[克而瑞]紓困類代建提供商機(jī)，房企涌入賽道“過冬”

??代建火熱下多家房企入局， 行業(yè)細(xì)分賽道已經(jīng)形成。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??2022年10月18日，中交地產(chǎn)與信達(dá)地產(chǎn)在北京舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，“房地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目”成為這兩家央企背景開發(fā)商的合作焦點(diǎn)。今年以來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，代建行業(yè)已成為越來越多房企的“必爭(zhēng)之地”，在房企的中期業(yè)績(jī)會(huì)上“代建”一詞也多次被提及。隨著房企扎推布局代建行業(yè)，代建能否成為房企轉(zhuǎn)型的發(fā)展新模式？

??代建火熱下多家房企入局
行業(yè)細(xì)分賽道已經(jīng)形成

??今年以來，代建再度成為行業(yè)熱點(diǎn)。2022年10月，中交地產(chǎn)與逐漸跑通“接管+代建”紓困模式的信達(dá)系合作，為其處于起步階段的代建業(yè)務(wù)拉來了重要合作伙伴。除了中交地產(chǎn)外，近期眾多房企布局代建行業(yè)，代建熱度不斷升溫。

??2022年9月，中梁控股宣布成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，并指定原西部區(qū)域總裁周建中為中梁建管負(fù)責(zé)人，正式進(jìn)軍代建行業(yè)。與此同時(shí)，2022年8月18日華夏幸福成立旗下代建公司幸福安基，并僅僅時(shí)隔一個(gè)月，于9月14日幸福安基就中標(biāo)了沈陽市代建保交付項(xiàng)目。而8月26日，在龍湖集團(tuán)2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖旗下智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造也首次對(duì)外亮相。

??除了代建行業(yè)的新進(jìn)入者，作為“代建第一股”的綠城管理于中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，目標(biāo)2022年代建合約面積超過1億平米。而中原建業(yè)也表示，將進(jìn)一步擴(kuò)大省外業(yè)務(wù)規(guī)模，提高在全國(guó)代建市場(chǎng)的占有率。

??雖然大多數(shù)的代建平臺(tái)成立時(shí)間都不久，但代建行業(yè)的細(xì)分賽道已有形成。其中金地管理背靠金地集團(tuán)旗下多元業(yè)務(wù)協(xié)同能力，在商辦類項(xiàng)目代建領(lǐng)域進(jìn)展較快，2020年曾先后獲取深圳前海金融總部大廈、深圳前海新華保險(xiǎn)大廈、廣州金融城起步區(qū)、上海青浦新城商業(yè)綜合體代建項(xiàng)目等等。而華潤(rùn)置地則早期在園區(qū)、體育館等政府代建項(xiàng)目上發(fā)力，從2008年接手深圳灣體育中心，一直到目前拓展到保障房項(xiàng)目， 2022年7月華潤(rùn)東北大區(qū)沈陽公司更是中標(biāo)了中德開置業(yè)旗下5個(gè)安置項(xiàng)目。

??除此之外，龍湖龍智造給自己的標(biāo)簽是TOD+數(shù)字科技，朗詩綠色管理及當(dāng)代管理則以綠色住宅代建為特點(diǎn)，而華夏幸福轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，定位產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，幸福安基則為其輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)平臺(tái)。

??代建行業(yè)之所以近期火熱，與市場(chǎng)變化密不可分。隨著三道紅線、預(yù)售資金監(jiān)管等制度不斷落實(shí)，加上融資環(huán)境持續(xù)收緊疊加疫情影響銷售疲軟，一定數(shù)量的房企都出現(xiàn)了資金鏈緊張。一方面，在集中供地潮中，國(guó)進(jìn)民退，地方國(guó)資或城投積極拿地為市場(chǎng)托底，但卻缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為代建行業(yè)迎來機(jī)遇；另一方面，暴雷房企數(shù)量增長(zhǎng)，行業(yè)急需出清，隨著不良資產(chǎn)的增多，接手出險(xiǎn)項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)或AMC也需要尋找代建，為項(xiàng)目品牌背書同時(shí)完成保交付任務(wù)。

??代建借由項(xiàng)目出險(xiǎn)快速發(fā)展
綠城新拓建面同比超30%

??事實(shí)上，代建的火熱與近期項(xiàng)目紓困、保交樓等存在關(guān)聯(lián)。如近期，中交地產(chǎn)與信達(dá)地產(chǎn)的合作模式就以“紓困類代建項(xiàng)目”為落腳點(diǎn)；而此前9月14日新成立的幸福安基更是為恒大沈陽市蘇家屯出險(xiǎn)項(xiàng)目提供代建，受到熱議。而作為代建規(guī)模最大的綠城管理，其在為出險(xiǎn)項(xiàng)目提供代建方面已具備較多經(jīng)驗(yàn)。

??以江陰恒大華府項(xiàng)目為例，隨著恒大出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，該項(xiàng)目自2021年9月起便陷入停工停售狀態(tài)。該項(xiàng)目的開發(fā)商為江陰盛澤置業(yè)有限公司，據(jù)悉4月26日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)南京置業(yè)有限公司正式退出江陰盛澤置業(yè)股東列表，變更后中糧信托100%持股。而中糧信托對(duì)項(xiàng)目提供部分資金，引入綠城管理進(jìn)行代建代管。

??在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理的管理層就曾表示，為紓困類、保交樓類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，綠城管理近期的外拓活動(dòng)也基本圍繞這方面進(jìn)行。據(jù)綠城管理披露，前9月綠城管理期內(nèi)新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積2225萬平方米，較去年同期1668萬平方米增長(zhǎng)約33.4%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估66.1億元，較去年同期48.3億元增長(zhǎng)約36.8%。由此可見，代建企業(yè)可以借由“AMC紓困”這股東風(fēng)邁出快速發(fā)展的步伐，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。

??代建相比傳統(tǒng)開發(fā)模式，具有高收益率、低風(fēng)險(xiǎn)、低杠桿以及抗周期能力。尤其是在行業(yè)下行中，或會(huì)成為房企寒冬中的一棵救命稻草，但同時(shí)也需警惕相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

??1、通常情況下，資本代建的委托方會(huì)提供地與資金，而代建方只負(fù)責(zé)代建，并沒有風(fēng)險(xiǎn)。但在當(dāng)前行業(yè)面臨資金短缺的情況下，部分項(xiàng)目的委托方對(duì)資金的需求將超過品牌需求，代建方要幫助項(xiàng)目進(jìn)行融資（或融資代建），部分項(xiàng)目甚至?xí)霈F(xiàn)資金中斷，甚至拖欠代建方的代建費(fèi)用。

??2、此外由于代建行業(yè)的特殊性，代建方?jīng)]有足夠的自主權(quán)。在代建過程中，委托方可能存在各種各樣的訴求，從產(chǎn)品品質(zhì)到成本控制，或是選用指定供應(yīng)商，從而導(dǎo)致代建企業(yè)難以復(fù)刻出以往的成功產(chǎn)品，對(duì)品牌的傷害較大。

??3、最后，由于大量房企參與到代建賽道，隨著行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性加大，盈利空間也被壓縮。由于部分中小型代建企業(yè)入局，或會(huì)給代建行業(yè)的報(bào)價(jià)帶來不小的下行壓力。

??整體來看，當(dāng)前房企紛紛加入代建業(yè)務(wù)有著更多過冬的意味。尤其是對(duì)于代建的新入局而言，還有比較長(zhǎng)的路要走，未來能否在代建賽道上立足腳跟，仍然要看集團(tuán)有沒有足夠的戰(zhàn)略定力。