龍湖集團:嚴(yán)管“供銷存”,維持境內(nèi)外全投資級評級

企業(yè)監(jiān)測分析 2023-03-21 09:33:55 來源:中房網(wǎng)

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-03-21
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??2023年目標(biāo)1950億;未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少,未來營收增長壓力加大。

??◎  作者 /房玲  易天宇

??核心觀點

??【市場修復(fù)前2月銷售增長41%,全年目標(biāo)審慎底線為1950億】2022年龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額2015.9億元,同比降30.51%。相比于TOP10房企的合約銷售金額平均同比下滑33%,龍湖銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩。對于2023年的業(yè)績指引與銷售目標(biāo),龍湖表現(xiàn)審慎,預(yù)計全年供貨約3000億以上,并謀求65%以上的去化率,折合銷售1950億以上,為2023年的底線目標(biāo)。同時龍湖表示,將持續(xù)根據(jù)市場的情況隨時保持彈性,順勢而為,不一味追求簽約規(guī)模和排名。

??【投資以銷定支表現(xiàn)謹(jǐn)慎,合肥新增建面達94萬方】2022年全年龍湖新增土地34塊,新增土儲建面448萬平方米,新增土儲總價451億元,分別同比下降81%及70%。新增土儲建面中15%為收并購,相比2021年全年65%的并購占比已有大幅下滑。此外在所獲取的地塊中,60%的土塊平均溢價率為0%,整體溢價率為4%。具體城市來看,合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬,其中合肥拿地建面達94萬平米,于各城市中名列第一。未來龍湖表示將以銷定支,將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配。

??【未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少,未來結(jié)算壓力加大】2022年龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入2505.65億元,同比增長12%;其中物業(yè)銷售收入2270.17億元,同比增長11%。2022年底,龍湖已售出未結(jié)算項目的合同銷售額為2270億元,相較于2021年末下降了28%;此外2022年末的合同負(fù)債為1252億元,相較于同期下降了36%,未來物業(yè)開發(fā)的營收增長或受限。從利潤率水平來看,2022年龍湖的毛利率為21.17%,同比下降約4個百分點;凈利率為13.1%,同比下降1.13個百分點。對于未來市場投資,龍湖表示會堅守投資刻度,毛利率要求在 20% 以上,凈利率在 12% 以上。

??【財務(wù)穩(wěn)健,標(biāo)普22年中以來首次上調(diào)龍湖評級】2022年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后,現(xiàn)金短債比為2.61倍;凈負(fù)債率為58.1%;剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%,持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。截止2022年底,龍湖集團的平均借貸成本進一步降低至4.1%,平均貸款年限為6.67年,其中2023年已無到期境外債,需要剛性兌付的境內(nèi)公司債也僅73億元。2023年2月9日,標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團的投資級評級,展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年中以來,三大國際評級機構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。

??【全航道協(xié)同促進發(fā)展,5年內(nèi)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比達50%】2022年,龍湖集團物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元,同比增長14%;商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。其中冠寓已開業(yè)11.6萬間,整體出租率為88.5%,其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為91.1%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他實現(xiàn)營業(yè)收入116.7億元,同比增長39%。在業(yè)績會上,龍湖提到未來5年內(nèi),非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上。預(yù)計在“1+2+2”發(fā)展格局下,能為龍湖提供更大的后續(xù)發(fā)展空間。

??01 銷售

??市場修復(fù)前2月銷售增長41%
全年目標(biāo)審慎底線為1950億

??2022年龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額為2015.9億元,同比降30.51%,合同銷售面積1304.7萬平方米,同比下降23.65%。其中實現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額1273億元,權(quán)益占比63%。相比于2022年克而瑞TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%,龍湖銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩。

??2023年前兩月,龍湖集團累計實現(xiàn)合同銷售金額282.4億元,同比增長41%。業(yè)績會上,龍湖預(yù)測未來市場端復(fù)蘇更可能是脈沖型的復(fù)蘇,并非一蹴而就,居民和消費的信心仍需要時間恢復(fù)。在此背景下對于2023年的業(yè)績指引與銷售目標(biāo),龍湖表現(xiàn)得更為審慎,全年供貨約3000億以上,并謀求65%以上的去化率,折合銷售1950億以上,為2023年的底線目標(biāo)。同時龍湖表示,將持續(xù)根據(jù)市場的情況隨時保持彈性,順勢而為,不一味追求簽約規(guī)模和排名。

4

??從銷售金額的區(qū)域分布來看,龍湖的銷售貢獻主要來自長三角、中西部及環(huán)渤海三個區(qū)域,分別占比38%、29%及21%,其中長三角占比同比增長10個百分點,其他區(qū)域占比均有所下滑。從城市能級來看,一二線城市銷售占比達85%,同比變化不大。

4

??從城市貢獻來看,龍湖有10城進入當(dāng)?shù)貍浒概琶叭?2城進入當(dāng)?shù)厥袌銮拔?。但受疫情影響?022年貢獻銷售超百億的城市僅有3座,分別是杭州、合肥及成都。同期對比,不少城市由于疫情或其他因素影響,銷售規(guī)模同比下滑較大,如重慶、武漢、濟南及北京等,其中重慶尤其明顯,銷售金額同比下滑58%,從227億元下滑至96億元;但也有少數(shù)城市實現(xiàn)銷售同比增長,如合肥同比增長28%至114億元。

4

??02 投資

??投資以銷定支表現(xiàn)謹(jǐn)慎
合肥新增建面達94萬方

??2022年全年龍湖新增土地34塊,新增土儲總建筑面積為448萬平方米,新增土儲總價為451億元,分別同比下降81%及70%;平均收購成本為10056元/平方米。新增土儲建面中15%為收并購,相比2021年全年65%的并購占比已有大幅下滑??梢姡谏习肽晔袌龅牟淮_定性,龍湖在土地市場上表現(xiàn)相當(dāng)謹(jǐn)慎,投資支出明顯減少。此外在所獲取的地塊中,60%的土塊平均溢價率為0%,整體溢價率為4%。

??未來龍湖表示會繼續(xù)重點聚焦20個主力城市和14個機會城市,更加合理的處理好供、銷、存的關(guān)系,以銷定支,將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配。

4

??從拿地的城市能級分布來看,2022年龍湖在一二線城市新增土儲建面占比86%,相比于2021全年一二線占比大幅增加了15個百分點。此外區(qū)域分布來看,長三角區(qū)域的新增土儲占比達52%,中西部的新增土儲占比達32%。具體城市來看,合肥、杭州、成都三地拿地均超60萬,其中合肥拿地建面達94萬平米,于各城市中名列第一。

4

??截至2022年底,龍湖的總土地儲備為5795萬平方米,較2021年末大幅減少了21%,權(quán)益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為5221元/平方米,為當(dāng)期簽約單價的33.7%。按地區(qū)分析,環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的32%、25%、19%、14%及10%。雖然土儲出現(xiàn)大幅減少,但根據(jù)龍湖2022年銷售面積來看,仍約可保障未來3年的發(fā)展,土地儲備相對充足。

4

??03 盈利

??未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債顯著減少
營收規(guī)模增長或受影響

??2022年龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入2505.65億元,同比增長12%;其中,物業(yè)銷售收入2270.17億元,同比增長11%。2022年龍湖全年毛利潤530.38億元,同比下降6%,核心歸母凈利潤同比增長1%至225.4億元。

??截止2022年底,龍湖已售出但未結(jié)算項目的合同銷售額為2270億元,相較于2021年末下降了28%;此外2022年末的合同負(fù)債為1252億元,相較于同期下降了36%。從對物業(yè)銷售營業(yè)收入的覆蓋倍率來看,已售未結(jié)算合同銷售額/物業(yè)銷售營業(yè)收入下降為1,而未結(jié)轉(zhuǎn)銷售中還包括非并表項目;合同負(fù)債/物業(yè)銷售營業(yè)收入僅為0.55??梢姡S著未結(jié)轉(zhuǎn)銷售和合約負(fù)債的減少,未來龍湖營收規(guī)模的增長或受到限制。

4

??從利潤率水平來看,2022年龍湖的毛利率為21.17%,相比2021年下降約4個百分點;其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降5個百分點至17.9%,運營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率均有提升,分別為75.6%及28.9%。2022年龍湖集團加強了費用控制,管理費用占營業(yè)額的比例較2021年同期下降2.1個百分點至2.7%,銷售開支占營業(yè)額的比例較上年同期下降0.3個百分點至2.1%。在此背景下,凈利率為13.1%,相比2021年下降1.13個百分點。

??對于未來市場投資,龍湖表示會堅守投資刻度,包括毛利率要求在 20% 以上,凈利率在 12% 以上。最近一年龍湖新拿土地的毛利率有22%,凈利率達13%,相信隨著行業(yè)不斷修復(fù),未來龍湖的毛利率有望回歸。

4

??04 負(fù)債

??凈負(fù)債率同比增加11個點
標(biāo)普22年中以來首次上調(diào)龍湖評級

??在償債能力方面,龍湖持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。2022年末龍湖剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后,現(xiàn)金短債比為2.61倍,持有現(xiàn)金充足,足以支付短期負(fù)債。長短債比9.07,債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。此外,由于年內(nèi)總有息負(fù)債規(guī)模增長了8%,而在手現(xiàn)金則下降了18%。2022年末龍湖凈負(fù)債率為58.1%,較2021年提升11.4個百分點,但仍維持行業(yè)較低水平;剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%,離監(jiān)管的70%有一定距離,持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。

??在監(jiān)管機構(gòu)的支持下,龍湖作為優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)之一,融資渠道進一步拓寬。2022年,龍湖先后在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券,以及35億元中期票據(jù),利率在3.00%至4.10%之間,期限達三年至八年。此外2022年12月龍湖成為首家內(nèi)保外貸房企,于境外銀行貸款7億元,期限5年。

??截止2022年底,龍湖集團的平均借貸成本進一步降低至4.1%,平均貸款年限為6.67年,其中2023年已無到期境外債,需要剛性兌付的境內(nèi)公司債也僅73億元;此外非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為69.8%。對于2023年,龍湖表示預(yù)計有息債務(wù)會保持在2080億總數(shù)不變,但是結(jié)構(gòu)會進一步優(yōu)化,加大國內(nèi)銀行融資,加大經(jīng)營性開發(fā)貸,并適度減少境外融資。龍湖優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu),在行業(yè)修復(fù)的背景下也讓其擁有了更多發(fā)展機遇。

??2023年2月9日,標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團的投資級評級,展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年中以來,三大國際評級機構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。截至當(dāng)前,龍湖集團獲得境內(nèi)外全投資級評級,其中信用評級BBB-(標(biāo)準(zhǔn)普爾)、Baa2(穆迪)、BBB(惠譽)、AAA(中誠信證評、新世紀(jì))。

4?

??05 多元化

??全航道協(xié)同促進發(fā)展
5年內(nèi)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比達50%

??2022年,龍湖集團物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元,同比增長14%;商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。截至2022年底,龍湖集團已開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米(含車位總建筑面積為927萬平方米),整體出租率為93.9%;冠寓已開業(yè)11.6萬間,整體出租率為88.5%,其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為91.1%。此外服務(wù)業(yè)務(wù)及其他,實現(xiàn)營業(yè)收入116.7億元,同比增長39%。

4

??在商業(yè)投資方面,龍湖現(xiàn)已開業(yè)運營76座,持有近139座項目,2023年預(yù)計新開商業(yè)項目11個,新開項目對2023年的租金收入貢獻預(yù)計將超過4個億。在長租公寓方面,目前龍湖累計開業(yè)11.6萬間,2022年底受疫情影響期末出租率88.5%有所下降,未來一兩個月內(nèi)會逐步回歸到正常水平。此外龍湖龍智造板塊,截止目前已獲取建管項目近40個,總建筑面積超過700萬平方米。

??在業(yè)績會上,龍湖提到未來5年內(nèi),非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上。目前龍湖已形成了一個開發(fā)航道、兩個運營航道、兩個服務(wù)航道,“1+2+2”的發(fā)展格局,預(yù)計在該體系下,能為龍湖提供更大的后續(xù)發(fā)展空間。

4

2023-03-21 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2022-11)

1573.9

  • -0.12%
  • -1.08%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
2022.071580.0-0.03%-0.66%
2022.061580.5-0.09%-0.13%
返回頂部