房貸利率下行接近尾聲，居民大規(guī)模加杠桿購房現(xiàn)象暫未出現(xiàn)，預(yù)計(jì)百城房?jī)r(jià)同比小漲將成為今后一段時(shí)間的新常態(tài)

??上海易居房地產(chǎn)研究院10月15日發(fā)布了《2020年9月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，首套房貸平均利率下行階段接近尾聲，居民大規(guī)模加杠桿購房現(xiàn)象暫未出現(xiàn)。從融360監(jiān)測(cè)的近幾個(gè)月首套房貸平均利率走勢(shì)來看，降幅已明顯趨窄，且部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，若5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計(jì)房貸利率下行階段已接近尾聲。住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，基本已確定重新進(jìn)入上行趨勢(shì)，但上升幅度遠(yuǎn)小于2016年，居民大規(guī)模加杠桿購房現(xiàn)象暫未出現(xiàn)。

??易居研究院研究員沈昕表示，從目前的貨幣和政策環(huán)境來看，百城房?jī)r(jià)同比小漲或?qū)⒊蔀榻窈笠欢螘r(shí)間的新常態(tài)。從幾個(gè)金融指標(biāo)來看，今年貨幣寬松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)不及2015和2016年。從政策面來看，下半年已有多城升級(jí)調(diào)控政策，整體房地產(chǎn)政策還是偏緊，這與2015年時(shí)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策有巨大差異，不會(huì)出現(xiàn)2016-2018年似的全國(guó)普漲。而且前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房?jī)r(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房?jī)r(jià)并未充分調(diào)整到位，如果貨幣政策和房地產(chǎn)政策不發(fā)生明顯變化，百城房?jī)r(jià)同比漲幅可能會(huì)以時(shí)間換空間的方式，在低位盤整一段時(shí)間。

??報(bào)告顯示：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國(guó)一年期國(guó)債收益率、全國(guó)首套房貸平均利率這4個(gè)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??9月末M1余額同比增長(zhǎng)8.1%，再創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高；住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)14.7%，新一輪上行趨勢(shì)已基本確定

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008年以來，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??9月末，M1余額同比增長(zhǎng)8.1%，增速分別比上月末和去年同期高0.1個(gè)百分點(diǎn)和4.7個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高，體現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活躍度進(jìn)一步上升。

??9月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)14.7%，增速分別比上月末高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月、16個(gè)月和2個(gè)月，第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2月以來，隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1同比增速持續(xù)回升。目前來看，1月已是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。但將2月以來的M1同比增速走勢(shì)與2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明顯不及后者，說明貨幣放水對(duì)房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的影響也明顯不及后者。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，基本已經(jīng)確定重新進(jìn)入上行趨勢(shì)。但今年尤其是下半年以來的房地產(chǎn)政策還是偏緊，房貸利率也高于市場(chǎng)利率較多，住戶部門貸款余額同比增速上行的幅度相比2012年下半年和2016年還是明顯偏小的。

??9月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率2.65%，連續(xù)5個(gè)月上升；9月全國(guó)首套房貸平均利率5.24%，連續(xù)10個(gè)月下降，下行階段基本結(jié)束

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。9月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.65%，比上月末高0.14個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期高0.09個(gè)百分點(diǎn)。5月以來一年期國(guó)債收益率連續(xù)5個(gè)月上升，說明隨著經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)和貨幣寬松邊際效應(yīng)減弱，市場(chǎng)利率在連續(xù)多月下降后開始逐漸上升。但目前全球疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍有不確定性，且CPI已連續(xù)多月進(jìn)入2區(qū)間,9月重回1區(qū)間，為貨幣政策提供了空間，一年期國(guó)債收益率后續(xù)不會(huì)持續(xù)上行，年內(nèi)低位震蕩的可能性較大。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年9月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年8月20日-9月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，環(huán)比微降0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)。從近幾個(gè)月的走勢(shì)來看，首套房貸利率降幅已明顯趨窄，且部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來房貸市場(chǎng)或有所收緊。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來看，兩者走勢(shì)基本同向，一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，一年期國(guó)債收益率有3個(gè)階段性低點(diǎn)，全國(guó)首套房貸平均利率有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩次前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國(guó)債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??本輪周期中國(guó)一年期國(guó)債收益率低點(diǎn)要低于2015年6月的上輪低點(diǎn)，但首套房貸平均利率仍高于2016年較多。因?yàn)榉抠J利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，近兩年的整體調(diào)控基調(diào)還是偏緊，2018年底以來房貸利率下降幅度遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率下降幅度。從以往規(guī)律來看，首套房貸平均利率低點(diǎn)一般會(huì)滯后一年期國(guó)債收益率低點(diǎn)一段時(shí)間，因此目前來看，如果5年期LPR不調(diào)整，房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結(jié)束了。

??住戶部門貸款余額同比增速已進(jìn)入上行趨勢(shì)，但上升幅度遠(yuǎn)小于2016年，居民大規(guī)模加杠桿購房現(xiàn)象暫未出現(xiàn)

??住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來看，整體上呈反向走勢(shì)，首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月、11個(gè)月和16個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??目前首套房貸平均利率已連續(xù)10個(gè)月小幅下降，利率持續(xù)下行會(huì)對(duì)刺激居民貸款購房產(chǎn)生一定作用，住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，基本已經(jīng)確定重新進(jìn)入上行趨勢(shì)。但需要看到的是，本次房貸利率下降幅度遠(yuǎn)小于2015年，對(duì)居民貸款購房的刺激也遠(yuǎn)小于后者，預(yù)計(jì)四季度和明年上半年住戶部門貸款余額同比增速會(huì)繼續(xù)提高，但提高的幅度會(huì)遠(yuǎn)低于2016年。

??全國(guó)首套房貸平均利率與全國(guó)商品房銷售面積

??經(jīng)過各組金融數(shù)據(jù)與全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢(shì)，全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月、8個(gè)月和15個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??需要看到的是，本輪2018年末以來的房貸利率下降幅度明顯不及2012年和2014-2015年，對(duì)居民貸款購房的刺激力度也明顯不及前兩次。預(yù)計(jì)四季度商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，但收窄的幅度將明顯趨緩，全年預(yù)計(jì)仍是小幅下降。

??M1同比增速與百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2020年1月M1同比增速創(chuàng)新低，2月以來持續(xù)回升。目前來看，1月已是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。從歷史規(guī)律來看，百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅階段低點(diǎn)一般會(huì)滯后M1同比增速階段低點(diǎn)一段時(shí)間出現(xiàn)，但這次可能會(huì)略有不同。2019年1月M1同比增速是近幾年的次低點(diǎn)，且全年均在低位徘徊，目前M1同比增速經(jīng)過2月以來的持續(xù)回升，已明顯超過2019年的平均水平，因此本輪周期百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)很可能已于2019年10月出現(xiàn)。但如果未來一段時(shí)間M1同比增速不大幅提高的話，預(yù)計(jì)百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅也不會(huì)大幅擴(kuò)大。而且前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房?jī)r(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房?jī)r(jià)并未充分調(diào)整到位，可能會(huì)以以時(shí)間換空間的方式，使得同比增速在低位盤整一段時(shí)間。

??結(jié)論與趨勢(shì)

??2020年9月，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高，一年期國(guó)債收益率較上個(gè)月小幅上升，首套房貸平均利率微幅下降，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月略微寬松。

??從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢(shì)來看，有較高的一致性。今年央行已實(shí)施過三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場(chǎng)利率顯著下行，資金面整體比前兩年更寬松。從M1同比增速走勢(shì)來看，2月以來持續(xù)震蕩上行，9月再創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高。不過將今年的M1同比增速走勢(shì)與2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明顯不及后者，說明貨幣放水對(duì)房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的影響也明顯不及后者。

??且目前以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市政策與2015年時(shí)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策有巨大差異。疫情以來，寬松的貨幣政策下，上半年部分城市地市樓市火熱，下半年以來多城升級(jí)了樓市調(diào)控政策。8月20日，央行與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，出臺(tái)實(shí)施房企融資“三道紅線”新規(guī)。10月14日，央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰表示，下一步，央行將會(huì)同住建部和其他相關(guān)的部門跟蹤評(píng)估執(zhí)行結(jié)果，完善融資規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。從目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看，與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，不會(huì)出現(xiàn)2016-2018年似的全國(guó)普漲。

??綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)四季度全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄，全年預(yù)計(jì)仍為小幅下降；前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房?jī)r(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房?jī)r(jià)并未充分調(diào)整到位，如果貨幣政策和房地產(chǎn)政策不發(fā)生明顯變化，百城房?jī)r(jià)同比小漲或?qū)⒊蔀榻窈笠欢螘r(shí)間的新常態(tài)。