[克而瑞]大發(fā)地產(chǎn)：債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，持續(xù)提升高效運(yùn)營(yíng)能力

??導(dǎo)讀：       

??業(yè)績(jī)?cè)鏊俸湍繕?biāo)完成率在行業(yè)領(lǐng)先，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??【業(yè)績(jī)?cè)鏊俸湍繕?biāo)完成率在行業(yè)領(lǐng)先】截至2020年6月30日，大發(fā)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額112.08億元、合同銷(xiāo)售面積80.08萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)57.6%、35.9%，銷(xiāo)售額目標(biāo)完成率達(dá)46%。業(yè)績(jī)?cè)鏊俸湍繕?biāo)完成率都位于行業(yè)前列，表現(xiàn)出良好的成長(zhǎng)性。下半年可售貨源約318億元，為完成全年目標(biāo)提供保障。

??【持續(xù)深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，土地儲(chǔ)備覆蓋82個(gè)項(xiàng)目】土地投資方面，上半年主要在長(zhǎng)三角和成渝城市有補(bǔ)倉(cāng)，總計(jì)新增16塊地，建筑面積達(dá)185.6萬(wàn)平方米。截至上半年末，大發(fā)土地儲(chǔ)備覆蓋82個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)650萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角區(qū)域建面占比78.9%；平均土地成本4890元/平方米。

??【營(yíng)收與利潤(rùn)階段性受疫情影響】報(bào)告期內(nèi)，由于受疫情影響導(dǎo)致個(gè)別項(xiàng)目無(wú)法正常交付，大發(fā)總營(yíng)收34.7億元，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)7億元、凈利潤(rùn)1.75億元，毛利率為20.1%，凈利率為5%。目前大發(fā)已在全力加快項(xiàng)目建設(shè)，保證交付進(jìn)度，隨著結(jié)轉(zhuǎn)收入恢復(fù)，利潤(rùn)也將增長(zhǎng)。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率降至71.7%】自上市以來(lái)大發(fā)融資渠道拓展，并成功發(fā)行境外債，今年于1月、7月共發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，總計(jì)3.5億美元。截至2020年6月30日，大發(fā)總有息債務(wù)規(guī)模達(dá)109.6元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比44.4%，較2019年末提升7.9個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.2，短債償債壓力基本可覆蓋；凈負(fù)債率為71.7%，低于2019年末77.8%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??【持續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系，全面升級(jí)調(diào)整組織架構(gòu)】2020是大發(fā)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型年，大發(fā)進(jìn)一步夯實(shí)運(yùn)營(yíng)管理“6611”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控體系（即6個(gè)關(guān)鍵會(huì)議、6大停止點(diǎn)、1套全景計(jì)劃管理體系、1套全周期風(fēng)險(xiǎn)管控體系），確保過(guò)程管控，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)落地。同時(shí)，全面升級(jí)調(diào)整組織架構(gòu)，將原本的8大地區(qū)公司精簡(jiǎn)合并為6個(gè)區(qū)域公司，并設(shè)立“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”2.5級(jí)扁平化管治架構(gòu)，提高組織效能，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，優(yōu)化團(tuán)隊(duì)配置。

??1銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)?cè)鏊俸湍繕?biāo)完成率在行業(yè)領(lǐng)先

??截至2020年6月30日，大發(fā)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額112.08億元、合同銷(xiāo)售面積80.08萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)57.6%、35.9%；銷(xiāo)售均價(jià)為13996元/平方米。若按全年目標(biāo)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)15%計(jì)算，上半年目標(biāo)完成率達(dá)46%。其中超過(guò)7成銷(xiāo)售額來(lái)自二季度，主要得益于疫情穩(wěn)定，企業(yè)加快供貨，銷(xiāo)售大幅回升。整體來(lái)說(shuō)，上半年大發(fā)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)大增，業(yè)績(jī)?cè)鏊俸湍繕?biāo)完成率都位于行業(yè)前列，表現(xiàn)出了良好成長(zhǎng)性。

??從業(yè)績(jī)分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域仍是業(yè)績(jī)主要來(lái)源，合約銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.3%至61.8萬(wàn)平方米，總計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額96.4億元，占比86%，其中溫州、寧波、杭州是重點(diǎn)貢獻(xiàn)城市。長(zhǎng)三角區(qū)域以外銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)率走高至14%，其中中西部城市業(yè)績(jī)占比6.8%，業(yè)績(jī)分布結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，投資布局成效有所體現(xiàn)。

??下半年，大發(fā)計(jì)劃總可售貨值約318億元，為業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)提供了充足貨源保障，且主要位于長(zhǎng)三角深耕區(qū)域，集中在溫州、蘇州、寧波、南京、無(wú)錫、成都等新一線(xiàn)和二線(xiàn)城市，市場(chǎng)預(yù)期看好，樂(lè)觀(guān)預(yù)計(jì)可以順利完成目標(biāo)。

??2投資

??持續(xù)深耕長(zhǎng)三角地區(qū)

??土地儲(chǔ)備覆蓋82個(gè)項(xiàng)目

??土地投資方面，大發(fā)進(jìn)一步明確“1+5+X”布局體系，即在深耕長(zhǎng)三角地區(qū)核心區(qū)域的同時(shí)，布局國(guó)家黃金城市群，并戰(zhàn)略性地持續(xù)關(guān)注其他具高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)城市。

??上半年主要在長(zhǎng)三角和成渝城市有補(bǔ)倉(cāng)，總計(jì)新增16塊地，建筑面積達(dá)185.6萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)51.62億元，并通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、土地收購(gòu)進(jìn)行成本與投資管控。

??截至上半年末，大發(fā)土地儲(chǔ)備覆蓋82個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)650萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角區(qū)域建面占比78.9%；平均土地成本4890元/平方米，高于2019年平均地價(jià)4460元/平方米。

??3盈利

??營(yíng)收與利潤(rùn)指標(biāo)階段性受疫情影響

??上半年，大發(fā)總營(yíng)收34.7億元，報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)7億元、凈利潤(rùn)1.75億元，毛利率為20.1%、凈利率為5%，2020中期派息每股人民幣0.034元，持續(xù)兌現(xiàn)股東回報(bào)。因?yàn)樯习肽晔芤咔橛绊?，施工進(jìn)度延緩，一定程度上耽誤了交付進(jìn)度。

??目前大發(fā)已在全力加快項(xiàng)目建設(shè)，保證交付進(jìn)度，今年全年?duì)I收預(yù)期增長(zhǎng)20%，同時(shí)隨著結(jié)轉(zhuǎn)收入恢復(fù)，利潤(rùn)也將增長(zhǎng)，利潤(rùn)率將保持歷年平均水平。

??4償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??凈負(fù)債率降至71.7%

??融資方面，自上市以來(lái)大發(fā)融資渠道拓展，并成功發(fā)行境外債，今年于1月、7月共發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，總計(jì)3.5億美元。此外，大發(fā)還與60多家大中型銀行及金融機(jī)構(gòu)保持良好的關(guān)系。

??截至6月30日，大發(fā)總有息債務(wù)規(guī)模達(dá)109.6元；持有現(xiàn)金57.9億元，現(xiàn)金短債比為1.2，短債償債壓力基本可覆蓋；凈負(fù)債率為71.7%，低于2019年末77.8%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。當(dāng)前，現(xiàn)金和杠桿是大發(fā)兩大抓點(diǎn)，未來(lái)要繼續(xù)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)高質(zhì)量的均衡增長(zhǎng)。

??5戰(zhàn)略

??持續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系

??全面升級(jí)調(diào)整組織架構(gòu)

??2020是大發(fā)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型年，大發(fā)地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持“兩高兩有”（高效率、高品質(zhì)、有利潤(rùn)、有貢獻(xiàn)）四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)守運(yùn)營(yíng)模型，進(jìn)一步夯實(shí)運(yùn)營(yíng)管理“6611”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控體系（即6個(gè)關(guān)鍵會(huì)議、6大停止點(diǎn)、1套全景計(jì)劃管理體系、1套全周期風(fēng)險(xiǎn)管控體系），確保過(guò)程管控，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)落地。下半年繼續(xù)圍繞沖指標(biāo)、保供貨、?，F(xiàn)金流、提利潤(rùn)、?？洹⒈＝桓读缶S度進(jìn)行加速發(fā)展。

??同時(shí)，大發(fā)還全面升級(jí)調(diào)整組織架構(gòu)，對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了大重組，完成了區(qū)域的合并與升級(jí)，將原本的8大地區(qū)公司精簡(jiǎn)合并為6個(gè)區(qū)域公司，即環(huán)滬區(qū)域公司、華中區(qū)域公司、浙南區(qū)域公司，江蘇區(qū)域公司、浙北區(qū)域公司以及西部區(qū)域公司。設(shè)立“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”2.5級(jí)扁平化管治架構(gòu)，提高組織效能，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，優(yōu)化團(tuán)隊(duì)配置。