??中房網訊（亞晨/文）回顧4月，中房網（微信公眾號：zhongfangwang）分別從“政策、市場、金融、企業(yè)、聲音”等五方面帶您一同回顧四月份以來的房地產大事件。

??政策

??入選事件

??時隔數月，高層會議再提“房住不炒”

??國常會：加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度

??發(fā)改委：督促人口300萬以下城市全面取消落戶限制

??多地松綁樓市政策被撤回

??4月17日，中共中央政治局召開會議，分析國內外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態(tài)化疫情防控工作。同時，分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。從新華社的會議通稿來看，傳遞了高層對經濟的最新判斷。“今年一季度極不尋?！薄h強調，當前經濟發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)前所未有，必須充分估計困難、風險和不確定性，切實增強緊迫感，抓實經濟社會發(fā)展各項工作。對于房地產，會議再次提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而最近一次中央政治局會議提“房住不炒”還是在2019年7月30日。

??4月14日召開的國務院常務會議指出，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。各地要統(tǒng)籌負責，按照居民意愿，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎設施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

??國家發(fā)改委近日印發(fā)的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》提出，將推進以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設；促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展，提升城市治理水平，推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，實現1億非戶籍人口在城市落戶目標和國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃圓滿收官，為全面建成小康社會提供有力支撐?！度蝿铡吠瑫r明確，以深化改革戶籍制度和基本公共服務提供機制為路徑，打破阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘，促進人力資源優(yōu)化配置。其中，對于城區(qū)常住人口300萬以下城市，督促全面取消落戶限制。城區(qū)常住人口300萬以上城市，推動基本取消重點人群落戶限制等內容。

??地方房地產松綁政策近期頻現出臺后被撤回的情形。湖北省荊州市日前稱，決定停止執(zhí)行4月18日印發(fā)的樓市新政，其內容包括降低首套和二套房首付比例、限時免契稅等。此前還有青島、海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店等城市房地產松綁政策經歷“一日游”或“幾日游”。為何有的地方政策出臺后被叫停？從上述撤回新政的地方來看，這些城市有的試圖降低首付比例，有的變相松綁限購，有的試圖全面放開公寓限購，大都對需求側影響明顯。而被放行的政策則大多集中在通過人才政策降低落戶門檻、為房地產企業(yè)紓困等方面。業(yè)內人士指出，關鍵在于政策出臺是不是會對當地房地產市場造成很大的波動，以及對全國樓市是否會形成示范效應。一旦政策力度過大，引發(fā)其他地方紛紛效仿，則極易重新建立起房價上漲預期，這明顯與中央“房住不炒”的調控基調相悖。

??市場

??入選事件

??央行報告：中國城鎮(zhèn)家庭戶均1.5套住房

??四月房價上漲城市增至50城，南京唐山領漲

??統(tǒng)計局最新投資和銷售數據表明，房地產市場在復蘇

??22省份公布老舊小區(qū)改造目標，豫川魯成“大戶”

??4月24日，這份由中國人民銀行調查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產負債調查課題組發(fā)表的2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產負債情況調查顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭總資產均值為317.9萬元；家庭資產以實物資產為主，住房占比近七成，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

??市場交易回暖與需求集中釋放，導致四月份新房和二手房價格上漲的城市數量進一步增加。國家統(tǒng)計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，四月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有50個，環(huán)比下跌的城市有11個， 9個城市環(huán)比持平。其中，南京、唐山領跑，漲幅均為1.8%。從房價上漲和下跌的城市數量看，四月份上漲的城市數量相比三月份有明顯增加的現象，而下降的城市也大幅減少。[詳情]

??國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年1-4月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-4月份，全國房地產開發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點；商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個百分點；商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1-3月份收窄6.1個百分點。分析人士認為，全國房地產開發(fā)投資增速跌幅較上月明顯收窄，后續(xù)隨著企業(yè)減負和各地供地節(jié)奏的加快，預計開發(fā)投資數據很快會由負轉正，進一步體現了穩(wěn)投資、促發(fā)展的導向，也成為當前全國各地拉動固定資產投資的一項重要內容。從銷售方面來看，預計兩會后各類購房政策會出現一定放松，樓市交易同比跌幅會逐漸縮小，進一步體現了交易市場復蘇的導向。[詳情]

??據不完全統(tǒng)計，截至目前，已有北京、河北、河南、遼寧、吉林、上海、四川、山東、湖北等22個省份公布了今年老舊小區(qū)改造目標。梳理發(fā)現，已公布改造老舊小區(qū)目標的22個省份中，河南以不少于50萬戶位居首位，四川以46.3萬戶緊隨其后，山東40萬戶以上排在第三。相關業(yè)內人士指出，從全國看，老舊小區(qū)改造是一個巨大的市場，大量的存量住宅有改造升級的需求。這不僅僅可以帶來投資，也可以提高居民生活質量。

??金融

??入選事件

??4月LPR“雙降”

??多舉措嚴防信貸資金流入樓市，“保單質押貸款”也將納入監(jiān)管

??根據中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。對比3月LPR數據1年期LPR為4.05%、5年期以上LPR為4.75%，此次1年期和5年期以上LPR分別下降20個基點和10個基點，這也是自去年8月以來的最大降幅。據市場分析，此次LPR利率下調，進一步體現了5年期或中長期貸款下調的導向，對于降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。

??深圳房地產市場的逆市上揚，讓部分房抵經營貸違規(guī)進入樓市現象引發(fā)市場關注，也給監(jiān)管層敲響了警鐘。在4月22日深圳市住建局、銀保監(jiān)局等五部門召開通氣會，重申“房住不炒”的監(jiān)管底線之后，央行上海總部也對房地產信貸市場出現的情況發(fā)聲，堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，銀保監(jiān)會向各家人身險公司、地方監(jiān)管局下發(fā)了《人身保險公司保單質押貸款管理辦法（征求意見稿）》，值得注意的是，意見稿在規(guī)定保單質押貸款的貸款用途時強調，保險公司在簽訂貸款協(xié)議時，應對貸款用途進行審核，并明確要求貸款申請人不得違反國家法律法規(guī)和政策規(guī)定將所借款項用于房地產和股票投機，不得用于購買非法金融產品或參與非法集資，不得用于未上市股權投資。

??企業(yè)

??入選事件

??房企銷售目標完成率排行榜出爐：完成情況不及去年同期

??《1-4月中國房企銷售TOP100排行榜》

??《1-4月中國房企新增貨值TOP100排行榜》

??國資委給央企參股投資劃紅線，央企將加速退出房地產

??隨著研究機構對各家房企銷售數據的統(tǒng)計公布，今年前四月房地產開發(fā)企業(yè)的銷售情況，也出現了一些變化。根據中房網不完全統(tǒng)計，按照已公布2020年銷售目標39家房企，結合克而瑞研究中心監(jiān)測的銷售數據測算，已公布銷售目標的房企前四月銷售目標完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點，但仍不及2019年同期的完成情況。在監(jiān)測的39家房企中，有18家房企銷售目標完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業(yè)銷售目標完成率達到三成以上，而去年同期銷售目標完成率在三成以上的企業(yè)數量為9家。[詳情]

??克而瑞研究中心發(fā)布的《1-4月中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，4月份市場熱度回升、房企加快供貨，百強房企銷售恢復情況略好于預期。市場層面，4月一線城市房地產市場快速轉暖，成交量環(huán)比增長37%，24個二三線城市房地產市場復蘇進程也明顯好于預期。企業(yè)層面，TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。整體而言，一季度以來市場及企業(yè)銷售表現正逐步恢復正軌。[詳情]

??克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1-4月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，4月末新增貨值百強門檻提升至52億元，同環(huán)比分別上漲20%和23%，在經過一輪“蟄伏期”后企業(yè)投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質地塊，因此新增貨值增長顯著。其中，綠城、碧桂園和保利發(fā)展分列新增貨值前三位，且年內新增貨值均已突破千億。前四月銷售TOP20中已有13家房企新增貨值突破500億元，其中銷售TOP10房企新增貨值總量超過7300億元，占銷售百強36%，銷售前二十房企更是占據6成以上，強者恒強的趨勢未變。若與銷售集中度對比，“一頭一尾”表現突出，TOP11-20、50強以后房企規(guī)模擴張意愿仍較足。[詳情]

??國資委4月14日表示，為進一步加強國有資產監(jiān)督管理，切實提高國有資本運行和配置效率，有效防止國有資產流失，國資委就加強中央企業(yè)參股管理研究制定文件，組織中央企業(yè)開展自查整改，切實規(guī)范參股經營投資行為。在《關于中央企業(yè)加強參股管理有關事項的通知》中，國資委再次要求央企嚴把主業(yè)投資方向，不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項目負面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產等禁止類業(yè)務。這被業(yè)內視為更為嚴厲的央企“退房令”。國資委此前多次強調，從嚴抓好中央企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃審核，投資計劃管理和非主業(yè)投資控制比例核定，堅決禁止中央企業(yè)違規(guī)開展房地產和金融投資。日前，中國國家電網和中國航空集團兩家非房地產主業(yè)央企宣布退出房地產業(yè)務。非地產央企從事房地產業(yè)的“清零”任務向前邁出一大步。而在國家電網和中國航空集團之前，實際上已經有不少央企或者地方大型企業(yè)宣布退出房地產業(yè)務，從2019年下半年以來，先后有中國重汽、山東黃金、兗礦集團、山東高速等掛牌轉讓房地產子公司。

??聲音

??入選事件

??黃奇帆：改革現行住房公積金制度，為企業(yè)年金奠基礎

??劉世錦：建設都市圈是穩(wěn)增長和高質量發(fā)展的新引擎

??中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆表示，截至2018年末，公積金繳存總額為145899.77億元，如今需要站在整個社會的角度思考，如何把這14.6萬億元用得更好？如何為員工創(chuàng)造更大價值？如何為企業(yè)減負？如何讓中國資本市場更健康發(fā)展？解決這些問題需要以改革現行公積金制度為突破口，帶動年金制度體系的發(fā)展與完善，通過制度安排和轉化，將中國特色的“公積金”轉化為養(yǎng)老預籌資金的組成部分，并入市投資，從而做到讓員工、企業(yè)、國家都受益。

??中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示，經濟進入中速增長期后，結構性潛能的內容將發(fā)生很大變化。從空間角度看，今后五到十年，最大的結構性潛能就是都市圈和城市群加快發(fā)展。都市圈發(fā)展通過疏解核心城市的結構性矛盾、擴展城市化空間，小分散、大集中，實現大城市超大城市的轉型升級。都市圈的發(fā)展，重點是“圈”的發(fā)展，通過“圈”與核心城區(qū)的結構調整和再平衡，提升城市發(fā)展的空間、質量、效率和可持續(xù)性。具體來說，有利于產業(yè)結構調整，特別是制造業(yè)在降成本的基礎上提高專業(yè)化水平；有利于人口結構調整，大幅度改善居住環(huán)境和生活品質；有利于職住平衡，減緩擁堵、污染和通勤壓力；有利于進城農民工和其他外來人口改進居住條件，獲取應有的基本公共服務；有利于擴大投資和消費需求，提高已有產能利用率，形成重要的經濟增長新動能；有利于帶動創(chuàng)新和綠色發(fā)展，促進生產生活轉向高質量、可持續(xù)、有韌性的新發(fā)展方式。