[克而瑞]雅居樂：財(cái)務(wù)穩(wěn)健，多元業(yè)務(wù)開花結(jié)果

??導(dǎo)讀：       

??地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，多元業(yè)務(wù)收獲頗豐，且未來仍是企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的方向。

??【完成目標(biāo)壓力不大，區(qū)域均衡布局成效明顯】2020年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約預(yù)售金額551.0億元，已完成目標(biāo)的46%。同期銷售面積404.9萬平方米，均價(jià)較2019年全年穩(wěn)步上升2.8%至13608元/平方米。從銷售面積分布來看，華南區(qū)域貢獻(xiàn)最大，占比總計(jì)33%，其中大灣區(qū)達(dá)24.1%。企業(yè)積極推進(jìn)“2+3+N”策略，珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群，貢獻(xiàn)率達(dá)57%。

??【審慎投資，堅(jiān)持“2+3+N”的城市群布局戰(zhàn)略】2020年上半年新增土儲(chǔ)建面375萬平方米，總地價(jià)139億元。新增權(quán)益土地建面為347萬方，權(quán)益拿地金額104億元。全口徑拿地銷售金額比為0.23，較為保守。從區(qū)域分布來看，戰(zhàn)略深耕城市群珠三角和長三角面積占比分別為29%和25%。

??【土儲(chǔ)充足，重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)】截止2020年6月30日，雅居樂擁有總土儲(chǔ)建面5303萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)4195萬平方米。按照目前企業(yè)的去化速度估算，可滿足4-6年的銷售需求，儲(chǔ)備量充足。在粵港澳大灣區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)1311萬方，占總建面的24.7%。

??【營收毛利雙增長，盈利位于行業(yè)較高水平】2020年上半年?duì)I業(yè)收入為335.27億元，同比增長23.7%，表現(xiàn)亮眼。同期毛利潤為115.2億元，同比上升40.2%；毛利率為34.4%，同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)，高于行業(yè)平均水平。

??【凈負(fù)債率回落，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健】從負(fù)債情況來看，凈負(fù)債率為73.3%，相比2019年降低了9.5個(gè)百分點(diǎn)，初步扭轉(zhuǎn)了公司自2017年以來凈負(fù)債率上行的趨勢。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)金短債比為1.2，長短債務(wù)比1.45，短期無償債壓力。

??【多元業(yè)務(wù)開花結(jié)果，持續(xù)發(fā)力】本期多元業(yè)務(wù)營收占比增長至12.6%，主要包括物業(yè)、環(huán)保和商業(yè)多個(gè)板塊。雅生活服務(wù)至今保持了快速增長；雅城在6月申請獨(dú)立上市；城市更新集團(tuán)今年成立，聚焦粵港澳大灣區(qū)；環(huán)保方面營業(yè)額同比增速高達(dá)69%；房管和商業(yè)板塊業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。

??1銷售

??完成目標(biāo)壓力不大

??區(qū)域均衡布局成效明顯

??2020年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約預(yù)售售金額551.0億元。相比2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出的1200億元預(yù)售目標(biāo)，已完成46%。雅居樂銷售額排名較去年同期上升2位，位列24名。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積404.9萬平方米，同比基本持平，均價(jià)較去年微升至13608元/平方米。截止2020年7月，雅居樂累計(jì)銷售同比增速已轉(zhuǎn)正，總體來看，2020年完成目標(biāo)壓力不大。

       華南區(qū)域銷售貢獻(xiàn)最大，區(qū)域均衡布局成效明顯。從銷售面積分布來看，華南區(qū)域貢獻(xiàn)最大，占比總計(jì)33%，其中大灣區(qū)達(dá)24.1%。華東地區(qū)銷售面積占比相比2019年同期微增，達(dá)27.3%。其余預(yù)售面積則來源于全國多個(gè)區(qū)域且分布均勻，海南和云南總銷售占比也恢復(fù)至2018年水平。與此同時(shí)，企業(yè)積極推進(jìn)“2+3+N”策略，珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群，貢獻(xiàn)率達(dá)57%。

??2投資

??審慎投資

??堅(jiān)持“2+3+N”的城市群布局戰(zhàn)略

??審慎的投資態(tài)度，把控拿地節(jié)奏。2020年上半年雅居樂新增20幅土地，新拓展了啟東、泰興和肇慶三個(gè)城市，還在海外拿了一幅位于美國舊金山的土地。受疫情影響，上半年拿地節(jié)奏放緩，新增土儲(chǔ)建面375萬平方米，總地價(jià)139億元。同時(shí)新增權(quán)益土地建面為347萬方，權(quán)益拿地金額104億元，分別同比減少40.3%和55.2%。上半年全口徑拿地銷售金額比為0.23，較為保守。企業(yè)業(yè)績會(huì)表示，隨著下半年供地節(jié)奏的恢復(fù)以及收并購項(xiàng)目的落地，能跟上全年投資節(jié)奏。

??雅居樂堅(jiān)持“拿好地，不拿錯(cuò)地”的原則，期內(nèi)通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)拿地超150萬方，這部分土地平均成本約1768元/平米，有效降低了拿地成本。除此之外，還能較好地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，具備較強(qiáng)的市場競爭力。正由于此，新增土儲(chǔ)整體權(quán)益樓面地價(jià)由2019年的3930元/平米進(jìn)一步下降至3007元/平米，相比13608元/平方米的銷售均價(jià)有較大優(yōu)勢。

??重點(diǎn)關(guān)注珠三角和長三角，持續(xù)推進(jìn)“2+3+N”的城市群布局戰(zhàn)略。從區(qū)域分布來看，新增的20幅土地中有14幅位于戰(zhàn)略深耕城市群——珠三角和長三角，面積占比分別為29%和25%。除此之外，中西部新增土儲(chǔ)占比也達(dá)到了33%，能進(jìn)一步平衡區(qū)域布局，分散土儲(chǔ)集中可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

??3土儲(chǔ)

       土儲(chǔ)充足

??重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)

       截止2020年6月30日，雅居樂已在81個(gè)城市布局，擁有總建筑面積為5303萬平方米的土地儲(chǔ)備，同時(shí)權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)4195萬平方米，相比期初增長5.7%，權(quán)益比例與年初持平，為79%。按照目前企業(yè)的去化速度估算，可滿足4-6年的銷售需求，儲(chǔ)備量充足。

??雅居樂保持對大灣區(qū)的高關(guān)注度。雅居樂在粵港澳大灣區(qū)擁有54個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)1311萬方，占總建面的24.7%，按當(dāng)前去化速度，足夠未來4-5年發(fā)展。從建面的城市分布來看，中山占比最高，達(dá)40%，此外惠州占比為23%。至此，雅居樂已在粵港澳大灣區(qū)除深圳、東莞及澳門外的8個(gè)城市均有項(xiàng)目分布。此外，企業(yè)7月份在中山獲取了一個(gè)約90萬方的綜合用地，也體現(xiàn)了對大灣區(qū)持續(xù)的關(guān)注度。

??4盈利

       營收毛利雙增長

??盈利位于行業(yè)較高水平

??地產(chǎn)主業(yè)與多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，營業(yè)收入穩(wěn)步增加。2020年上半年，雅居樂營業(yè)收入為335.27億元，同比增長23.7%，表現(xiàn)亮眼。這一方面得益于確認(rèn)銷售均價(jià)的上升，均價(jià)增幅大于成本增幅從而提升了房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入，這部分營收達(dá)293.1億元，同比增長18.7%；另一方面則得益于多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力，其中物業(yè)管理板塊和環(huán)保服務(wù)板塊的營收同比增速分別達(dá)到了111.1%和69%。

??高毛利項(xiàng)目占比提升，毛利率回升至34.4%。2020年上半年雅居樂毛利潤為115.2億元，同比上升40.2%；毛利率為34.4%，同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)，高于行業(yè)平均水平。這是由于期內(nèi)高毛利項(xiàng)目銷售確認(rèn)收入上升，隨著海南市場的恢復(fù)以及政策利好，這部分項(xiàng)目銷售有所提升，從而提振了毛利。同時(shí)，凈利潤和歸母凈利潤分別為63.4億元和51.3億元，較去年同期上升 7.6%和1.0%。凈利率和歸母凈利率則分別為18.9%和15.3%，雖同比下滑2.8和3.4個(gè)百分點(diǎn)，仍處于行業(yè)較高水平。

??5償債

??凈負(fù)債率回落

??債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

??凈負(fù)債率下降，短期基本無資金壓力。從負(fù)債情況來看，2020年上半年雅居樂的凈負(fù)債率為73.3%，相比2019年降低了9.5個(gè)百分點(diǎn)，低于行業(yè)水平，初步扭轉(zhuǎn)了公司自2017年以來凈負(fù)債率上行的趨勢，主要系盈利增加和少數(shù)股東權(quán)益增加所致。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，期末共持有現(xiàn)金數(shù)額同比增長5.6%達(dá)到464.1億元，能覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比為1.15，長短債務(wù)比1.45。此外，借貸成本下降至6.78%，低于行業(yè)平均水平。

       6多元化

       多元業(yè)務(wù)開花結(jié)果持續(xù)發(fā)力

??雅居樂堅(jiān)持“地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的模式，本期多元業(yè)務(wù)營收占比增長至12.6%，同比增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。目前多元業(yè)務(wù)主要包括雅生活、環(huán)保、卓雅教育、雅城、房管、資本投資、商業(yè)管理和城市更新等板塊。

??其中，雅生活服務(wù)已在2018年上市，至今保持了快速增長。2020年上半年，營收達(dá)40.0億元，同比增長78.5%；毛利12.8億元，同比增長53.8%。期內(nèi)完成了對中民物業(yè)60%的股權(quán)收購，取得了規(guī)模的再進(jìn)階。截止2020年上半年，雅生活在管及合約面積（不包括咨詢公司及參股公司面積）分別為3.53億及4.91億平方米。包含咨詢顧問及參股公司面積的在管和合約面積則分別突破5億和6億平方米。雅城在今年6月申請獨(dú)立上市，將成為雅居樂旗下第二個(gè)上市的多元板塊。雅城集團(tuán)主要聚焦智慧裝飾家居和綠色生態(tài)景觀兩大業(yè)務(wù)，招股書顯示，截止2019年底業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋國內(nèi)27個(gè)省份的119個(gè)城市。

??2020年6月還成立了城市更新集團(tuán)，聚焦粵港澳大灣區(qū)，深入華北及中原地區(qū)。城市更新對企業(yè)新增拿地和大灣區(qū)深耕都有重要作用，于本期末已鎖定土地儲(chǔ)備建面769萬平方米，貨值近人民幣2,400億元。

??除此之外，基于「1+N」的多元發(fā)展戰(zhàn)略，公司也積極布局其他多元業(yè)務(wù)。環(huán)保方面，作為危廢處理國內(nèi)龍頭，上半年?duì)I收為7.99億元，增速高達(dá)69%，未來可期。房管和商業(yè)板塊業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，未來將持續(xù)發(fā)力。