[易居研究院]2021年城市軌道交通TOD監(jiān)測(cè)月報(bào)（3月）

??本月報(bào)是由易居研究院原創(chuàng)出品。旨在以動(dòng)態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業(yè)動(dòng)向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，進(jìn)而了解并研判行業(yè)發(fā)展的新政策、新動(dòng)態(tài)和新方向。

??摘要

??3月，軌道交通政策動(dòng)態(tài)和行業(yè)動(dòng)態(tài)較多。全國新一輪軌交規(guī)劃獲批累計(jì)達(dá)2464.66公里，連續(xù)2個(gè)月無軌交獲批。政策動(dòng)態(tài)方面，上海印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》，五大新城的TOD開發(fā)或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)；國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作的意見》，廣東省《關(guān)于推進(jìn)鐵路項(xiàng)目站場(chǎng)及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)的實(shí)施細(xì)則》（征求意見稿）公示，鐵路有望實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，鐵路TOD也將大有可為；《鄭州市軌道交通段（場(chǎng)）及站點(diǎn)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制細(xì)則（試行）》發(fā)布，鄭州“十四五”期間TOD將駛?cè)肟燔嚨馈Ｐ袠I(yè)動(dòng)態(tài)方面，城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇在蓉召開，《中國城市軌道交通TOD發(fā)展概覽（2010-2020）》發(fā)布，易居研究院參與編撰；城軌協(xié)會(huì)印發(fā)成都軌道交通集團(tuán)《堅(jiān)定TOD開發(fā)策略創(chuàng)新 奮力營造新時(shí)代軌道城市》報(bào)告。企業(yè)動(dòng)態(tài)方面，越秀地產(chǎn)發(fā)布2020年業(yè)績，TOD項(xiàng)目銷售額同比上升236.6%；無錫地鐵成功競(jìng)得梁溪天河停車場(chǎng)地塊，將成為其首個(gè)TOD上蓋開發(fā)自操盤項(xiàng)目。

??自2017年8月包頭地鐵事件叫停后的一年時(shí)間，發(fā)改委對(duì)地鐵審批門檻嚴(yán)格把關(guān)。直至2018年7月13日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，調(diào)整了城市軌道交通建設(shè)申報(bào)條件。自此，發(fā)改委自審批叫停以來，于2018年8月首次批復(fù)了蘇州軌道交通建設(shè)，隨后密集批復(fù)了重慶、沈陽、杭州、濟(jì)南、長春、上海、武漢等多個(gè)城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃。自2018年8月份至今全國新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃累計(jì)里程達(dá)到2464.66公里，其中2月份、3月份均無軌交獲批。

??政策動(dòng)態(tài)

??▍上海印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》

??3月2日，上海市人民政府印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）。《實(shí)施意見》提出：新城是上海推動(dòng)城市組團(tuán)式發(fā)展，形成多中心、多層級(jí)、多節(jié)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)的重要戰(zhàn)略空間。國務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》明確，將位于重要區(qū)域廊道上、發(fā)展基礎(chǔ)較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個(gè)新城，培育成在長三角城市群中具有輻射帶動(dòng)作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。必須把新城高水平規(guī)劃建設(shè)作為一項(xiàng)戰(zhàn)略命題，抓住“十四五”關(guān)鍵窗口期，舉全市之力推動(dòng)新城發(fā)展。

??點(diǎn)評(píng) ：《實(shí)施意見》對(duì)五大新城的站位、功能、產(chǎn)業(yè)和交通等方面提出了新的要求，特別是在交通方面，提出堅(jiān)持交通先行，建設(shè)獨(dú)立完善的綜合交通系統(tǒng)。依據(jù)全市綜合交通體系和樞紐布局網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)先推進(jìn)新城綜合交通樞紐以及與周邊城市的快速交通通道建設(shè)。依托國鐵干線和城際鐵路的建設(shè)，加強(qiáng)新城與長三角城市聯(lián)系，加快實(shí)施市域線（城際線），強(qiáng)化新城與近滬樞紐節(jié)點(diǎn)的便捷連接。貫徹以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）理念，重要樞紐節(jié)點(diǎn)選址應(yīng)位于城市開發(fā)邊界內(nèi)，為新城中心、副中心等重點(diǎn)地區(qū)發(fā)展提供交通支撐。故未來新城綜合交通樞紐、地鐵沿線、市域鐵路沿線的TOD開發(fā)或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)，相關(guān)企業(yè)可以積極關(guān)注起來。

??▍國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作的意見》

??3月15日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、交通運(yùn)輸部、國家鐵路局、中國國家鐵路集團(tuán)有限公司等關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟诽岢鲨F路是關(guān)系國計(jì)民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施。黨的十八大以來，我國鐵路快速發(fā)展，取得了顯著成就，為支撐和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，成為國家現(xiàn)代化建設(shè)的重要引擎。與此同時(shí)，在鐵路規(guī)劃建設(shè)工作中，一些地方存在片面追求高標(biāo)準(zhǔn)、重高速輕普速、重投入輕產(chǎn)出等情況，鐵路企業(yè)也面臨經(jīng)營壓力較大、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重等問題。為進(jìn)一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作，推動(dòng)鐵路高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見，包括總體要求、加強(qiáng)規(guī)劃指導(dǎo)、合理確定標(biāo)準(zhǔn)、分類分層建設(shè)、有效控制總價(jià)、創(chuàng)新投融資體制和防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??點(diǎn)評(píng)：《意見》是新時(shí)期國家推動(dòng)鐵路高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)文件。在創(chuàng)新投融資體制方面，《意見》提出：借鑒城市軌道交通開發(fā)模式，加強(qiáng)土地綜合開發(fā)，既有可開發(fā)用地可依法依規(guī)變更用途，通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式加快盤活，新增鐵路綜合開發(fā)用地要遵循國土空間規(guī)劃，與城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)、協(xié)同管理。根據(jù)2月底中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，到2035年，國家鐵路將達(dá)到20萬公里左右。而截至2020年7月底，全國鐵路營業(yè)里程達(dá)到14.14萬公里，未來還有近6萬公里新增空間，預(yù)計(jì)未來各地將會(huì)出臺(tái)關(guān)于鐵路項(xiàng)目站場(chǎng)綜合開發(fā)的相關(guān)政策文件，鐵路TOD將大有可為。

??▍廣東省《關(guān)于推進(jìn)鐵路項(xiàng)目站場(chǎng)及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)的實(shí)施細(xì)則》公示

??3月16日，《關(guān)于推進(jìn)鐵路項(xiàng)目站場(chǎng)及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)的實(shí)施細(xì)則》（征求意見稿）（以下簡稱《細(xì)則》）在廣東省自然資源廳網(wǎng)站進(jìn)行公示。為高效推進(jìn)鐵路項(xiàng)目站場(chǎng)及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)工作，《細(xì)則》提出加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌用地規(guī)模、優(yōu)化土地供應(yīng)、支持立體利用、合理確定出讓底價(jià)、規(guī)范分層確權(quán)登記等六項(xiàng)措施。

??點(diǎn)評(píng)：《細(xì)則》提出優(yōu)化土地供應(yīng)。鐵路項(xiàng)目建設(shè)主體依法取得的劃撥用地以及建成的站場(chǎng)、車輛段、停車場(chǎng)等上蓋板，其建設(shè)用地使用權(quán)由政府收回后公開出讓的，參照低效用地再開發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策，按扣除土地收回、收購等費(fèi)用以及計(jì)提資金后的出讓收益或土地成交價(jià)款的一定比例補(bǔ)償鐵路項(xiàng)目建設(shè)投資主體。

??同時(shí)，支持立體利用。鐵路項(xiàng)目綜合開發(fā)用地可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行地上、地表、地下開發(fā)。鼓勵(lì)以租賃方式供應(yīng)分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。與鐵路項(xiàng)目主體工程設(shè)施配套同步建設(shè)、不能分割實(shí)施的經(jīng)營性地下空間可以協(xié)議出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)。

??另外，合理確定出讓底價(jià)。鐵路項(xiàng)目土地綜合開發(fā)用途為混合用地的，出讓最低價(jià)不得低于相應(yīng)地段各用途對(duì)應(yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和的70%。增加空中連廊、地下公共通道、停車設(shè)施等，可不計(jì)收地價(jià)。

??▍《鄭州市軌道交通段（場(chǎng)）及站點(diǎn)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制細(xì)則（試行）》發(fā)布

??3月25日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市軌道交通段（場(chǎng)）及站點(diǎn)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制細(xì)則（試行）》（以下簡稱《細(xì)則》）?！都?xì)則》提到上蓋物業(yè)開發(fā)是城市功能布局的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)集約利用土地、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)地鐵可持續(xù)發(fā)展，提升城市品質(zhì)具有重要意義。

??點(diǎn)評(píng)：鄭州于2013年12月開通第一條地鐵線路，截至2020年12月底，鄭州地鐵已運(yùn)營線路共7條，里程達(dá)206.4公里。根據(jù)鄭州市最新公布的“十四五規(guī)劃”文件，鄭州市爭(zhēng)取“十四五”末軌道交通運(yùn)營里程達(dá)到700公里左右，打造成為“軌道上的都市”。故“十四五”期間鄭州市軌道交通將迎來加速建設(shè)的新階段，TOD開發(fā)也將駛?cè)肟燔嚨?。正是在這樣的背景下，《細(xì)則》成為了鄭州市軌道交通TOD綜合開發(fā)的指導(dǎo)文件，其提出：上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目與軌道交通設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目之間應(yīng)做到“同步研究、同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)”。若先期未考慮上蓋開發(fā)，應(yīng)預(yù)留后期施工的接駁條件。此外，《細(xì)則》對(duì)涉及到軌道交通段（場(chǎng)）及站點(diǎn)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)的土地使用規(guī)劃及指標(biāo)控制進(jìn)行了詳細(xì)說明，對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制提供了政策依據(jù)。

??
??行業(yè)動(dòng)態(tài)

??▍城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇在蓉召開

??3月20日，中國城市軌道交通協(xié)會(huì)資源經(jīng)營專委會(huì)和成都軌道交通集團(tuán)有限公司聯(lián)合主辦的城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇在成都召開。中國城市軌道交通協(xié)會(huì)資源經(jīng)營專委會(huì)組織編撰的《中國城市軌道交通TOD發(fā)展概覽（2010-2020）》在論壇上正式發(fā)布。協(xié)會(huì)副秘書長、資源經(jīng)營專委會(huì)秘書長李成新在書面報(bào)告中指出，近年來，在城市人口和經(jīng)濟(jì)快速增長以及公共政策措施的強(qiáng)力推動(dòng)下，我國城軌交通進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。同時(shí)，在國家土地、環(huán)境以及節(jié)能減排的政策的引導(dǎo)下，以北京、上海、成都、廣州、杭州、南寧、青島等為代表的城軌交通城市，紛紛出臺(tái)TOD綜合開發(fā)指導(dǎo)或扶持的政策性措施，大力倡導(dǎo)并率先實(shí)踐軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開發(fā)，TOD模式迅速成為先行城市建設(shè)參與者的新賽道，也是提升城市能級(jí)與核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要抓手。李成新表示，《概覽》編纂過程得到了城軌交通企業(yè)的高度重視和全力參與，得到了相關(guān)社會(huì)團(tuán)體和行業(yè)機(jī)構(gòu)的熱情支持與悉心指導(dǎo)，為《概覽》的資料甄選、數(shù)據(jù)采集、編輯完善作了大量深入細(xì)致、富有建設(shè)性和創(chuàng)見性的調(diào)研與審定工作。

??點(diǎn)評(píng)：易居研究院是《中國城市軌道交通TOD發(fā)展概覽（2010-2020）》參與編撰機(jī)構(gòu)之一。

??▍城軌協(xié)會(huì)印發(fā)成都軌交《堅(jiān)定TOD開發(fā)策略創(chuàng)新 奮力營造新時(shí)代軌道城市》報(bào)告

??3月24日，中國城市軌道交通協(xié)會(huì)向各城軌交通企業(yè)印發(fā)成都軌道交通集團(tuán)《堅(jiān)定TOD開發(fā)策略創(chuàng)新 奮力營造新時(shí)代軌道城市》報(bào)告，協(xié)會(huì)認(rèn)為成都軌道交通集團(tuán)大力倡導(dǎo)并率先實(shí)踐TOD理念、TOD發(fā)展模式、TOD經(jīng)營策略，迅速而全面的推進(jìn)軌道交通場(chǎng)站與周邊土地綜合開發(fā)并取得積極成效，得到了行業(yè)認(rèn)可和市場(chǎng)青睞，希望推動(dòng)城市軌道交通TOD綜合開發(fā)的創(chuàng)新實(shí)踐，為城市軌道交通實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)地發(fā)展，提供可借鑒、可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)與做法。

??點(diǎn)評(píng)：實(shí)施TOD開發(fā)，既是一項(xiàng)涉及全市的重大戰(zhàn)略工程，更是一項(xiàng)關(guān)于體制機(jī)制、商業(yè)邏輯和要素供給的改革創(chuàng)新工程。成都用三年的努力探索形成了成都TOD開發(fā)八大策略，全面打出了TOD綜合運(yùn)營“組合拳”：一是TOD啟動(dòng)策略：思想破冰，理論創(chuàng)新；二是TOD統(tǒng)籌策略：機(jī)制重構(gòu)，政策支撐；三是TOD用地策略：統(tǒng)分結(jié)合，滾動(dòng)開發(fā)；四是TOD營建策略：需求前置，策劃先行；五是TOD商業(yè)策略：空間營造，場(chǎng)景賦能；六是TOD合作策略：國際對(duì)標(biāo)，一體運(yùn)營；七是TOD人才策略：全球引才，市場(chǎng)激勵(lì)；八是TOD反哺策略：資金循環(huán)，系統(tǒng)平衡。

??▍2021年春運(yùn)及2月中國城市地鐵客運(yùn)量發(fā)布

??根據(jù)中國城市軌道交通協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2021年春運(yùn)（1月28日-3月8日）中國內(nèi)地38城40天總客運(yùn)量為20.75億人次，日均5186.37萬人次，同比2020年增加105.81%，同比2019年減少2.20%。2021年基本特點(diǎn)與往年正常年份春運(yùn)特點(diǎn)較為類似，但今年受就地過年影響，又略有不同：

??（1）春節(jié)前低于往年（2020年之前的節(jié)前都是正常的，2021年春運(yùn)前半場(chǎng)受大宏觀環(huán)境影響，為三年最低）；

??（2）春節(jié)后客流回升更快（2021年節(jié)后受就地過年影響，為三年最大）：

??以除夕為節(jié)點(diǎn)：除夕前2020＞2019＞2021；除夕后2020＜2019＜2021。

??
??企業(yè)動(dòng)態(tài)

??▍越秀地產(chǎn)發(fā)布2020年業(yè)績，TOD項(xiàng)目銷售額同比上升236.6%

??3月16日，越秀地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布2020年全年業(yè)績。年報(bào)顯示：2020年，越秀地產(chǎn)集團(tuán)（指越秀地產(chǎn)股份有限公司及其附屬公司）成功收購了廣州星樾山畔（水西項(xiàng)目）、廣州星匯城（鎮(zhèn)龍項(xiàng)目），新增TOD土地儲(chǔ)備103萬平方米。截至2020年底，越秀地產(chǎn)集團(tuán)TOD項(xiàng)目布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，TOD項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備達(dá)到388萬平方米，約占大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的28.7%和集團(tuán)總土地儲(chǔ)備的15.8%。軌交物業(yè)項(xiàng)目全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣170億元，同比上升236.6%。未來將以成為大灣區(qū)第一、全國領(lǐng)先、國內(nèi)最有影響力的TOD開發(fā)企業(yè)為目標(biāo)。

??點(diǎn)評(píng)：越秀地產(chǎn)TOD戰(zhàn)略深化實(shí)施，已成為其一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??▍無錫地鐵競(jìng)得梁溪天河停車場(chǎng)地塊，將成為其首個(gè)TOD上蓋開發(fā)自操盤項(xiàng)目

??3月17日，無錫地鐵成功競(jìng)拍無錫市梁溪區(qū)鳳翔路與廣澄路交叉口西北側(cè)XDG-2020-65號(hào)地塊（以下簡稱“天河停車場(chǎng)地塊”），土地成交價(jià)24.85億元，樓面價(jià)為15406元/平方米，溢價(jià)率為33.9%。此次競(jìng)拍由無錫地鐵集團(tuán)旗下地鐵置業(yè)與梁溪城投組成聯(lián)合體舉牌，競(jìng)拍的天河停車場(chǎng)地塊總用地面積59750平方米，土地規(guī)劃用途為居住用地，容積率≤2.7。

??點(diǎn)評(píng)：《該地塊位于梁溪北，地處梁溪科技城核心，毗鄰在建地鐵4號(hào)線天河停車場(chǎng)站。這是無錫地鐵首個(gè)TOD上蓋開發(fā)自操盤項(xiàng)目，標(biāo)志著無錫地鐵在TOD開發(fā)建設(shè)上邁出了重要一步，此前，無錫地鐵已與多家知名房企合作開發(fā)TOD項(xiàng)目，如綠地天空樹、華潤置地公園匯、寶龍TOD未來新城和愉樾天成等。

??本月報(bào)是易居研究院集合力量出品，執(zhí)筆人易居研究院咨詢中心項(xiàng)目總監(jiān)姚臘。