[中房研協(xié)]建發(fā)能否成功收購并運營美凱龍

??熱點聚焦

??1月9日，上市房企建發(fā)股份發(fā)布關于籌劃重大資產(chǎn)重組的提示性公告，正在籌劃 通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍家居集團股份有限公司不超過 30%的股份。本次交易完成后，本公司可能成為美凱龍控股股東。

??公告顯示，本次交易尚處于籌劃階段，本公司尚未召開董事會審議本次交易事項， 雙方尚未簽署股權轉讓協(xié)議，具體交易方案仍需進一步協(xié)商和確定，并需按照相關法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定履行必要的決策和審批程序，本次交易尚存在重大不確定性，提請投資者注意風險。

??中房解讀

??負債情況是投資者關心的焦點問題

??重組公告發(fā)布后，資本市場似乎并不看好這筆交易。1月9日早間開盤后，建發(fā)股價連續(xù)下跌，一度跌停。截至收盤，建發(fā)股價報13.50元/股，跌幅達9.58%，市值蒸發(fā)43億元。1月10日，建發(fā)股價繼續(xù)下探12.52元/股，跌幅達到7%，尾盤股價反彈，但依然回落了1.85%。

??建發(fā)股份這次收購的標的物是美凱龍家具集團，控股股東是紅星控股，實控人是車建新。美凱龍是典型的資源運營機構，2022年年中報告顯示，報告期內公司經(jīng)營了94家自營商場、280家委管商場、10家戰(zhàn)略合作商場、59個特許經(jīng)營家居建材項目，共包括475家家居建材店或產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國30個省、直轄市、自治區(qū)的224個城市，商場總經(jīng)營面積2227萬平方米。截至2022年上半年，美凱龍投資性房地產(chǎn)賬面價值為961.64 億元，占公司資產(chǎn)總額的比例就達到71.80%。從公司披露的前九個月財務數(shù)據(jù)看，營業(yè)收入104.8億元，總資產(chǎn)1336.35億元，資產(chǎn)負債率是56.85%。從這些硬指標看，美凱龍經(jīng)營類資產(chǎn)規(guī)模龐大，商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡布局完善，是國內該領域的首個品牌。從近三年的資產(chǎn)負債率看也相對穩(wěn)健。

??那么資本市場為什么不認可建發(fā)的這項收購呢？究其原因或在于美凱龍巨額負債問題。美凱龍2022年半年報顯示，報告期內公司流動負債近300億元，非流動負債463億元，負債合計763億元。而連年激進擴張的建發(fā)股份，其負債規(guī)模同樣迅速膨脹。2019年時，建發(fā)股份的負債總額僅有約2300億元。而截至2022年三季度末，建發(fā)股份的負債總額已經(jīng)達到6119億元，其資產(chǎn)負債率也進一步增長至78.9%。同時，建發(fā)股份的流動負債總額也從2022年年初的3562億元增長至三季度末的4973億元，9個月內流動負債增長超1400億元。

??投資者其實并非不看好美凱龍的前景，更多是擔心本已負債率較高，負債規(guī)模達到六千多億的建發(fā)能否在吞下美凱龍30%股份并成為控股股東后，管理好并表后的負債問題。

??后疫情時代商業(yè)地產(chǎn)前景關系建發(fā)收購后的發(fā)展

??三年疫情，極大影響了消費者線下購物、逛街的意愿，沒有客流，商業(yè)地產(chǎn)的運營、租賃、銷售、估值都出現(xiàn)了一系列問題。商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓大比例出現(xiàn)關店、空置的情況。隨著中國防疫政策的放開，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也將迎來曙光。當前其實是商業(yè)地產(chǎn)估值的洼地。一方面商業(yè)地產(chǎn)的原持有者可能依然面臨較大的運營壓力，甚至有倒下的風險，但不能否認其手中的資產(chǎn)估值正在觸底反彈，但恢復到疫情前的人流、收入需要一定時間，這個時間差并不一定容易逾越。另一方面，手持現(xiàn)金的擴張型企業(yè)，則迎來了順勢擴張的時間窗口，如果能夠抓住機會，在渴求現(xiàn)金的頭部商業(yè)地產(chǎn)運營商中摘一些果子，并對收購來的商業(yè)地產(chǎn)進行業(yè)態(tài)/運營/土地使用效率進行重新規(guī)劃，加上不可或缺的市場判斷力和出手魄力，順勢擴張，彎道超車也是非常有可能的。