朱一鳴 王映雪2020-10-21 09:32:28
??近期,多家房企傳出有關(guān)子公司分拆上市的相關(guān)消息,9月29日恒大物業(yè)向港交所遞交上市申請表格,9月30日建發(fā)國際宣布建發(fā)物業(yè)擬分拆上市,10月19日與20日合景悠活和世茂服務(wù)通過港交所聆訊后相繼開始招股。房企為何積極籌備子公司資本運作?除了形成風(fēng)口的物業(yè)板塊以外,還有哪些板塊正在分拆的路上?
??01
??房企集中分拆上市
??資本化運作加速
??2014年6月,花樣年旗下物業(yè)管理平臺彩生活成功上市,是國內(nèi)首家分拆板塊獲得資本市場認可的上市房企。今年以來,與房企分拆上市相關(guān)的消息尤為密集,即便在房企的中期業(yè)績發(fā)布會上,也有大量投資者關(guān)注這一問題。目前已有25家房企子公司分拆上市取得進展,其中,8家成功登陸港股市場,1家即將掛牌,2家正在招股,11家遞交招股書,3家已公告擬分拆上市。相較前兩年,房企子公司資本化動作明顯加速。
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??房企子公司能夠?qū)崿F(xiàn)資本化運作主要有三方面的原因:
??首先,分拆板塊的獨立性強。今年涉及分拆的25家房企中,分拆物業(yè)管理板塊的房企有22家,其余3家分拆上市的子公司主營業(yè)務(wù)分別涉及文旅、代建和園林與建筑裝飾行業(yè)。裝飾家居是房地產(chǎn)開發(fā)的下游產(chǎn)業(yè),物業(yè)管理、綠色生態(tài)景觀是房產(chǎn)交付后的存量管理,輕資產(chǎn)運營的代建模式與重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式也有明顯區(qū)分,因而具備獨立的可行性。
??其次,多元化經(jīng)營模式下,部分業(yè)務(wù)被市場低估。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集的周期性行業(yè),房企杠桿率普遍較高,行業(yè)規(guī)模增長放緩后,開發(fā)業(yè)務(wù)的想象空間有限,因而房企普遍估值較低。而房企公開信息披露的內(nèi)容有限,快速增長、市場空間大的板塊由于營收占比較低難以獲得更深的市場認知,其價值難以被合理評估。
??第三,“融資新規(guī)”下,子公司分拆上市有助于緩解房企財務(wù)壓力。監(jiān)管部門調(diào)控房企有息負債的“三道紅線”出臺后,大多數(shù)房企必須調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),股權(quán)融資獲得的低成本資金尤為重要。通過分拆上市,房企可以降低資產(chǎn)負債率,也可以出售子公司股權(quán)獲得現(xiàn)金流入,而分拆子公司發(fā)展壯大后,母公司的估值也將有所提升,從而拓寬融資渠道,提升融資靈活度,實現(xiàn)融資的良性循環(huán)。
02??物業(yè)分拆上市風(fēng)口已至
房企積極探索其他板塊的資本化運作
??物業(yè)管理板塊是大多數(shù)房企分拆上市的首選,是因為其價值已經(jīng)被投資者廣泛認可。“新冠疫情”中,服務(wù)于存量市場的物業(yè)管理行業(yè)的抗風(fēng)險性凸顯,現(xiàn)金流穩(wěn)定、平滑經(jīng)濟周期、行業(yè)集中度低、成長空間廣闊等特點進一步推升了行業(yè)價值。尤其是有房企開發(fā)業(yè)務(wù)支持的物管子公司,其接管的資產(chǎn)較市場項目更為優(yōu)質(zhì),母公司充足的土地儲備也為保證了其未來業(yè)績的確定性。
大部分已上市和擬上市的物業(yè)子公司以經(jīng)營住宅物業(yè)管理為主,基于房企另一大類商業(yè)資產(chǎn)的運營服務(wù)是物管公司積極布局的領(lǐng)域,也是部分房企分拆的選擇方向。商場、辦公樓、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)項目差異大,對物管企業(yè)的服務(wù)專業(yè)性要求更高,單位面積的管理收入更高,盈利能力也更強。已經(jīng)提交招股書的華潤萬象生活,其物業(yè)管理和商業(yè)運營業(yè)務(wù)合并在同一子公司中,住宅物業(yè)服務(wù)的營收占比逐年下降,由2017年的67.1%下降至2020年上半年的53.6%,而商業(yè)運營及物業(yè)服務(wù)收入保持了更高的增速。7月IPO成功的金融街物業(yè),絕大部分收入來自商業(yè)物業(yè)服務(wù),2020年上半年非住宅在管面積占比54.2%,但是毛利潤占比高達79.7%。
代建版塊是另一個成功登陸港交所的房企分拆業(yè)態(tài)。7月IPO的綠城管理,是國內(nèi)首家輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的代建公司,其收入主要來源于三類業(yè)務(wù),商業(yè)代建、政府代建、其他服務(wù)2020年上半年的收入占比分別是74.8%、23.0%和2.2%。公司項目量持續(xù)增長,于2020年中期,管理項目數(shù)量同比9.4%至268個,合約項目總建面同比增加6.9%至7331萬平方米。 受到疫情影響,公司上半年持續(xù)經(jīng)營收入同比下降21.3%,但是公司通過加強成本費用控制、嘗試金融服務(wù)業(yè)務(wù),公司歸屬于股東的凈利潤同比增長4.1%,盈利能力較好。
然而,代建業(yè)務(wù)的普適性和成長性均不及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 一方面,能夠走通這一商業(yè)模式的房企需要具備較強的項目管控能力和較高的品牌溢價,綠城多年深耕代建領(lǐng)域,已經(jīng)建立了規(guī)模效應(yīng)和護城河,朗詩、建業(yè)等房企的代建業(yè)務(wù)較多,但占據(jù)的市場份額與綠城相距甚遠。對于大多數(shù)房企而言,切入代建領(lǐng)域并非發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的合適方向。另一方面,綠城的商業(yè)代建業(yè)務(wù)委托方主要是中小型房企,在行業(yè)集中度不斷提高的趨勢下,行業(yè)未來的市場空間或?qū)⑹芟蕖?nbsp;綠城分拆代建子公司IPO成功,其余在代建領(lǐng)域具有先發(fā)優(yōu)勢的房企或?qū)⑿Х?,但是類似物業(yè)管理行業(yè)的分拆上市潮或難出現(xiàn)。
房企瞄準(zhǔn)的分拆方向還有文旅、生態(tài)景觀、裝飾家居等。奧園旗下子公司中國文旅集團,定位于文化旅游物業(yè)開發(fā)商,采用“文旅+地產(chǎn)”模式,2019年80.7%的收入來源于銷售度假物業(yè),其余文化旅游業(yè)務(wù)收入的主要來源是泉林黃金小鎮(zhèn)的愛必儂泉林度假村、向三方文化旅游勝地提供講點咨詢及管理服務(wù)、酒店管理服務(wù)及旅行代理服務(wù)。 文旅行業(yè)發(fā)展空間大,但是奧園的文旅業(yè)務(wù)模式對自然資源依賴度高,也需要長期的資金支持,目前公司盈利有待于多元化。雅居樂旗下的雅城集團定位綠色生態(tài)人居服務(wù)商,兩大主營業(yè)務(wù)分別是綠色生態(tài)景觀服務(wù)和智慧裝飾家居服務(wù)。目前,這兩個行業(yè)的市場競爭均較為分散,雅城集團2019年78.9%的營收來自雅居樂集團及其他關(guān)聯(lián)方,對母公司依賴度較高,外部客群有待開拓。
總結(jié):融資監(jiān)管趨嚴(yán)后房企資金端壓力大增,子公司分拆上市潮有望持續(xù),成為行業(yè)發(fā)展趨勢。諸多優(yōu)勢下,物業(yè)管理板塊分拆是房企的首選,正在探索其他板塊上市的綠城、奧園和雅居樂,其物業(yè)管理板塊均早已IPO成功。多元化經(jīng)營方面,多數(shù)房企已布局多年,業(yè)務(wù)繁多管理復(fù)雜,將合適的業(yè)務(wù)板塊獨立出來,母子公司都能加強業(yè)務(wù)聚焦,提升經(jīng)營水平,開拓新的利潤增長點,改善房企的資產(chǎn)流動性。商業(yè)運營、代建、文旅、景觀服務(wù)及裝飾家居等領(lǐng)域已有房企取得成效,究竟哪個板塊能夠形成下一個行業(yè)風(fēng)口,我們拭目以待。