[克而瑞]房企融資利好政策頻出，近期將迎來(lái)一波配股潮

??信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)，房企融資環(huán)境優(yōu)化。融資總量環(huán)比回升，連續(xù)兩月沒(méi)有房企發(fā)行境外債。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本期關(guān)注

??信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)，房企融資環(huán)境優(yōu)化

??11月8日，交易商協(xié)會(huì)宣布將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式支持民營(yíng)房企融資，預(yù)計(jì)規(guī)模將達(dá)到2500億元。11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“央十六條”，為房企的經(jīng)營(yíng)性融資以及“保交樓”專項(xiàng)融資提供改善支持。11月28日，證監(jiān)會(huì)又公布了“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權(quán)融資渠道。整體看來(lái)，本月政府出臺(tái)了多項(xiàng)房企融資支持性政策，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境將得到優(yōu)化。但是從目前的情況來(lái)看，短期內(nèi)仍將是國(guó)企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企比較容易獲得政策的支持，而絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。融資總量環(huán)比回升，連續(xù)兩月沒(méi)有房企發(fā)行境外債本月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%。房企債券發(fā)行了194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少35%。房企債券類平均融資成本為3.68%，環(huán)比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月仍然沒(méi)有房企發(fā)行境外債，連續(xù)兩月沒(méi)有房企發(fā)行境外債。而由于境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企，因此整體融資利率保持在較低水平。碧桂園等三家企業(yè)配股融資，兩市地產(chǎn)股迎來(lái)大漲本月沒(méi)有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請(qǐng)，僅有嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在25日更新了招股書，因此截至2022年11月底，在港交所提交過(guò)招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。除此之外，比較值得關(guān)注的是，本月碧桂園、雅居樂(lè)和建發(fā)國(guó)際紛紛宣布進(jìn)行配股融資，再加上“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”的出臺(tái)，近期房企可能迎來(lái)一波配股潮。隨著多項(xiàng)房企融資支持性政策的出臺(tái)，兩市地產(chǎn)股股價(jià)迎來(lái)了大幅上漲，房企的資本市場(chǎng)環(huán)境有望繼續(xù)優(yōu)化。

??企業(yè)發(fā)債

??01. 債券發(fā)行：利好政策頻出，未來(lái)融資規(guī)模有望回升

??2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%。隨著11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺(tái)，未來(lái)房企的融資規(guī)模有可能開(kāi)始從低谷回升，比如本月有多家房企債券注冊(cè)額度獲批或在申請(qǐng)中，涉及規(guī)模超1500億，此外還有多家銀行與房企簽約授信額度，已知授信規(guī)模超2萬(wàn)億。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資436.01億元，環(huán)比增加18.6%，同比減少13.7%；境外債權(quán)融資3.62億元，同比減少97.2%；資產(chǎn)證券化融資為41.46億元，環(huán)比減少9.8%，同比減少47.3%。

　　11月房企發(fā)債194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少35%。本月仍然沒(méi)有房企境外發(fā)債，連續(xù)兩月沒(méi)有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場(chǎng)表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內(nèi)發(fā)債194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少31.6%。其中，公司債發(fā)行80.6億元，環(huán)比減少30.5%，同比減少4%；中期票據(jù)發(fā)行98.6億元，環(huán)比減少26.4%，同比減少33.3%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然是集中在華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)企央企以及龍湖這種財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企。

　　2022年11月100家典型房企新增債券類融資成本3.68%，環(huán)比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月沒(méi)有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企，因此整體融資利率保持在較低水平。2022年1-11月100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.39%，較2021年全年下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，11月發(fā)債量最大的企業(yè)是華潤(rùn)置地，發(fā)債總量達(dá)到了113.96億元，企業(yè)在本月發(fā)行了兩筆共50億元的公司債、一筆30億元的中期票據(jù)以及共33.96億元的ABS。本月發(fā)行債券的企業(yè)有11家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少4家。從發(fā)債年限來(lái)看，首創(chuàng)城發(fā)發(fā)行的一筆11.2年的ABS期限最長(zhǎng)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地發(fā)行的一筆20億元的公司債利率為2.4%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02. 債券期限：本月到期債券類378億元，近兩月償債潮有所緩解

??本月房企共有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為378億元，環(huán)比減少40.2%。其中，藍(lán)光的1只公司債和寶龍的一只境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

??提前關(guān)注到2022年12月將有15筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為159億元，環(huán)比減少57.9%。其中，藍(lán)光的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是保利于2015年發(fā)行的一筆公司債，規(guī)模為20億元人民幣。

　　在債務(wù)違約方面，本月旭輝在11月1日公告表示將對(duì)境外債務(wù)停付本息；上坤地產(chǎn)也在同日公告稱一筆境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約；此后7日中南建設(shè)公告稱美元票據(jù)利息違約；海倫堡也于8日公告稱旗下一筆境外優(yōu)先票據(jù)未能按期支付利息；中梁則在13日正式宣布暫停支付境外債務(wù)項(xiàng)下所有應(yīng)付本金和利息。整體來(lái)看，2022年以來(lái)已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而由于當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

??上市和股票

??03. 擬上市房企：本月仍沒(méi)有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請(qǐng)

??本月沒(méi)有新增房企遞交上市申請(qǐng)，但是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在25日更新了招股書。因此截至2022年11月底，在港交所在遞交過(guò)招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中12家房企在招股書過(guò)期后都沒(méi)有更新招股書，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

　　在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒(méi)有新增房企旗下公司遞交上市申請(qǐng)。因此截至2022年11月底，在港交所遞交過(guò)招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書都已過(guò)期，未來(lái)是否還會(huì)堅(jiān)持上市有待觀察。

??04. IPO和增發(fā)：碧桂園、雅居樂(lè)和建發(fā)國(guó)際進(jìn)行配股融資

??本月沒(méi)有房企或房企旗下公司完成上市，截至11月底新上市的房企旗下公司仍為6家。由于近期在港交所遞交上市申請(qǐng)的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，同時(shí)交易所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難。再加上香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動(dòng)搖了房企及旗下公司上市的信心。不過(guò)由于11月28日出臺(tái)的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)考慮在A股上市重組。

??而在增發(fā)配股方面，隨著“第二支箭”、“央十六條”等融資利好政策的出臺(tái)，港股房企的股價(jià)開(kāi)始止跌回升，部分房企抓緊機(jī)會(huì)開(kāi)始進(jìn)行配股融資。比如碧桂園就在15日宣布將以每股2.68港元的價(jià)格配售14.63億股新股，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)為約38.72億港元；雅居樂(lè)也在16日宣布將以先舊后新方式，按每股2.68港元配售2.95億股股份，配股所得款項(xiàng)凈額約為7.83億港元。

??而由于“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”支持A股和H股的上市房企再融資，近期有多家房企宣布將進(jìn)行股權(quán)融資，比如30日建發(fā)國(guó)際宣布擬先舊后新配股凈籌8億港元，福星、世茂、新湖中寶、大名城、華夏幸福、金科、華發(fā)等多家企業(yè)也在近一周內(nèi)宣布將非公開(kāi)發(fā)行股票籌資，近期可能出現(xiàn)一波房企的配股潮。

??05. 股權(quán)變動(dòng)：多家房企股東被動(dòng)減持，部分境外資本交易內(nèi)房股股票

??本月有較多房企股東對(duì)房企股票進(jìn)行了減持，其中最多的就是部分流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題的房企控股股東被動(dòng)減持公司股票，包括泰禾、藍(lán)光、金科等，同時(shí)藍(lán)光、中南、金科等企業(yè)的控股股東也主動(dòng)通過(guò)集中競(jìng)價(jià)等方式主動(dòng)減持公司股票。與此同時(shí)，隨著H股房企股價(jià)大幅上漲，部分境外資本也對(duì)內(nèi)房股的股票進(jìn)行了操作，比如GIC Private就在本月減持了530萬(wàn)股萬(wàn)科H股股票套現(xiàn)7190萬(wàn)港元，而三菱日聯(lián)金融則增持中海宏洋904.7萬(wàn)股股份。在增持方面，龍湖的大股東在本月繼續(xù)增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場(chǎng)信心。

??06. 股價(jià)變動(dòng)：政策利好政策下兩市地產(chǎn)相關(guān)股迎來(lái)大漲

??由于本月房地產(chǎn)利好政策頻頻推出，因此兩市的地產(chǎn)相關(guān)股大多都迎來(lái)了大漲，A股僅有一家地產(chǎn)股整月下跌，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比將近70%。在H股方面，本月億達(dá)中國(guó)的月漲幅達(dá)到了941.67%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在8月17日之后長(zhǎng)期停牌，11月23日復(fù)牌后在政策東風(fēng)下直接大漲316.7%，24日又繼續(xù)大漲272%，最終使得整月的漲幅達(dá)到了941.67%。除了億達(dá)中國(guó)的特殊表現(xiàn)之外，碧桂園、龍光、時(shí)代中國(guó)等多家房企的股價(jià)整月漲幅超過(guò)了100%。

??在A股房企方面，本月中交地產(chǎn)的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從月初開(kāi)始就緩慢上漲，在月中略有回調(diào)，而從24日直到月末則連續(xù)出現(xiàn)了5個(gè)漲停板，從而使得最終整月的漲幅為100.88%，成為了A股漲幅最大的房企。