[易居研究院]“345新政”下,20家房企存貨增速創(chuàng)多年來新低,央企逆勢(shì)擴(kuò)張,民企謹(jǐn)慎

王若辰2020-11-09 10:08:21來源:易居研究院

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-11-09
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居季報(bào)  之

【上市房企存貨研究報(bào)告】

??核心觀點(diǎn)

??在“345新規(guī)”的影響下,此前快速擴(kuò)張、負(fù)債率高的房企將不得不降負(fù)債,控規(guī)模,20家房企存貨同比增速出現(xiàn)了較明顯的下滑。1、超大房企和大型房企存貨同比增速均明顯收窄,中型房企繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。 2、央企存貨增速仍為最高,基本維持一季度以來的較高水平;國(guó)企和民企存貨同比增速均明顯下滑。

??央企存銷比持續(xù)上行,民企持續(xù)下行,國(guó)企基本保持平穩(wěn)。1、大型房企存銷比下降明顯,主要是因?yàn)槿径却笮头科蟠尕洯h(huán)比較明顯下降。2、央企由于持續(xù)補(bǔ)庫存,存銷比繼續(xù)增長(zhǎng),地方國(guó)企保持平穩(wěn),民企繼續(xù)下降,央企和民企明顯分化。

??存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn),不同房企在不同的市場(chǎng)環(huán)境下有不同的經(jīng)營(yíng)策略,存貨規(guī)模和存銷比水平并無統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。通常來說,存貨規(guī)模過大或過小均會(huì)造成一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。若規(guī)模過小,房企可能會(huì)因土儲(chǔ)不足而在市場(chǎng)景氣時(shí)喪失主動(dòng)權(quán)并使得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能力減弱;若規(guī)模過大,房企可能會(huì)因?yàn)榧みM(jìn)的拿地策略導(dǎo)致負(fù)債率上升,在市場(chǎng)下行階段時(shí)現(xiàn)金流緊張,存貨去化難度增大,經(jīng)營(yíng)遇到困難。

??本報(bào)告所指存貨為房企未售的存貨,而非報(bào)表中的賬面存貨,因此需要剔除賬面存貨中的已售部分,以更好地反映房企真實(shí)未售的土地儲(chǔ)備。

??一、概念與指標(biāo)

??報(bào)告選取了20家A股上市房企的存貨、預(yù)收帳款和毛利潤(rùn)等3個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

??計(jì)算公式:

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??二、20家房企概況

??1、三季度存貨同比增速明顯下降

??截至2020年三季度末,20家房企存貨規(guī)模達(dá)31684億元,環(huán)比增長(zhǎng)1.5%,同比增長(zhǎng)8%。房企存貨規(guī)模受到拿地補(bǔ)庫存規(guī)模和成本變化的綜合影響。8月20日,住建部和央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì),會(huì)議提出了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,即3道紅線、4類房企、5%的負(fù)債增幅間隔的“345新規(guī)”。在此影響下,此前快速擴(kuò)張、負(fù)債率高的房企將不得不降負(fù)債、控規(guī)模,三季度20家房企存貨同比增速出現(xiàn)了較明顯的下滑?!?45”新規(guī)將使得土地市場(chǎng)與房企的庫存周期性減弱,預(yù)計(jì)未來20家房企存貨同比增速仍有一定下降空間,直到多數(shù)房企債務(wù)水平回到合理范圍。

2

??2、三季度存銷比小幅下降

??2020年三季度,20家房企存貨存銷比為1.18,環(huán)比下降0.7%,同比下降3.5%。

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三、20家房企分類

??1、按規(guī)模分類

??2020年三季度,超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為12%、4%、-0.7%。超大房企和大型房企存貨同比增速均明顯收窄;而中型房企則繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。上半年受疫情影響,房企經(jīng)營(yíng)受到較大挑戰(zhàn),在行業(yè)集中度不斷提高的背景下,頭部房企具有更大的優(yōu)勢(shì),也有更強(qiáng)的補(bǔ)庫存能力;而中小房企則面臨融資端成本高企,顯得更加被動(dòng)。但是在“345”新政的影響下,超大和大型房企也開始明顯減緩擴(kuò)張。

4

??從存銷比來看,2020年三季度,超大、大型和中型房企存銷比分別為1.03、1.40和3.34,環(huán)比增長(zhǎng)3.1%、-7.4%和1.6%。大型房企存銷比下降明顯主要是因?yàn)椋径却笮头科蟠尕洯h(huán)比下降比較明顯。

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??2、按性質(zhì)分類

??2020年三季度,央企、地方國(guó)企和民企存貨同比增速分別為23%、7%和0%,央企存

??貨增速仍為最高,基本維持一季度以來的較高水平;國(guó)企和民企存貨同比均明顯下滑。這充分體現(xiàn)了在融資擴(kuò)張收緊的背景下,央企的資源和資金成本優(yōu)勢(shì);而相比之下,由于民企負(fù)債相對(duì)較高,融資成本也高,面臨著較大的挑戰(zhàn),存貨同比增速近兩年來一路走低,目前已經(jīng)停止增長(zhǎng),在“345”新政的規(guī)??刂埔笙拢A(yù)計(jì)下個(gè)季度同比增速將轉(zhuǎn)負(fù)。

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??2020年三季度,央企、地方國(guó)企和民企存貨存銷比分別為1.59、1.06和1.11,央企由于持續(xù)補(bǔ)庫存,存銷比繼續(xù)增長(zhǎng),地方國(guó)企保持平穩(wěn),民企繼續(xù)下降。在銷售下滑,融資拿地收緊的背景下,央企憑借優(yōu)勢(shì)逆周期擴(kuò)張,而民企更多考慮的是存貨的去化壓力。

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四、20房企排名

??截至2020年三季度末,20家房企中存貨規(guī)模位列前三的分別是萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)和綠地控股,排在末三位的分別是華遠(yuǎn)地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)和光明地產(chǎn)。從存貨同比增速來看,藍(lán)光發(fā)展增速最高,為34%,繼續(xù)保持很高的存貨同比增速,拿地補(bǔ)庫存的意愿強(qiáng)烈;此外,保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展和金地集團(tuán)增速也較高。

??新城控股存貨同比增速最低,為-15%,主要是因?yàn)槠漕A(yù)收賬款上升,同時(shí)結(jié)算毛利率下降比較明顯。此外,信達(dá)、泰禾等同比增速也較低,主要是因?yàn)槠淝捌跀U(kuò)張過于激進(jìn),樓市調(diào)控升級(jí)后難免有些被動(dòng)。

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??在20家房企中,存銷比較短的是新城控股、中南建設(shè)和綠地控股;存銷比較長(zhǎng)的是世茂股份、光明地產(chǎn)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)。世茂股份存銷比明顯較長(zhǎng)主要是因?yàn)槠渖虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售占比較高,達(dá)到40%,周轉(zhuǎn)速度相比住宅慢。此外,世貿(mào)股份預(yù)收賬款占簽約銷售額比例較小,主要因?yàn)槠湮床⒈淼纳贁?shù)股權(quán)項(xiàng)目占比較大,同時(shí)現(xiàn)售規(guī)模也相對(duì)較大。

??從存銷比的同比增速來看,保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、信達(dá)地產(chǎn)和華發(fā)股份存銷比同比增長(zhǎng)較明顯,分別為28%、17%、13%和11%,相比二季度增長(zhǎng)幅度明顯下降。新城控股、光明地產(chǎn)、榮盛發(fā)展和華夏幸福存銷比同比下降較明顯,分別為-38%、-34%、-33%和-33%。

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五、結(jié)論與趨勢(shì)

??存貨方面,1、超大房企和大型房企存貨同比增速均明顯收窄,中型房企繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。2、央企存貨增速仍為最高,基本維持一季度以來的較高水平;國(guó)企和民企存貨同比增速均明顯下滑。

??存銷比方面,1、大型房企存銷比下降明顯,主要是因?yàn)槿径却笮头科蟠尕洯h(huán)比較明顯下降。2、央企由于持續(xù)補(bǔ)庫存,存銷比繼續(xù)增長(zhǎng),地方國(guó)企保持平穩(wěn),民企繼續(xù)下降,央企和民企明顯分化。

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