[克而瑞]華夏幸福：利潤率維持較高水平，財務(wù)有待優(yōu)化

??導(dǎo)讀：       

??銷售下滑，積極布局商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新增長點(diǎn)。

??【銷售額同比持續(xù)下滑，異地復(fù)制平穩(wěn)推進(jìn)】2020年上半年華夏幸福共實(shí)現(xiàn)銷售額419.33億元，同比減少了35.02%。其中園區(qū)配套住宅簽約銷售額約為195.73億元，同比減少了59.11%。上半年京津冀都市圈以外區(qū)域的銷售面積占比提升至63%，異地復(fù)制戰(zhàn)略的推進(jìn)較為平穩(wěn)。

??【加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度，總土儲繼續(xù)增加】2020年上半年華夏幸福新增土儲總價為241.52億元，拿地銷售比為0.58，企業(yè)拿地態(tài)度較為積極。上半年華夏幸福共新獲取4個商辦綜合體項(xiàng)目，總價約為175.65億元，對企業(yè)拿地總價的占比達(dá)到了72.7%。截止2020年中，華夏幸福儲備開發(fā)用地規(guī)劃計容建筑面積約為1274萬平方米，總土儲面積相比于年初增加了20.4%，繼續(xù)穩(wěn)定增加。

??【利潤率維持高水平，下半年加速結(jié)轉(zhuǎn)促進(jìn)利潤規(guī)模提升】2020年上半年華夏幸福的營業(yè)收入為373.72億元，同比減少了3.51%，其中環(huán)北京的收入為139.71億元，同比減少了41.02%。上半年企業(yè)的毛利率為46.93%，凈利率和歸母凈利率分別為17.55%和16.22%，都處在相當(dāng)不錯的水平。上半年華夏幸福實(shí)現(xiàn)60.62億元的歸母凈利潤，下半年企業(yè)仍需加速結(jié)轉(zhuǎn)和利潤提升，以促進(jìn)全年利潤目標(biāo)完成。

??【財務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善，仍需加強(qiáng)融資渠道拓展】上半年末華夏幸福的現(xiàn)金短債比較于期初下降至0.47，長短債比則降至1.32，短期負(fù)債壓力較大。與此同時，企業(yè)的凈負(fù)債率較期初提升了9.07個百分點(diǎn)至191.85%，未來需要加強(qiáng)對負(fù)債規(guī)模以及結(jié)構(gòu)的控制。在融資成本方面，華夏幸福上半年末的平均融資成本上升至7.96%，未來企業(yè)仍需加強(qiáng)融資的渠道拓展和融資成本控制。

??1銷售

??銷售額同比持續(xù)下滑

??異地復(fù)制平穩(wěn)推進(jìn)

??2020年上半年華夏幸福共實(shí)現(xiàn)銷售額419.33億元，同比減少了35.02%。其中園區(qū)結(jié)算收入額202.28億元，同比增長39.82%；園區(qū)配套住宅簽約銷售額約為195.73億元，同比減少了59.11%，合約銷售面積為216.2萬平米，同比減少了60.77%。究其原因，一方面是受疫情的影響，另一方面大本營環(huán)京區(qū)域仍在持續(xù)的限購政策也給企業(yè)的銷售帶來了較大的壓力。

??華夏幸福在2020年上半年繼續(xù)推進(jìn)異地復(fù)制戰(zhàn)略。根據(jù)企業(yè)的銷售面積明細(xì)，上半年京津冀都市圈以外區(qū)域的銷售面積占比從2019年底的61%略微提升了2個百分點(diǎn)至63%。整體來看各大城市圈對企業(yè)的銷售貢獻(xiàn)占比變化不大，異地復(fù)制戰(zhàn)略的推進(jìn)較為平穩(wěn)。

??2投資

??加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度

??總土儲明顯增加

??2020年上半年華夏幸福新增土儲總價為241.52億元，拿地銷售比為0.58，企業(yè)拿地態(tài)度相對積極。值得注意的是，上半年華夏幸福持續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開疆拓土，共新獲取4個商辦綜合體項(xiàng)目，總價約為175.65億元，對企業(yè)拿地總價的占比達(dá)到了72.7%。截至2020年6月，華夏幸福的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)覆蓋了北京、深圳、武漢、東莞、南京、哈爾濱、廣州7個城市，開發(fā)方式除了以武漢長江中心為代表的重資產(chǎn)綜合體項(xiàng)目之外，還有以北京麗澤項(xiàng)目為代表的輕資產(chǎn)開發(fā)。可以說，華夏幸福的商業(yè)版圖在2019年從無到有，至今已經(jīng)在集團(tuán)的高度重視之下開始快速發(fā)展，未來可能會為集團(tuán)開發(fā)出新的業(yè)績增長點(diǎn)。

??在城市更新方面，上半年企業(yè)中標(biāo)1個項(xiàng)目代建服務(wù)，為招商銀行全球總部大廈項(xiàng)目，是企業(yè)在粵港澳大灣區(qū)首個以輕資產(chǎn)模式啟動的項(xiàng)目。此外，華夏幸福在6月29日首次參與政府連片土地收儲，中標(biāo)威遠(yuǎn)島土地整備綜合服務(wù)項(xiàng)目，目前企業(yè)累計被選定為前期服務(wù)商的項(xiàng)目共9個。 

??截止2020年中，華夏幸福儲備開發(fā)用地規(guī)劃計容建筑面積約為1274萬平方米，總土儲面積相比于年初增加了20.4%。雖然華夏幸福的總土儲規(guī)模與同等規(guī)模的其他房企相比較少，但這對于主營產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營開發(fā)的華夏幸福而言并不是多大的問題，因?yàn)槿A夏幸福在簽署PPP協(xié)議后可以隨著產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)推進(jìn)逐步獲取土地。

??3盈利

??利潤率維持高水平

??下半年需加速結(jié)轉(zhuǎn)促進(jìn)利潤提升

??2020年上半年華夏幸福的營業(yè)收入為373.72億元，同比減少了3.51%，主要是環(huán)北京的收入為139.71億元，同比大幅減少了41.02%，而環(huán)京以外區(qū)域則同比大幅增長了56.48%至231.73億元。隨著企業(yè)異地復(fù)制的持續(xù)推進(jìn)，未來企業(yè)在外埠的收入規(guī)模以及占比仍將繼續(xù)增長。 

??而在利潤方面，2020年上半年企業(yè)的毛利率為46.93%，同比降低了1.8個百分點(diǎn)，但是仍然維持在相當(dāng)高的水平。根據(jù)企業(yè)和平安對賭協(xié)議的承諾，2020年華夏幸福至少要完成180億元的歸母凈利潤。上半年華夏幸福完成了60.62億元的歸母凈利潤，同比減少28.52%，下半年企業(yè)需加速項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)和利潤提升，以促進(jìn)全年利潤規(guī)模目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 

??4償債

??財務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善

??仍需加強(qiáng)融資渠道拓展

??截至2020年中，華夏幸福的持有現(xiàn)金相比于期初減少了3.96%至412.61億元，現(xiàn)金短債比較于期初繼續(xù)下降至0.47，短期負(fù)債壓力較大。從長短債比來看，華夏幸福在2020年中的長短債比為1.32，負(fù)債結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。與此同時，2020年中華夏幸福的凈負(fù)債率為191.85%，較期初提升了9.07個百分點(diǎn)，未來企業(yè)需要加強(qiáng)對負(fù)債規(guī)模以及結(jié)構(gòu)的控制。

      在融資成本方面，華夏幸福在2020年上半年的平均融資成本由2019年全年的7.86%上升至7.96%。其中銀行貸款的平均成本由2019年的6.37%降至6.12%，債券及債務(wù)融資工具平均成本由7.25%升至7.38%，信托、資管等其他融資的平均利息成本由10.02%提升至10.15%。與此同時，融資成本較高的債券及債務(wù)融資工具以及信托、資管等其他融資方式的規(guī)模占比都有所提升，而融資成本較低的銀行貸款占比則有所下降，這就進(jìn)一步推動了企業(yè)綜合融資成本的上升。整體來看，華夏幸福未來仍需加強(qiáng)融資的渠道拓展和融資成本控制。