[克而瑞]地產(chǎn)寒冬下，物流地產(chǎn)春天來臨？

??2021年11月19日遠(yuǎn)洋集團(tuán)以7.8億元代價(jià)認(rèn)購遠(yuǎn)洋物流地產(chǎn)所配發(fā)的3萬股目標(biāo)股份，交割后遠(yuǎn)洋物流將于遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中列賬為合營企業(yè)。而不久前，10月凱德中國信托先以16.834億的價(jià)格收購了上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。后11月，領(lǐng)展又以7.54億的價(jià)格收購了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了首次涉足物流領(lǐng)域。

??事實(shí)上，近年來得益于電商和快遞行業(yè)的高速發(fā)展，物流需求一直較為強(qiáng)勁，物流地產(chǎn)也得到了各路資本的青睞,熱度始終不減。而在地產(chǎn)行業(yè)的寒冬之下，已有不少房企轉(zhuǎn)道物流行業(yè)，試圖打開業(yè)務(wù)的新藍(lán)海。物流地產(chǎn)相比于傳統(tǒng)商業(yè)有何優(yōu)勢？未來又能否支撐房企的轉(zhuǎn)型需要？

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??萬科已成最大冷庫運(yùn)營商

??遠(yuǎn)洋加快布局與轉(zhuǎn)型

??近年來隨著物流地產(chǎn)的不斷升溫，包括萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的房企都已在物流領(lǐng)域有所布局，其中萬科先發(fā)制人，走在了前列。

??早在2014年5月,萬科就與河北廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂了合作協(xié)議,開始涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域， 2015年萬科撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部而成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌（萬緯）運(yùn)作，并引入了黑石作為公司股東。2017年萬科聯(lián)合普洛斯CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投等，以總價(jià)785億元收購普洛斯并私有化，其中萬科以169億元的代價(jià)占股21.4%，成為收購財(cái)團(tuán)中最大持股方。2018年，萬科物流又并購了太古實(shí)業(yè)旗下，太古冷鏈物流資產(chǎn)包的7座冷庫，不斷擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢。2020年萬緯物流管理項(xiàng)目營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標(biāo)庫收入12.9億元，同比增長29%；冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經(jīng)是國內(nèi)最大的冷庫運(yùn)營商。截止2021年上半年，萬緯物流在 44 個(gè)城市累計(jì)管理 148 個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1149萬平方米；所管理的項(xiàng)目中，高標(biāo)庫126個(gè)，可租賃建筑面積1056萬平方米；冷庫22個(gè)，可租賃建筑面積93萬平方米。

??此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也將物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)作為協(xié)同業(yè)務(wù)，確立了中長期發(fā)展戰(zhàn)略。從遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年上半年的新增土儲數(shù)量來看，物流地產(chǎn)達(dá)17幅，已超過了住宅開發(fā)項(xiàng)目的16幅；新增物流地產(chǎn)總樓面面積124.6萬平米，占上半年新增土儲的27%，相比2020年全年占比提升了20個(gè)百分點(diǎn)。

需要注意的是，在11月19日遠(yuǎn)洋集團(tuán)認(rèn)購遠(yuǎn)洋物流前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已持有遠(yuǎn)洋物流49%的股權(quán)，為最大股東；而認(rèn)購?fù)瓿珊?，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將直接持有遠(yuǎn)洋物流30%的股份，間接持股34.3%，合計(jì)持有64.3%，進(jìn)一步增強(qiáng)了對遠(yuǎn)洋物流的控制權(quán)。截至2021年上半年，遠(yuǎn)洋物流共管理42個(gè)項(xiàng)目，其中包括36個(gè)倉庫，6個(gè)冷鏈項(xiàng)目；全部管理總建筑面積約320萬平方米，其中在運(yùn)營130萬平方米，建設(shè)中190萬平方米，儲備277萬平方米。

??物流地產(chǎn)具有發(fā)展前景

??但僅作為房企諸多業(yè)務(wù)中一環(huán)

??資本看好物流地產(chǎn)，主要在于物流地產(chǎn)的需求正不斷增長。據(jù)eMarketer數(shù)據(jù)，中國已成為全球最大的電子商務(wù)市場，2021年預(yù)計(jì)電商銷售額將達(dá)到2.779萬億美元，占整個(gè)零售市場的52.1%。而相對于發(fā)達(dá)國家，中國物流地產(chǎn)的供應(yīng)卻相對不足，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，中國人均每平方英尺工業(yè)/物流存量僅為2.1，僅位列世界第十。在物流地產(chǎn)旺盛需求下，各路資本看好中國物流地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

??此外優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的回報(bào)率也較為可觀。以凱德中國信托10月收購的四個(gè)物流地產(chǎn)為例，NPI率達(dá)到了5%，而上半年凱德中國旗下43家商場的NPI率僅為4.2%。凱德中國信托預(yù)測，此次收購之后，預(yù)計(jì)將每基金單位分派收入提升3.5%（DPU從收購前的6.35提升至6.57 S$ cents）。

??除此之外，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以及私募基金同樣為物流地產(chǎn)的退出提供了可能性。2020年6月，萬緯物流借鑒境外成熟市場REITs模式，以兩間高標(biāo)準(zhǔn)倉庫物流園作為底層資產(chǎn)，發(fā)行了權(quán)益型類REITs產(chǎn)品。雖然在首批公募REITs試點(diǎn)中，萬科未能如愿進(jìn)入，但也為之后的對接公募REITs做出了積極準(zhǔn)備。

??除萬科外，2021年10月18日，遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。而此次遠(yuǎn)洋將遠(yuǎn)洋物流注入上市平臺，后一步或?qū)⑦x擇遠(yuǎn)洋物流出售給私募基金，以實(shí)現(xiàn)最終的退出，不僅可以將回流的資金用于進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)化，在地產(chǎn)寒冬下增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。

??雖然物流地產(chǎn)需求旺盛，未來發(fā)展前景寬闊，收益回報(bào)客觀，還能夠?qū)崿F(xiàn)資本閉環(huán)，但對于房企龐大的業(yè)務(wù)收入而言仍難以起到支撐作用。以萬科為例，2021年上半年萬緯物流管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）的營業(yè)收入達(dá)13.4億元（其中高標(biāo)庫營業(yè)收入9.2億元，冷庫營業(yè)收入4.2億元）；但對比萬科的其他業(yè)務(wù)萬物云（物業(yè)服務(wù)）營收103.8億元，商業(yè)運(yùn)營(含非并表項(xiàng)目)營收36.29億元而言，倉儲物流的營收顯得貢獻(xiàn)有限，僅占上半年企業(yè)總營收的不足1%。