企業(yè)監(jiān)測分析房玲、陳家鳳 2023-06-20 14:03:50
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- 發(fā)布時(shí)間:2023-06-20
- 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??上海票交所公布的《截至2023年5月31日承兌人逾期名單》顯示,截至2023年5月末發(fā)生3次以上商票逾期,且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1551個(gè),環(huán)比增速7.2%,占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比微降1.9pct至64.4%。
??從商票逾期增量看,5月末環(huán)比凈增加104個(gè)商票逾期的項(xiàng)目公司,其中4月發(fā)生逾期但5月實(shí)現(xiàn)逾期余額清零的項(xiàng)目公司32個(gè),5月當(dāng)月新增逾期項(xiàng)目公司136個(gè),環(huán)比增長15.3%。本月新增商票逾期環(huán)比有所增長,受房價(jià)、收入預(yù)期下跌以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期偏弱、政策影響逐步退燒等因素的影響,5月房地產(chǎn)市場繼續(xù)回落,房企流動(dòng)性壓力仍維持高位,部分出險(xiǎn)房企預(yù)計(jì)陸續(xù)還會出現(xiàn)未及時(shí)兌付到期商票的情況,但整體行業(yè)商票逾期或?qū)②呄蚍€(wěn)定。
??01
??持續(xù)逾期數(shù)量仍保持雙位數(shù)增長
??出險(xiǎn)房企商票繼續(xù)出清
??截至2023年5月末商票逾期名單中房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1551個(gè),而項(xiàng)目公司對應(yīng)的存在商票逾期現(xiàn)象的房企主體數(shù)量環(huán)比增長5%至209家。
??從商票逾期的房企集團(tuán)的規(guī)模梯隊(duì)來看,本月TOP10梯隊(duì)中碧桂園旗下1家項(xiàng)目公司發(fā)生商票逾期規(guī)模3480.7萬元,月末已清零;TOP11-200梯隊(duì)商票逾期的房企數(shù)量環(huán)比凈增加4家至48家,其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分別有8家、7家、14家、19家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。TOP11-30發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家,其中中鐵上月逾期但本月已清償,而金茂、卓越是本月新增逾期房企,金茂已于月末清零,而卓越截至月末旗下1家項(xiàng)目公司商票逾期余額仍有800萬元;TOP31-50、TOP101-200發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家、2家,其中萬達(dá)旗下“桂林臨桂萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”登上5月的《承兌人逾期名單》,但未披露具體的逾期規(guī)模。
??此外,根據(jù)票交所的《截至2023年5月31日持續(xù)逾期名單》,2023年1月1日至5月31日發(fā)生3次以上承兌人逾期,1863個(gè)持續(xù)逾期的承兌人中有1344個(gè)屬于房地產(chǎn)行業(yè),占比高達(dá)72.1%,環(huán)比增長14.1%,持續(xù)逾期數(shù)量仍保持雙位數(shù)增長,增速較快。
??持續(xù)逾期的承兌人梯隊(duì)看,5月末 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司463、227、276、121和257個(gè),TOP31-50、TOP200+持續(xù)逾期數(shù)量環(huán)比增長最快,均高達(dá)17.5%以上,持續(xù)逾期的基本都是出險(xiǎn)房企,其商票信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放,旗下持續(xù)逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量有所增長。
??具體來看,融創(chuàng)、中南、海倫堡、綠地旗下持續(xù)逾期的項(xiàng)目公司增長最多,環(huán)比分別增加25個(gè)、20個(gè)、13個(gè)和8個(gè)。根據(jù)2022年年報(bào)顯示,2022年末融創(chuàng)已到期未付商票規(guī)模272.2億、中南57.16億、綠地46.36億,商票信用風(fēng)險(xiǎn)還在高位。
??02
??2023年應(yīng)付類債務(wù)兌付或?qū)⒗^續(xù)惡化
??隨著2022年出險(xiǎn)房企商票逾期加速出清,2023年房企到期商票規(guī)模大幅將減少,根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2022年末樣本房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模1120億,同比減少38%。相信隨著2023年以來出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組持續(xù)推進(jìn),以及商票到期規(guī)模大幅減少,當(dāng)前出險(xiǎn)房企商票承兌壓力可能有所趨緩。
??相較于商票承兌壓力,對房企而言,2023年最大的兌付壓力來源于應(yīng)付類債務(wù),進(jìn)一步可分為應(yīng)付貿(mào)易款、應(yīng)付合作方及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)以及其他應(yīng)付類債務(wù)等3類。
??從總量來看,2022年末樣本房企總應(yīng)付類債務(wù)雖然出現(xiàn)2018年以來的首次下滑,但總規(guī)模依然高達(dá)58281億,占有息負(fù)債的比重99.6%,且多數(shù)為短期負(fù)債,未來一年房企的承兌壓力很大。
??從各分項(xiàng)來看,應(yīng)付貿(mào)易款、應(yīng)付合作方及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)隨著行業(yè)持續(xù)下行,2022年末相對規(guī)模也有所下滑,唯獨(dú)其他應(yīng)付款占有息負(fù)債繼續(xù)抬升至27.5%。其他應(yīng)付類債務(wù),包括押金及保證金、購房意向金、稅費(fèi)、股利和利息等無息債務(wù)。從規(guī)模來說,其他應(yīng)付類債務(wù)比不上貿(mào)易款與合作方款項(xiàng),但該債務(wù)是剛性支出,沒拖欠的余地。就以稅費(fèi)為例,當(dāng)前房地產(chǎn)預(yù)征比率高,并且取得預(yù)售款后一部分被鎖在銀行監(jiān)管賬款內(nèi),余下還需預(yù)先繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅相關(guān)稅項(xiàng),兌付壓力很大。如果無法按時(shí)繳納稅費(fèi),稅收罰息要達(dá)18%。
??2023年應(yīng)付類債務(wù)兌付壓力依賴基本面的復(fù)蘇,而當(dāng)前市場復(fù)蘇前景并不明朗。經(jīng)歷2023年2-3月銷售市場短暫的“小陽春”,4-5月市場繼續(xù)回落,根據(jù)CRIC監(jiān)測5月百城成交環(huán)比降3%、同比增15%,北京、上海、深圳等一線城市高位回落。出險(xiǎn)房企信用風(fēng)險(xiǎn)維持高位,影響購房者信心;此外,購房者對未來經(jīng)濟(jì)形勢、收入、房價(jià)、出生率、結(jié)婚人數(shù)等后市預(yù)判,也顯得信心不足,市場整體呈下調(diào)趨勢。當(dāng)前政策在需求端不斷放松,包括高能級城市非核心區(qū)域優(yōu)化限購等,但這并不會提振購房者信心,對銷售正向提升的效果有限,未來政策的發(fā)力點(diǎn)還在穩(wěn)信心。
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中共重慶市委 重慶市人民政府關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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