半年可售貨值4122億元】2020年上半年，華潤置地實現(xiàn)合同銷售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷售面積632萬平方米，同比增長1%。上半年完成了半年千億的銷售目標(biāo)，完成全年銷售目標(biāo)的42.3%。下半年可售貨值約4122億元，其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節(jié)奏，完成全年2620億元的銷售目標(biāo)可期。

??【把控投資節(jié)奏，一、二線城市投資加碼】2020年上半年，華潤置地以總價588.8億元新增30個項目，權(quán)益地價387.9億元，對應(yīng)建筑面積495萬平方米，總貨值約1200億元。上半年華潤置地堅持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的投資戰(zhàn)略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個百分點。截至2020年上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達(dá)7108.7萬平方米，覆蓋81個城市。

??【營收及毛利率小幅下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健】2020年上半年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入448.7億元，同比下降2.14%。年實現(xiàn)凈利潤132.3億元，同比下降9.5%；綜合結(jié)算毛利率33.5%，相較于去年同期的38.2%有所下降，但整體仍高于同等規(guī)模房企平均水平。凈負(fù)債率較期初增加15.6個百分點至45.9%。現(xiàn)金短債比1.47，長短債務(wù)比2.97，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步下降至4.26%。

??【擬分拆物業(yè)管理獨立上市】2020年上半年，華潤置地繼續(xù)堅持“2+X”發(fā)展戰(zhàn)略，同時于2020年6月末啟動物業(yè)管理分拆上市工作，可能考慮將“物業(yè)管理 ”和“商業(yè)運營"兩部分業(yè)務(wù)合并上市。通過獨立分拆上市，一方面有利于使得原本已發(fā)展得較為成熟的物管和商業(yè)板塊得到價值釋放，提升整體財務(wù)能力；另一方面，有利于籌得資金，搭建更完整的輕資產(chǎn)運營平臺，進(jìn)一步提升物管、商業(yè)及增值服務(wù)的綜合競爭力。

??1銷售

??達(dá)成半年千億目標(biāo)

??下半年可售貨源充裕

??2020年上半年，華潤置地實現(xiàn)合同銷售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷售面積632萬平方米，同比增長1%。銷售均價17532元/平方米，同比下降7.6%。整體來看，上半年受疫情影響推貨占全年比重較低，一季度銷售金額合計較去年同期下降24%，二季度開始增速逐步回正。上半年完成了半年千億的銷售目標(biāo)，完成全年銷售目標(biāo)的42.3%。 

??下半年可售貨值約4122億元，一二線占比達(dá)83%，住宅產(chǎn)品占比達(dá)73%。其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，三、四季度推貨占比分別為40%和60%，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節(jié)奏，完成全年2620億元的銷售目標(biāo)可期。

       從銷售分布來看，2020年上半年華東大區(qū)依然是華潤置地銷售的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，金額和面積分別占比27.9%和18%。而華南大區(qū)業(yè)績貢獻(xiàn)度顯著提升，實現(xiàn)銷售金額242.3億元，銷售面積74.6萬平方米，分別同比增長18.1%和58.5%，相較于2019年全年占比分別提升5.9和5.2個百分點。同時，基于華潤置地的高能級城市發(fā)展戰(zhàn)略，一二線城市銷售占比保持在80%以上，貢獻(xiàn)前五城市分別為北京、上海、廣州、深圳和杭州，單城市簽約額均超過50億元。

??2020年上半，華潤置地以總價588.8億元新增30個項目，權(quán)益地價387.9億元，對應(yīng)建筑面積495萬平方米，總貨值約1200億元。盡管相較于去年同期拿地力度有所減弱，但華潤置地抓住了一季度疫情下短暫的窗口期，在北京、沈陽、蘇州等核心城市獲取了一批優(yōu)質(zhì)項目，二季度隨著土地市場的恢復(fù)走熱，及時收斂了投資力度，合理控制投資節(jié)奏。 

??上半年華潤置地堅持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的投資戰(zhàn)略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個百分點。基于此，上半年的平均土地樓面價較去年大幅增長68.7%至11893元/平方米，新增土地樓面價與當(dāng)期結(jié)算均價比值達(dá)到了96.8%，需注意管控成本風(fēng)險。 

??截至2020年上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達(dá)7108.7萬平方米，覆蓋81個城市。按照當(dāng)前的銷售規(guī)模、增速及發(fā)展趨勢推測，足以支撐未來3-5年的發(fā)展需要。

       從土地儲備結(jié)構(gòu)來看，開發(fā)物業(yè)土地儲備6047萬平方米，投資物業(yè)土地儲備1062萬平方米，分別占總土儲的85%和15%。長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀三大核心城市群依然為主要戰(zhàn)略區(qū)域，土儲占比分別為15.3%、22.1%和21%。同時持續(xù)聚焦一、二線核心城市及周邊外溢，其中投資物業(yè)的土地儲備超過80%位于一、二線城市。

??疫情影響下營收及利潤水平小幅下滑

??2020年上半年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入448.7億元，同比下降2.14%。其中，開發(fā)物業(yè)結(jié)算收入359.7億元，同比下降1.7%。上半年實現(xiàn)凈利潤132.3億元，同比下降9.5%；綜合結(jié)算毛利率33.5%，相較于去年同期的38.2%有所下降，但整體仍高于同等規(guī)模房企平均水平。其中投資物業(yè)毛利率與去年同期基本持平，主要由于開發(fā)物業(yè)毛利率同比下降5.9個百分點至31.1%，對整體毛利率起到拉低作用。而上半年凈利率和歸母凈利率均同比有所提升，分別提升6.2和6.3個百分點至29.5%和25.7%，高于同等規(guī)模房企平均水平，主要由于成本管控成效顯現(xiàn)，上半年三費比率同比下降1.37個百分點。

??4償債表現(xiàn)

??凈負(fù)債率提升至45.9%

??債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

??資本運營方面，截至上半年末華潤置地持有現(xiàn)金609.3億元，較期初下降4.25%?？傆邢⒇?fù)債1645億元，較期初增長22.3%。在此背景下，凈負(fù)債率較期初增加15.6個百分點至45.9%。對于多年來凈負(fù)債率維持在40%以下，保持低風(fēng)險高彈性財務(wù)狀況的華潤置地而言，適當(dāng)加杠桿或更有利于其釋放活力，在頭部競爭格局中增強競爭力。 

??債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2020年6月末，華潤置地有息負(fù)債總額中約25%將于一年內(nèi)到期，現(xiàn)金短債比1.47，長短期債務(wù)比2.97，雖分別較期初下降50.7%和43.9%，但債務(wù)結(jié)構(gòu)依舊穩(wěn)健。此外，華潤置地持續(xù)拓展融資渠道，降低融資成本，外幣債務(wù)敞口收窄的同時，上半年低成本發(fā)行中票合計人民幣40億元，加權(quán)平均成本僅2.77%，帶動整體平均融資成本降至4.26%，融資成本始終穩(wěn)定在行業(yè)低位。

??5戰(zhàn)略

??“2+X”發(fā)展模式持續(xù)深化

??分拆物業(yè)上市工作啟動

??2020年上半年，華潤置地繼續(xù)堅持“2+X”發(fā)展戰(zhàn)略，即圍繞開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)兩大主業(yè)，積極拓展延伸包括城市更新、代建代運營、建筑業(yè)務(wù)在內(nèi)的協(xié)同助力型業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、文化體育在內(nèi)的輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，以及包括長租公寓、康養(yǎng)、萬象影城在內(nèi)的創(chuàng)新培育型業(yè)務(wù)。 

??其中，投資物業(yè)上半年雖受疫情影響，租金收入同比下降12.5%至49.9億元，但總體恢復(fù)情況良好，占總營收的比重較去年提升3.6個百分點，毛利率較去年再提升1.2個百分點至67.7%。截至上半年末，投資物業(yè)已進(jìn)入城市62個，已基本完成全國主要核心城市布局，其中25個重點城市已布局超過1個購物中心。華潤置地計劃2020年到2022年分別開業(yè)12家，未來開業(yè)購物中心可達(dá)120家，其中購物中心92家，輕資產(chǎn)管理輸出28家，逐步實現(xiàn)業(yè)務(wù)的全面布局與區(qū)域的深度滲透。

??此外，經(jīng)過多年的發(fā)展和沉淀，華潤置地于2020年6月末啟動物業(yè)管理分拆上市工作，可能考慮將“物業(yè)管理 ”和“商業(yè)運營"兩部分業(yè)務(wù)合并上市。截至2020年6月30日，華潤置地物業(yè)管理面積規(guī)模達(dá)1.12億平米，位居行業(yè)前列。其中，住宅物業(yè)管理面積0.98億平米，商業(yè)物業(yè)管理面0.14億平米。2020年上半年，物業(yè)管理收入27.2億元，同比增長9.1%，其中，住宅物業(yè)管理收入達(dá)人民幣16.8億元，同比增長9.3%，商業(yè)物業(yè)管理收入10.4億元，同比增長8.9%。通過獨立分拆上市，一方面有利于使得原本已發(fā)展得較為成熟的物管和商業(yè)板塊得到價值釋放，提升整體財務(wù)能力；另一方面，有利于籌得資金，搭建更完整的輕資產(chǎn)運營平臺，進(jìn)一步提升物管、商業(yè)及增值服務(wù)的綜合競爭力。