[克而瑞]招商蛇口:銷售規(guī)模穩(wěn)健增長,資源聚焦核心城市

2022-03-25 09:40:25

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-03-25
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??聚焦“強心30城”,加速多元化發(fā)展。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚、唐嫣蓓

??核心觀點

??【目標完成率優(yōu)于市場,2022年維持3300億業(yè)績目標】2021年,招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268億元,累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464萬平方米,同比均上升17.7%。2021年招商蛇口銷售目標完成率達99.0%,優(yōu)于多數(shù)規(guī)模房企,全口徑銷售排名上升至行業(yè)第7位。2022年招商蛇口全年可售貨值達6200多億元,合同銷售目標維持去年3300億元。

??【深耕核心城市,積極推動城市更新】2021年,招商蛇口累計獲取土地113宗,新增土地面積666萬平方米,總計容建面1559萬平方米,同比減少4.1%,權益面積886萬平方米。在城市更新方面,招商蛇口持續(xù)發(fā)力,落地的單項目收并購共12 宗,累計補充項目資源106 萬平方米,并積極參與800億元上海城市更新基金的籌劃組建。

??【盈利指標連續(xù)下滑,三條紅線保持“綠檔”】招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1606.4億元,同比增長23.9%。凈利率和歸母凈利率分別為9.5%和6.5%,較去年末分別降低3.6個百分點和3個百分點。招商蛇口各項盈利指標連續(xù)下滑,主要受計提減值影響和業(yè)務結轉導致的毛利率下降。平均借貸成本4.48%,“三道紅線”指標保持綠檔達標。

??【社區(qū)與園區(qū)板塊發(fā)展良好,招商積余取得新突破】2021年,招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營收入1279.1億元,園區(qū)開發(fā)與運營收入325.3億元,分別同比增長26.3%和15.2%,增速較上年放緩。招商積余2021年成功收購上航物業(yè)、南航物業(yè)。全年物業(yè)管理業(yè)務實現(xiàn)新簽年度合同額30.50億元,同比增長24%。此外,招商蛇口在大健康方面以“地產+健康”智慧康養(yǎng)賦能綜合發(fā)展的商業(yè)模式,有效提升健康管理和養(yǎng)老業(yè)務的營業(yè)收入和入住率。

??01 銷售

??目標完成率優(yōu)于市場
2022年維持3300億業(yè)績目標

??2021年,招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268億元,累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464萬平方米,均同比上升17.7%。受市場環(huán)境影響,2021年招商蛇口銷售業(yè)績未能完成預期,但目標完成率達99.0%,優(yōu)于多數(shù)規(guī)模房企,全口徑銷售排名上升至行業(yè)第7位。2022年招商蛇口全年可售貨值充足,達6200多億元,合同銷售目標維持去年3300億元。

??從銷售結構來看,招商蛇口2021年城市深耕成效顯著。2021年,招商蛇口有7個城市包括深圳、上海、蘇州、南京等銷售規(guī)模在當?shù)嘏琶叭?6個城市銷售規(guī)模當?shù)嘏琶笆?/p>

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??02 投資

??深耕核心城市
積極推動城市更新

??2021年,招商蛇口累計獲取土地113宗,新增土地面積666萬平方米,總計容建面1559萬平方米,同比減少4.1%,權益面積886萬平方米。招商蛇口重點布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市,位于國家重點城市群長三角和粵港澳的合計投資比重超70%。其中,在劃定的“強心30城”中權益地價投入占總投資額的比重達90%;單城資源投放近30億元,力度較去年進一步提升,前10城投資占比達到62%,較去年提高10個百分點。

??除此之外,在產城聯(lián)動方面,招商蛇口獲取項目9 宗,補充土儲約215 萬平方米。在城市更新方面,招商蛇口持續(xù)發(fā)力,落地的單項目收并購共12 宗,累計補充項目資源106 萬平方米;全年斬獲14 個舊改項目,預估土地儲備面積510 萬平方米,貨值超1200 億元。同時,招商蛇口積極參與800億元上海城市更新基金的籌劃組建,定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。

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??03 財務

??三條紅線保持“綠檔”
盈利指標連續(xù)下滑

??2021年,招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1606.4億元,同比增長23.9%。實現(xiàn)毛利潤409.2億元,較去年同期上升10%;凈利潤152億元,同比下降10.1%;歸母凈利潤103.7億元,同比下降15.3%,基本每股收益1.16元。

??從盈利指標來看,2021年招商蛇口實現(xiàn)凈利率9.5%,較去年末降低3.6個百分點;歸母凈利率6.5%,較去年末降低3個百分點。受行業(yè)整體影響,招商蛇口各項盈利指標連續(xù)下滑,創(chuàng)近5年新低。其主要原因為歸母凈利潤受43.72億元計提減值準備,而減少了34.56億元和業(yè)務結轉導致的毛利率下降。但管理層表示,雖然毛利率下降已成行業(yè)趨勢,但隨著2019年地塊的結轉,未來毛利率將有所提升。

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??2021年,招商蛇口持有現(xiàn)金795.3億元,較去年減少10.9%。現(xiàn)金短債比為2.14,剔除預收賬款后的資產負債率為60.9%,凈負債率為33.1%,三道紅線”指標全部綠檔達標。但值得注意的是,2021年招商發(fā)行永續(xù)債36.2億元,累計達240.99億元,較往年有所提升。

??除此之外,蛇口產業(yè)園封閉式基金在深圳交易所上市,成為國內首批9 單基礎設施REITs之一,形成了產業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制,為創(chuàng)新產業(yè)提供了有力的支撐。同時,招商蛇口不斷優(yōu)化現(xiàn)金流管理,縮短回款周期,降低綜合融資成本,平均借貸成本同比下降22個百分點至4.48%。

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??04 多元化

??社區(qū)與園區(qū)板塊發(fā)展良好
招商積余取得新突破

??2021年,招商蛇口堅持踐行“一城一模板”、“一業(yè)態(tài)一模板”和“一園一策”三個一工程,在社區(qū)開發(fā)與運營和園區(qū)開發(fā)與運營都穩(wěn)步增長。2021年社區(qū)開發(fā)與運營收入1279.1億元,園區(qū)開發(fā)與運營收入325.3億元,分別同比增長26.3%和15.2%,園區(qū)開發(fā)增速較上年放緩。

??社區(qū)開發(fā)與運營方面,主要以房地產銷售業(yè)務為主。其主要項目包含深圳黃金臺項目、寧波海曙金茂府、杭州聞博花城、寧波明月江南等項目。園區(qū)開發(fā)與運營方面,公司布局8 個緊密擁抱和服務國家重大戰(zhàn)略部署的大型產業(yè)新城項目,總合作管理面積468 平方公里。特色產業(yè)園區(qū)方面公司目前主要運營管理的網谷、意庫和智慧城三條產品線共計25 個項目(含建設期),布局15 個城市,規(guī)劃建筑面積475 萬平方米。

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??招商積余作為公司旗下輕資產運營服務平臺,堅定“12347”戰(zhàn)略方向。在2021年成功收購上航物業(yè)、南航物業(yè),鎖定增資深圳匯勤,逐步形成一套針對優(yōu)質標的收并購的推進模式。2021年,全年物業(yè)管理業(yè)務實現(xiàn)新簽年度合同額30.50億元,同比增長24%;實現(xiàn)營業(yè)收入105.91億元,同比增長22.42%。報告期內,年末在管項目達到1717個,管理面積達到2.81億平方米,同比增長47%,其中,非住宅管理面積1.66億平方米,住宅管理面積1.15億平方米。

??此外,招商蛇口在大健康方面以“地產+健康”智慧康養(yǎng)賦能綜合發(fā)展的商業(yè)模式,有效提升健康管理和養(yǎng)老業(yè)務的營業(yè)收入和入住率。健康管理業(yè)務新獲得西安未央璽、昆明依云國際、成都簡陽、無錫公園上城、成都雙流天府璽5 個項目。養(yǎng)老業(yè)務重點推進機構-社區(qū)-居家三級聯(lián)動模式落地,新開業(yè)鹽田觀頤二期、杭州觀頤養(yǎng)護院、蛇口觀頤二期3 個養(yǎng)老項目,同時深圳及常熟兩家國際醫(yī)院按計劃施工建設中。

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