[克而瑞]中梁控股:強化組織,開源節(jié)流應對債務壓力

房玲、洪宇桁2022-09-08 10:08:47

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-09-08
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??核心觀點

      【銷售金額387億元,強化組織入局“代建”】2022上半年中梁控股實現(xiàn)全口徑合約銷售金額387億元,同比減少了59.3%;合約銷售面積375萬平方米,同比減少了50.3%。上半年中梁在環(huán)渤海區(qū)域的銷售貢獻占比繼續(xù)提升,可能會成為繼長三角和中西部后企業(yè)銷售的又一增長極。期內中梁主動變革,減少組織層級,精簡組織數(shù)量,提高運作效率。上半年已完成3.5級到2.5級組織架構調整,形成強總部+強區(qū)域平臺+事業(yè)部的組織架構模式;近期入局“代建”業(yè)務,成立建管集團;區(qū)域公司從57家整合為31家,形成扁平化組織形態(tài)。

??【總土儲規(guī)模仍較為充足,41%位于二線城市】上半年中梁為保留更多的現(xiàn)金而暫緩了投資,截至2022年中期土地儲備5110萬平方米,其中可出售的土地儲備面積約為3200萬平米,可售貨值3450億元,總土儲貨值41%位于二線城市,長三角三四線和其他三線城市各占26%,其他四線城市占比7%。整體來看,長三角地區(qū)的三四線市場相對有保障,但過半土儲位于三四線城市,在當前的市場環(huán)境下可能會給企業(yè)銷售去化與回款帶來一定的壓力。

??【營收利潤下滑,盈利能力仍有改善空間】2022上半年中梁的營業(yè)收入同比減少32.1%至223.4億元,毛利率也同比下降了約3.9個百分點至16.9%,凈利率同比下降4個百分點至3.8%。期內堅持厲行節(jié)約、降費增效,整體行政費用開支按年減少約39.4%。整體來看,截至8月31日,已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報,其中有55家房企歸母凈利潤虧損。在行業(yè)整體承壓下,中梁能夠實現(xiàn)盈利已然不錯,但盈利能力仍有提升空間。

??【凈負債率下降到24.4%,需繼續(xù)加強現(xiàn)金回款】期末非受限現(xiàn)金短債比1.1,現(xiàn)金能覆蓋短債,但倍數(shù)較低;1-2年內到期的有息負債占比增加至47%,近兩年的償債壓力依然較大,仍需加強現(xiàn)金回款。凈負債率相較于期初繼續(xù)下降了11個百分點至24.4%;剔除預收后的資產負債率也下降至72.8%,三條紅線仍居黃檔。此外,少數(shù)股東權益占比達到64.7%,少數(shù)股東利潤占比49%,可能存在錯配;合聯(lián)營投資/歸母權益為1.84,隱性負債值得關注。

      01銷售

??簽約銷售387億元

??強化組織入局“代建”

??2022上半年中梁控股實現(xiàn)全口徑合約銷售金額387億元,同比減少了59.3%;合約銷售面積375萬平方米,同比減少了50.3%。企業(yè)的銷售出現(xiàn)了下滑,一方面是因為行業(yè)整體下行,另一方面則是市場觀望情緒較濃。

??期內,中梁聚焦地產開發(fā)主業(yè),減少組織層級,精簡組織數(shù)量,提高運作效率。上半年中梁完成3.5級到2.5級組織架構調整,形成強總部+強區(qū)域平臺+事業(yè)部的組織架構模式;區(qū)域公司從57家整合為31家,形成扁平化的組織形態(tài);入局“代建”業(yè)務,近期已成立中梁建管集團。同時,重點加強營銷條線能力建設。

??從銷售金額的區(qū)域分布來看,銷售金額最高的區(qū)域仍然是大本營的長三角區(qū)域,占比為46.8%,但相較于2021年繼續(xù)下滑了5.4個百分點。銷售貢獻第二的是中西部區(qū)域,占比為26.2%。環(huán)渤海的銷售占比相較于2021年提高了5.1個百分點,近年來中梁在環(huán)渤海區(qū)域的銷售貢獻占比持續(xù)提升,從2019年的6.8%逐漸升至現(xiàn)在的15.8%,可能會成為繼長三角和中西部后企業(yè)銷售的又一增長極。

??從銷售能級表現(xiàn)來看,中梁來自二線城市及強三線城市的總占比為86.7%,近年來的變化都不大。不過上半年中梁在二線城市的銷售占比相較于2021年大幅下降了11.5個百分點,三線城市則同比提升了9.9個百分點至51.8%。

??02投資

??總土儲可售貨值約3450億

??41%位于二線城市

??上半年中梁為保留更多的現(xiàn)金而暫緩了投資,期末土地儲備5110萬平方米,相較于期初減少了14.5%。其中可出售的土地儲備面積約為3200萬平米,可售貨值3450億元,可滿足企業(yè)未來兩年的發(fā)展。

??從總可售貨值的區(qū)域分布來看,46%位于長三角,25%位于中西部區(qū)域,環(huán)渤海占比為15%,海峽西岸為8%,珠三角為6%。而按照能級分布來看的話,中梁的總土儲貨值中41%位于二線城市,長三角三四線和其他三線城市占比均為26%,其他四線城市占比7%。整體來看,長三角地區(qū)的三四線市場相對有保障,在當前的市場環(huán)境下需要加快該區(qū)域的銷售去化和現(xiàn)金回款。

??03盈利

??表現(xiàn)營收利潤雖有下滑

??盈利能力仍有改善空間

??2022上半年中梁的營業(yè)收入同比減少32.1%至223.4億元,毛利潤同比減少了44.7%至37.75億元。受結轉項目毛利水平較低的影響,企業(yè)的毛利率降至16.9%。期內堅持厲行節(jié)約、降費增效,整體行政費用開支按年減少約39.4%。但由于合聯(lián)營收入降低以及投資物業(yè)公允值虧損等原因,中梁的凈利潤和歸母凈利潤分別下降至8.59億元和4.38億元。

??從行業(yè)整體來看,截至8月31日已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報,其中歸母凈利潤呈現(xiàn)同比下降的有129家,占比高達76.3%,凈利下滑已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。按盈利與否區(qū)分,上半年有55家房企歸母凈利潤虧損,從這個角度看,中梁上半年盈利已然不錯。上半年凈利率同比下降4個百分點至3.8%,盈利能力仍有提升空間。

??04償債表現(xiàn)

??凈負債率降至24.4%

??需繼續(xù)加強現(xiàn)金回款

??2022年上半年末,中梁控股持有現(xiàn)金較期初減少了21.2%至217.68億元;其中,非受限現(xiàn)金較期初減少了21.7%至158.83億元;非受限現(xiàn)金短債比為1.1,較期初提升了0.06?,F(xiàn)金仍能覆蓋短債,期內中梁完成了大部分到期債券的展期,下半年到期的債券類融資僅有3.4億元的ABS。但鑒于2022年5月票據(jù)及2022年7月票據(jù)出現(xiàn)了共約3122.7萬美元的本金違約,下半年的流動性仍相對緊張。

??此外,由于債券展期成功,1年內到期有息債占比較期初降低2個百分點至47%,但是1-2年內到期的有息負債占比卻提高了12個百分點至47%,企業(yè)近兩年的償債壓力依然較大,需要加強銷售回款以及開拓融資。

??從三條紅線指標來看,中梁的凈負債率相較于期初繼續(xù)下降了11個百分點至24.4%;剔除預收后的資產負債率相較于期初也繼續(xù)下降了3個百分點至72.8%;三條紅線觸線一條,保持黃檔。按照目前的降杠桿趨勢,中梁年末三道紅線可能會降檔成功。此外,少數(shù)股東權益占比達到64.7%,少數(shù)股東利潤占比49%,可能存在錯配;合聯(lián)營投資/歸母權益為1.84,隱性負債值得關注。

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