[中房研協(xié)]格局劇變，房企出路“雖險猶寬”

??【熱點回放】

??圖1: 2021年上市房企20強(qiáng)多元化主要布局方向

??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、中房研協(xié)測評研究中心整理

       面對房地產(chǎn)市場的下行和行業(yè)整體信用水平的受損，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營難度逐步提升。房企只有提升自己的快速反應(yīng)能力和適應(yīng)能力才能繼續(xù)前進(jìn)。那么身處困境的房企如何在變革的行業(yè)中扎穩(wěn)腳跟？當(dāng)前行業(yè)已經(jīng)步入無增長時代，房企應(yīng)該把握哪些機(jī)會化解危機(jī)？房企又應(yīng)如何發(fā)力“第二賽道”？本期內(nèi)參將作相關(guān)分析。

??【各方觀點】

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，從創(chuàng)新能力方面來看，隨著行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時期的發(fā)力點和突破點。越來越多的房企從客戶需求出發(fā)，進(jìn)行產(chǎn)品的迭代升級，推動產(chǎn)品服務(wù)力的升級，加強(qiáng)客戶滿意度管理，強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的監(jiān)管，在科技賦能和數(shù)字化應(yīng)用方面仍在不斷推陳出新。此外，為拓展收入，尋找多種盈利渠道，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展、努力尋找第二增長曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。與此同時，物業(yè)管理板塊依舊是多數(shù)房企的優(yōu)先選擇，現(xiàn)金流穩(wěn)定、集中度低、成長空間大的物業(yè)板塊已經(jīng)獲得資本市場的廣泛認(rèn)可。

??佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策認(rèn)為，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入低增長、低利潤階段，城市更新成為行業(yè)發(fā)展的新增長賽道已是行業(yè)共識。城市更新是為了達(dá)到城市經(jīng)濟(jì)、社會、人文、生態(tài)環(huán)境與居住的有機(jī)融合，對于房企來說，也意味著需要具備一種更為全面、綜合的能力。

??東原集團(tuán)總裁楊永席認(rèn)為，房企的發(fā)展和投資不僅僅是拿地，從房企未來發(fā)展的角度來講，生產(chǎn)資料拿地是一方面，第二積極的向輕資產(chǎn)拓展，用自己的能力去賺錢，兩條腿走路才是更好的。

??58同城CEO姚勁波認(rèn)為，存量物業(yè)、適老化改造是房企必然面臨的發(fā)展路徑，如果房企意識不到這是長期趨勢，不為此趨勢做內(nèi)功儲備，包括人才結(jié)構(gòu)、運(yùn)營模式進(jìn)行相應(yīng)改變，沒有存量改造的能力，可能會逐步退出市場。其中，涉及養(yǎng)老領(lǐng)域的無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造的本身就存在著諸多機(jī)遇，如果形成了一定規(guī)模效應(yīng)，可以成為房企的第二賽道，提高房企的營收來源，擴(kuò)大市場空間，同時也有利于品牌溢價率的提升。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前是處于一個低谷期，但信心比黃金更重要，所以必須要堅定地前行。經(jīng)過了這輪行業(yè)的變革，如果能夠積極地反思，直面問題，迎合新的市場、新的需求，創(chuàng)造出新的模式，房企依然會是中國企業(yè)當(dāng)中優(yōu)秀的企業(yè)。數(shù)字經(jīng)濟(jì)將成為未來中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個非常重要或者主導(dǎo)型的組成部分，要擁抱數(shù)字經(jīng)濟(jì)，擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

??中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘認(rèn)為，作為房地產(chǎn)開發(fā)商來講，可以更多地關(guān)注個人對于生活質(zhì)量的需求，還有對于社區(qū)生活的需求，要考慮在建房子和賣房子的過程中，不只是去提供一個物理的居住空間，而是要在居住中更多的融入文化、社群營造，并完善生活配套和服務(wù)，來提升未來城市居民的生活質(zhì)量。

??旭輝控股CEO林峰認(rèn)為，內(nèi)外部環(huán)境在變，企業(yè)、行業(yè)長遠(yuǎn)趨勢在變，唯一堅持不變的是變化，要用變革迎接外部的變化。企業(yè)在戰(zhàn)略上、經(jīng)營上、管理上，特別在創(chuàng)新上都要做相應(yīng)的調(diào)整，跟過去20年黃金時代、白銀時代，賣方市場時代告別，進(jìn)入買方市場時代。所以戰(zhàn)略上要更穩(wěn)健，經(jīng)營上思考更精細(xì)，在管理上要越來越細(xì)致，圍繞高質(zhì)提效展開。在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上，有很多創(chuàng)新賽道出來，地產(chǎn)行業(yè)很大，有很多機(jī)會可以出創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，包括已經(jīng)成形的物業(yè)服務(wù)，包括商業(yè)、資管、長租公寓、代建等等，會有一堆新生的業(yè)態(tài)走出來，這是很多企業(yè)可以通過自身能力去變革、適應(yīng)，得到發(fā)展機(jī)會的。

??光大證券研究所發(fā)布研報認(rèn)為，從行業(yè)發(fā)展空間來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)增量開發(fā)規(guī)模逐步見頂，人口和資源向大都市圈聚集的趨勢已較為明確，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量型主導(dǎo)向存量型主導(dǎo)過渡，由物業(yè)型地產(chǎn)主導(dǎo)向多元產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)主導(dǎo)轉(zhuǎn)化。當(dāng)前疫情加速房地產(chǎn)企業(yè)于“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的探索，在堅持基本盤深耕的同時，其他航道業(yè)務(wù)的協(xié)同利于房地產(chǎn)企業(yè)拓寬“長期主義”的維度。

??【中房分析】

??房企可持續(xù)發(fā)展邏輯需順應(yīng)政策方向及行業(yè)發(fā)展趨勢

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場再次迎來了全行業(yè)層面的嚴(yán)峻考驗，過去依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)而做大做強(qiáng)的房企發(fā)展模式已失去了基礎(chǔ)，當(dāng)下行業(yè)競爭加劇，格局劇變，頭部集中度趨緩，規(guī)模不一定是優(yōu)勢，在資金收緊的情況下反而呈現(xiàn)為劣勢。資源成為重要競爭砝碼，這方面先天不足的民企勢微，央企占有越來越多的競爭優(yōu)勢。民營房企不得不面臨如何生存和發(fā)展問題。

??短期來看，市場依然處于探底過程中，房企需要先生存下來，保證貨量供應(yīng)的同時，繼續(xù)積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。而從中長期而言，如何發(fā)展下去，成為“剩”者，則需要房企重新尋找適合企業(yè)未來發(fā)展的第二增長曲線，在夯實開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，探索新發(fā)展模式，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??在行業(yè)無增長時代，留給房企的窗口仍然存在。房企應(yīng)首選在既有基礎(chǔ)上持續(xù)發(fā)展，重視新業(yè)務(wù)和地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，相反，如果盲目投入多元化不僅達(dá)不到預(yù)期的效果，還會造成資源分散、對主業(yè)造成負(fù)面影響。當(dāng)前政策和市場反應(yīng)推動了企業(yè)發(fā)展邏輯變革的加速，一系列政策都在鼓勵房企在養(yǎng)老、租賃、城市更新等領(lǐng)域繼續(xù)嘗試與投入，也為房企“探索新的發(fā)展模式”提供了有利條件。

??保障性租賃住房、REITs支撐行業(yè)需求擴(kuò)容，房企新發(fā)展模式越走越寬

??在政策支持和市場需求的支撐下，保障性租賃住房也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)市場主體，房企憑借自身優(yōu)勢參與其中，或通過“改租”“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接，利于盤活存量資產(chǎn)；或通過與地方平臺公司對接，輸出輕資產(chǎn)服務(wù)，為業(yè)務(wù)發(fā)展打開新的局面。

??同時，近期保障性租賃住房REITs工作得到政策大力推進(jìn)，首批保障性租賃住房REITs項目的正式落地，給房地產(chǎn)市場傳遞了積極信號，預(yù)計未來會有更多保障性租賃住房項目加快發(fā)展節(jié)奏，而國企央企、實力民企等有望率先落地保障性租賃住房公募REITs。房企試水REITs是未來發(fā)展趨勢，發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，有助于打通住房租賃的退出環(huán)節(jié)，擴(kuò)寬直接融資渠道，降低企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

??隨著保障房市場的開拓和REITs 建設(shè)的提速，政府代建市場空間還有望進(jìn)一步打開。未來企業(yè)的代建業(yè)務(wù)或能作為獨立的業(yè)務(wù)來增加新的盈利增長極，應(yīng)對多變的行業(yè)環(huán)境，夯實企業(yè)穩(wěn)健、安全發(fā)展的底盤。另外，借力政策暖風(fēng)，公募REITs試點范圍或?qū)U(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這將有利于推動房企購物中心、寫字樓、酒店等物業(yè)的輕資產(chǎn)化運(yùn)營，從而形成商業(yè)閉環(huán)。

??城市更新成為未來土地市場熱點領(lǐng)域，入局還需考驗房企實力

??在雙集中供地和房企資金鏈承壓的雙重影響下，公開市場的土地大多由國企、央企包攬。而城市更新業(yè)務(wù)成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一個新投資亮點，在一定程度上也緩解了房企們的拿地焦慮。房企可通過參與城市更新項目，獲取入局城市核心區(qū)域的開發(fā)機(jī)會，從而助力城市的發(fā)展建設(shè)。同時，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。但值得注意的是，城市更新業(yè)務(wù)能否“變廢為寶”，對運(yùn)營者的舊改經(jīng)驗、運(yùn)營能力、資金實力等提出了很高的要求，因此入局“城市更新”存在一定門檻，房企需要三思而后行。

??推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，把握新一輪投資機(jī)遇

??前不久中央發(fā)文定調(diào)加快發(fā)展大城市周邊縣城，提出以縣城為載體進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，改變了當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的所承襲的內(nèi)在肌理，政策層面發(fā)力調(diào)整當(dāng)下發(fā)展資源大幅度向核心城市發(fā)展的物理格局，不得不說，這是一次巨大的城鎮(zhèn)化方向性的轉(zhuǎn)變。

??對于房企而言，在國家頂層設(shè)計之下，傳統(tǒng)開發(fā)的場景已經(jīng)變遷，應(yīng)在國家城鎮(zhèn)化建設(shè)新圖景中尋找新發(fā)展“破局點”，鄉(xiāng)村振興和縣城建設(shè)或是未來的機(jī)會所在，除房地產(chǎn)開發(fā)以外，老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老托育發(fā)展等都需要企業(yè)積極參與，而體制機(jī)制創(chuàng)新也將為市場主體參與縣城建設(shè)提供政策保障。可以明確，未來五年縣城會是房企競爭的主戰(zhàn)場。但差異化的縣城發(fā)展策略對房企是巨大的挑戰(zhàn)，對于所進(jìn)入縣城的定位的判斷、提供產(chǎn)品和服務(wù)同縣城定位之間的對標(biāo)，同房企自身優(yōu)勢的對標(biāo)等，都是需要解決的問題。