調控效果顯著，三條紅線壓力下房企積極促銷，不再激進拿地，三季度全國房企土地購置面積同比下降5%

??上海易居房地產研究院10月19日發(fā)布了《2020年9月全國房地產市場報告》。報告核心觀點如下，前三季度，樓市冷熱不均，東部地區(qū)樓市量價齊升，表現(xiàn)最好。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉增，9月增速小幅擴大，主要是今年以來長三角和珠三角的部分城市成交持續(xù)火熱。這也是因為東部地區(qū)的樓市調整時間最長，自2018年年初以來的兩年半時間年初累計成交面積一直是同比下降，目前來看，已經(jīng)進入新一輪的復蘇階段。1-9月，東部地區(qū)商品房成交均價同比上漲6.5%，是四類地區(qū)中最大的。

??易居研究院研究員沈昕表示，目前來看，下半年的調控效果比較顯著，整個三季度來看，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降了5%。三季度地市降溫明顯，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市下半年調控升級后政府為穩(wěn)地價和市場預期延緩土地出讓有關。此外，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也限制了房企激進融資拿地的能力，四季度全國年初累計土地購置面積同比降幅可能會繼續(xù)小幅擴大，但這有利于實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控目標。

??報告顯示：

??2020年1-9月全國土地購置面積同比下降2.9%，9月同比下降4.8%

??2020年1-9月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積15011萬平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份擴大0.5個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，9月全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積3064萬平方米，同比下降4.8%。整個三季度來看，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降了5%。

??受疫情影響，春節(jié)后多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨著全國復工復產，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續(xù)收窄，6月已接近0，7月以來降幅連續(xù)小幅擴大。三季度地市降溫明顯，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市下半年調控升級后政府為穩(wěn)地價和市場預期延緩土地出讓有關。此外，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也限制了房企激進融資拿地的能力，四季度全國年初累計土地購置面積同比降幅可能會繼續(xù)小幅擴大，但這有利于穩(wěn)地價和穩(wěn)房價。

??2020年1-9月全國土地購置均價同比上漲17.2%，漲幅小幅擴大

??2020年1-9月，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置均價6206元/平方米，同比上漲17.2%，比1-8月小幅擴大3.3個百分點。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導致的基數(shù)較高有關，3月土地購置均價由跌轉漲恢復正常。4月土地購置均價漲幅擴大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結構性因素將整體均價拉高，5月和6月成交均價漲幅持續(xù)收窄，7月以來漲幅小幅擴大。下半年以來，全國多個熱點城市收緊了調控政策，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也有利于穩(wěn)地價，預計四季度土地成交均價漲幅將小幅收窄。

??2020年1-9月全國房地產開發(fā)投資同比增長5.6%，增速小幅提高

??2020年1-9月，全國房地產開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點。其中，住宅投資76562億元，增長6.1%，增速提高0.8個百分點。1-9月全國固定資產投資同比增長0.8%，可見房地產開發(fā)投資依然要好于固定資產投資。

??單月數(shù)據(jù)來看，9月全國房地產開發(fā)投資15030億元，同比增長12%。3月以來開發(fā)投資數(shù)據(jù)已連續(xù)7個月實現(xiàn)正增長，說明全國房地產開發(fā)投資已經(jīng)完全恢復正常。

??從結構來看，住宅投資同比增長6.1%，辦公投資同比增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降2.5%。受疫情及庫存量過大影響，商業(yè)營業(yè)用房投資是三類物業(yè)中恢復最慢的，住宅投資則是最好的。

??2020年1-9月房屋新開工面積同比下降3.4%，降幅小幅收窄

??2020年1-9月，房屋新開工面積160090萬平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2個百分點。其中，住宅新開工面積117193萬平方米，下降4.2%。單月數(shù)據(jù)來看，9月房屋新開工面積20173萬平方米，同比下降1.9%。上半年全國土地成交情況較好，部分城市地市火熱，預計四季度年初累計房屋新開工面積同比降幅還將繼續(xù)小幅收窄，全年預計仍將小幅下降。

??2020年1-9月全國商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅繼續(xù)收窄

??2020年1-9月，商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降16.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15.3%。單月數(shù)據(jù)來看，9月商品房銷售面積同比增長7.3%，已連續(xù)5個月同比正增長，說明各地商品房銷售已基本回到正軌。

??受疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月以來隨著各地房企復工復產，商品房銷售逐漸恢復正常，同比降幅開始持續(xù)收窄。預計四季度年初累計商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，全年預計仍為小幅下降。

??分地區(qū)來看，2020年1-9月，東部地區(qū)商品房銷售面積48075萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-8月份提高1.4個百分點；中部地區(qū)商品房銷售面積31459萬平方米，下降7.0%，降幅收窄1.5個百分點；西部地區(qū)商品房銷售面積32687萬平方米，下降1.0%，降幅收窄1.7個百分點；東北地區(qū)商品房銷售面積4852萬平方米，下降8.9%，降幅收窄1.3個百分點。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來看，東部地區(qū)調整時間最長，自2018年年初以來的兩年半時間一直是同比下降，已經(jīng)進入新一輪的復蘇階段；中部地區(qū)降溫時間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過程中；西部地區(qū)最晚啟動，降溫時間也最晚，處于震蕩下行過程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過程中。

??2020年1-9月住宅新開工面積與銷售面積的比值為113.1%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升。可以看到，自2018年初以來，近三年住宅新開工面積與銷售面積的比值都在100%以上，2019年和2020年的大部分時間均在120%左右，也即當期新開工面積要比銷售面積多20%左右，如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年1-9月全國商品房成交均價同比上漲5.6%，漲幅小幅擴大

??2020年1-9月，全國商品房成交均價9878元/平方米，同比上漲5.6%，漲幅比1-8月擴大0.5個百分點。其中住宅成交均價9989元/平方米，同比上漲7.2%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比下跌2.1%；辦公樓成交均價同比上漲1%。

??分地區(qū)來看，東部和東北地區(qū)漲幅較高，為6.5%和4.2%，西部地區(qū)和中部地區(qū)分別小幅上漲3.1%和1.3%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降

??2020年9月末，商品房待售面積49581萬平方米，比8月末下降0.9%，相比去年同期增長0.5%。從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長，2020年2月同比也出現(xiàn)增長，3月份以來雖環(huán)比持續(xù)小幅下降，但目前仍高于去年低點；商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，下降速度小于住宅，9月末比8月末小幅下降0.5%；辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，9月末比8月末小幅下降0.4%。

??2020年9月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.5月，相比8月末下降1.4%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.8月，相比8月末下降3.2%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為48.2月，相比8月末下降0.5%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為53.7月，相比8月末下降1%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行，近幾個月存銷比有所下行，但仍高于低點較多；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，整體來看三類物業(yè)存銷比均已進入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年1-9月房企到位資金同比增長4.4%，增速小幅提高

??2020年1-9月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速比1-8月份提高1.4個百分點。其中，國內貸款20484億元，增長4.0%；利用外資94億元，下降9.5%；自籌資金44485億元，增長5.9%；定金及預收款45145億元，增長2.9%；個人按揭貸款21783億元，增長9.5%。

??從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來持續(xù)上行，7月同比已由降轉增，8月和9月增速小幅提高。

??從企業(yè)到位資金與房地產開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預示著房地產市場步入較快發(fā)展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續(xù)至今，2020年9月開口為1.1個百分點。

??疫情發(fā)生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環(huán)境相對去年更寬松。但下半年以來，熱點城市紛紛升級調控政策，房企融資政策也在收緊。8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產企業(yè)座談會，部分房地產企業(yè)負責人參加會議，會議主要強調了“房住不炒”，同時本次會議形成了“重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，即“三條紅線”監(jiān)管新規(guī)。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負債率，防止房企過度加杠桿而產生債務風險。9月底，有媒體報道，監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。預計四季度房企融資環(huán)境將有所收緊。

??預計四季度全國房地產業(yè)多項指標將繼續(xù)轉好，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標

??2020年1-9月，全國房地產業(yè)多項指標相比1-8月繼續(xù)轉好，其中，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降幅小幅擴大，土地購置均價同比漲幅小幅擴大；房地產開發(fā)投資增速小幅提高，房屋新開工面積同比降幅小幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價同比漲幅小幅擴大；商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比小幅增長；房企到位資金同比增速小幅提高。

??疫情以來，寬松的貨幣政策下，上半年部分城市地市樓市火熱，下半年以來多城升級了樓市調控政策。8月20日，央行與住房城鄉(xiāng)建設部召開重點房地產企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產長效機制，出臺實施房企融資“三條紅線”新規(guī)。10月14日，央行金融市場司副司長彭立峰表示，下一步，央行將會同住建部和其他相關的部門跟蹤評估執(zhí)行結果，完善融資規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。這將防止房企過度加杠桿而產生債務風險，也將有利于穩(wěn)地價和穩(wěn)房價。9月底，有媒體報道，監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。

??在監(jiān)管新規(guī)的壓力下，目前恒大等部分房企已經(jīng)開始大規(guī)模促銷，易居研究院監(jiān)測的9月百城新房供應量創(chuàng)了近十年的新高，預計四季度包括商品房銷售在內的全國房地產業(yè)多項指標將繼續(xù)轉好，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。