[克而瑞]金地集團：債務壓力增大，融資成本保持低位

??導讀：     

??首次實現半年度累計銷售破千億，債務結構不及以往，但融資成本維持行業(yè)低位。

??【合約銷售穩(wěn)增長，半年累計破千億】2020年上半年，金地集團實現合約銷售金額1016.3億元，銷售面積484.9萬平方米，分別同比增長18.8%和13.3%，銷售均價較2019年全年進一步提升至20959元/平方米。企業(yè)首次實現半年度累計銷售額破千億，行業(yè)排名第13名。從銷售分布來看，華東和東南地區(qū)銷售額占比過半，達57%。

??【拿地較為積極，投資布局平衡】2020年上半年，金地集團新增土儲建面649萬方，同比下降3.85%，權益土儲建面338萬方，權益比例52.1%。全口徑拿地銷售面積比為0.82，近兩年保持了較為積極的拿地態(tài)度。一線城市投資額占比較2019年提升21個百分點，達到31%。二線城市則有所下滑，占比39%。三四線城市投資拿地金額占比由2016年的11%提升至2019年的38%，各能級城市投資額趨于平衡。

??【竣工結算延后，利潤率處較高水平】2020年上半年，金地集團實現營業(yè)收入198.7億，同比下滑11.6%。主要是因為當期房地產項目結算規(guī)模減少，房地產開發(fā)方面營收169.3億元，相比去年同期下降15.5%。報告期內竣工面積217萬方，同比減少37%，完成修訂后全年計劃的20%，預計下半年結算將提速。實現毛利率37.4%，凈利率和歸母凈利率分別為23.8%和15%，保持在行業(yè)較高水平。三費費用率同比提升2.8個百分點至12.6%。

??【債務壓力增大，融資成本維持低位】金地集團短期負債同比再增長17.1%，達到422.7億元，現金短債比下滑至1.18,長短債比下滑至1.51，債務結構不及以往。作為老牌龍頭房企，金地集團的加權平均融資成本僅為4.86%，遠低于行業(yè)平均水準。同時，凈負債率相比期初上升9.6個百分點，為71.1%。

??1銷售

??合約銷售穩(wěn)增長

??半年累計破千億

??半年累計銷售破千億，同比增速18.8%。2020年上半年，金地集團實現合約銷售金額1016.3億元，銷售面積484.9萬平方米，分別同比增長18.8%和13.3%，銷售均價較2019年全年進一步提升至20959元/平方米。對比百強房企-2.7%的銷售同比增速，企業(yè)增幅亮眼且首次實現了半年度累計銷售破千億，行業(yè)排名上升一位至第13名。

??從銷售分布來看，華東和東南地區(qū)銷售額占比過半，達57%。其中，由于企業(yè)重點深耕一二線城市，城市均價較高，銷售業(yè)績亮眼。比如南京單城銷售超百億，其中位于江寧區(qū)的南京云逸都薈花園單盤銷售超40億元，該項目位于江寧科學園板塊，靠近老城，主打區(qū)域改善標桿，期內開盤三次均實現熱銷。除此之外，杭州、上海的銷售額也超過了80億元。

??2投資

??拿地較為積極

??投資布局平衡

??權益比例持平，拿地力度維持高位。2020年上半年，金地集團新增52幅土地，新增土儲建面649萬方，同比下降3.85%，權益土儲建面338萬方，權益比例52.1%，與去年相比微降4個百分點，但相比2018年45%的權益水平有較明顯提升。全口徑拿地銷售面積比為0.82，也與2019年持平，近兩年保持了較為積極的拿地態(tài)度。

       深耕一二線城市，各能級城市投資額占比趨于平衡。2020年上半年金地集團新增土儲建面在一二線城市的占比合計約67% ，依舊為企業(yè)主力布局區(qū)域。從投資額來看，期內企業(yè)加大了一線城市的投資力度，這部分投資額占比較2019年提升21個百分點，達到31%，單是6月在上海就拿下三幅住宅用塊，拿地金額達94億元，計容建面約34萬方。二線城市則有所下滑，占比39%。此外，企業(yè)在深耕一二線同時，為了擴大投資版圖，也會適當布局三四線，年內新進入舟山、唐山、淄博3個三四線城市。三四線城市投資拿地金額占比由2016年的11%提升至2019年的38%，下沉趨勢明顯，各城市能級投資額也趨于平衡。

??物業(yè)結算規(guī)模減少拉低營收。2020年上半年，金地集團實現營業(yè)收入198.7億，同比下滑11.6%。營收下降主要是因為當期房地產項目結算規(guī)模減少，房地產開發(fā)方面營收169.3億元，相比去年同期下降15.5%。報告期內，公司實現新開工面積715萬方，同比增長13%；竣工面積217萬方，同比減少37%；開竣工分別完成修訂后全年計劃的56%和20%，預計下半年結算將提速。同期實現歸母凈利潤29.8億元，下滑17.9%，歸母凈利降幅大于營收降幅，是因為結轉項目的權益占比下降，少數股東損益占凈利潤比重由去年同期的29.2%提升至36.9%。 

??盈利指標維持行業(yè)高位，三費費用率略有抬升。2020年上半年金地集團實現毛利率37.4%，雖較去年同期略微下滑2.8個百分點，但仍舊保持在行業(yè)較高水平，其中地產開發(fā)毛利也高達39.6%。凈利率和歸母凈利率分別為23.8%和15%，與去年同期基本持平，也高于可比房企。三費費用率方面受到銷售規(guī)模擴張、外拓城市及員工數量增加等影響，同比提升2.8個百分點至12.6%。

??4償債表現

??債務壓力增大

??融資成本維持低位

??短期債務再增長，債務結構不及以往。受到長期債務臨近到期影響，金地集團短期負債同比再增長17.1%，達到422.7億元，現金短債比下滑至1.18,長短債比下滑至1.51，債務結構不及以往。同時，凈負債率相比期初上升9.6個百分點，為71.1%。不過企業(yè)目前現金依然能夠覆蓋短期債務，償債壓力雖有加大但整體風險可控。 

??融資優(yōu)勢凸顯。2020年上半年公司成功發(fā)行了多筆超短融和和中期票據，發(fā)行利率位于2.63%-3.83%。作為老牌龍頭房企，金地集團的加權平均融資成本僅為4.86%，遠低于行業(yè)平均水準。