??數(shù)據(jù)中心IDC（Internet Data Center）作為一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)下一個風(fēng)口。

??近日，IDC迎來了突破性進(jìn)展。11月11日，光環(huán)新網(wǎng)(300383.SZ)宣布，通過持有并運營的中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心作為公募REITs底層資產(chǎn)，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作，計劃募集資金57億。這是國內(nèi)申報的首單以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的公募REITs。

??2020 年上半年，在各行業(yè)受疫情影響下大幅度下跌的背景下，數(shù)據(jù)中心租賃活動卻在第一季度飆升至 2018 年以來的最高水平，突然爆發(fā)的市場需求、良好的業(yè)績表現(xiàn)支撐REITs行情上行。今年，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了自二戰(zhàn)以來最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，截至三季度末，全球僅中國實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“轉(zhuǎn)正”，隨著“雙循環(huán)”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，第四季度中國經(jīng)濟(jì)有望超過第三季度實現(xiàn)5%以上的增長。

??本文將重點從國際環(huán)境、國內(nèi)復(fù)蘇情況全面解讀IDC宏觀背景、資本市場表現(xiàn)、其它業(yè)態(tài)不動產(chǎn)REITs市場前景以及內(nèi)地資產(chǎn)REITs行情走勢。

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??“新基建火了”

??風(fēng)口浪尖的IDC受多方追捧

??1、政策利好：“十四五規(guī)劃”中大數(shù)據(jù)中心建設(shè)成未來國家戰(zhàn)略

??數(shù)據(jù)中心新基建正在被提升到前所未有的戰(zhàn)略高度。

??在“十四五規(guī)劃”中，大數(shù)據(jù)中心建設(shè)與5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)一同被提及，成為未來國家戰(zhàn)略中的一個重要衡量指標(biāo)。從本質(zhì)上說，大數(shù)據(jù)中心為應(yīng)對5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)需求而生，構(gòu)成了新基建的“基礎(chǔ)”。實際上，這并非數(shù)據(jù)中心新基建在國家層面首次提及。數(shù)據(jù)中心已經(jīng)成為符合國家戰(zhàn)略、符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實體經(jīng)濟(jì)之一，受到多方追捧。

??2、市場規(guī)模：千億市場IDC有望迎來爆發(fā)期

??目前，我國大數(shù)據(jù)的應(yīng)用和服務(wù)持續(xù)深化，規(guī)模不斷放大。

??據(jù)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)盟、賽迪顧問聯(lián)合發(fā)布的《2020年中國大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)白皮書》顯示，2019年中國大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)5397億元，同比增長23.1%。該報告預(yù)計，2020年我國大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模將達(dá)到6670.2億元。據(jù)科智咨詢最新發(fā)布的《2019-2020年中國IDC產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，2019年，中國IDC業(yè)務(wù)市場規(guī)模達(dá)到1562.5億元，同比增長27.2%，預(yù)計2022年，中國IDC業(yè)務(wù)市場規(guī)模將超過3200.5億元，同比增長28.8%，進(jìn)入新一輪爆發(fā)期。

??數(shù)據(jù)中心新基建也得到了各地政府的普遍重視。山東提出要全力打造“中國算谷”；浙江提出，三年內(nèi)建設(shè)大型、超大型云數(shù)據(jù)中心25個左右；上海計劃三年內(nèi)在臨港新片區(qū)新建5個云計算數(shù)據(jù)中心；湖南省工信廳8月發(fā)布的2020年“數(shù)字新基建”100個標(biāo)志性項目名單中，大數(shù)據(jù)項目占了21個；作為近年來崛起的IDC熱地，貴陽更是吸引了華為、蘋果、騰訊、百度等多家大型科技企業(yè)的數(shù)據(jù)中心落地。

??3、資本追逐：數(shù)據(jù)中心成交火熱，2020年內(nèi)地市場錄得3宗IDC大宗交易

??疫情影響下，機(jī)構(gòu)投資決策趨于保守，資金向經(jīng)濟(jì)基本面堅挺的城市和業(yè)態(tài)集中。

??2020年前三季度內(nèi)地大宗物業(yè)成交額以上海為首。京滬兩地位列第一梯隊，成交額均在 450 億元以上；廣州、深圳、杭州及重慶等新一線城市位列第二梯隊，成交額在 15~80 億元不等。經(jīng)濟(jì)前景不明朗導(dǎo)致投資風(fēng)險上升，投資者在城市進(jìn)入時多以小金額投資試水，僅杭州、北京、上海三城的單宗成交均價超過 15 億元/宗。

??與整個市場趨于保守形成鮮明的對比，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)成交火熱，受到市場廣泛關(guān)注。據(jù)CAIC監(jiān)測顯示，2020年內(nèi)地市場錄得3宗IDC大宗交易，交易金額達(dá)89億元，單筆金額最小達(dá)23億元，遠(yuǎn)超今年單宗成交均價。這也是CAIC近年來首次監(jiān)測到數(shù)據(jù)中心成交。

??得益于5G通信、4K傳輸、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能領(lǐng)域的技術(shù)進(jìn)步，以及受日益增長的數(shù)據(jù)流量所帶動，利用數(shù)據(jù)中心整合服務(wù)器、存儲數(shù)據(jù)和管理網(wǎng)絡(luò)支持的需求正不斷上升。

??投資者對中國數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的需求正與日俱增，IDC已迅速成為國內(nèi)重要投資主題之一。

??9月8日，基匯資本宣布完成旗下互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心平臺（IDC）的最近一輪募集，總額約13億美元(約90億人民幣)，本輪募資旨在與中國IDC開發(fā)商和運營商合作投資IDC項目組合。除了基匯資本，國內(nèi)的地產(chǎn)私募基金在數(shù)據(jù)中心方面也早有布局。

??2017年12月，遠(yuǎn)洋資本并購國內(nèi)領(lǐng)先的IDC基礎(chǔ)設(shè)施運營服務(wù)商云泰數(shù)通，由此正式進(jìn)入數(shù)字地產(chǎn)領(lǐng)域。今年8月，遠(yuǎn)洋資本成功完成浙江省安吉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園第一期100畝土地摘牌，預(yù)計三年內(nèi)完成安吉IDC項目20000個標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜、超2萬平方米的數(shù)據(jù)中心建設(shè)。截至目前，遠(yuǎn)洋資本已經(jīng)在北京、南寧、廣州、常州等多個城市布局大數(shù)據(jù)中心，總投資規(guī)模超過40億元。

??4、市場需求：全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)背景下，“上云”催生海量數(shù)據(jù)需求

??全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)背景下，政務(wù)、金融、教育、物流、交通等全領(lǐng)域紛紛上云；5G通信、4K傳輸、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能領(lǐng)域技術(shù)進(jìn)步，數(shù)據(jù)流量日益增長，利用數(shù)據(jù)中心整合服務(wù)器、存儲數(shù)據(jù)和管理網(wǎng)絡(luò)支持的需求正不斷上升。在供需關(guān)系下，互聯(lián)網(wǎng)及云計算大客戶的擴(kuò)展訴求進(jìn)一步促使 IDC 公司順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢實現(xiàn)高速擴(kuò)張。

??除房地產(chǎn)業(yè)加大了對數(shù)據(jù)中心的投資之外，大型科技企業(yè)也陸續(xù)新建自己的數(shù)據(jù)中心。亞馬遜斥資28億美元在印度新建多個數(shù)據(jù)中心；阿里云數(shù)據(jù)中心項目總投資100億元，落戶杭州余杭區(qū)臨平新城；百度(貴陽)創(chuàng)新中心和百度大數(shù)據(jù)安全研究中心落戶貴陽；騰訊宣布未來五年將投入5000億元，用于新基建的進(jìn)一步布局。騰訊特別提到，在數(shù)據(jù)中心方面，將陸續(xù)在全國新建多個百萬級服務(wù)器規(guī)模的大型數(shù)據(jù)中心。

??國家出臺新基建政策，云計算、人工智能、大數(shù)據(jù)及5G的發(fā)展也促使傳統(tǒng)行業(yè)開始走向數(shù)字化轉(zhuǎn)型的道路，并且對數(shù)據(jù)中心的建設(shè)熱情逐漸攀升。

??5、公募REITs：數(shù)據(jù)中心有望率先發(fā)行公募REITs

??4月 30 日，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募 REITs 試點正式起步。8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報將正式啟動。其中，新基建被認(rèn)為是最有望率先發(fā)出公募REITs的領(lǐng)域，數(shù)據(jù)中心是新基建中有較強(qiáng)不動產(chǎn)屬性的資產(chǎn)類型，管理也相對透明和規(guī)?；?/p>

??此次光環(huán)新網(wǎng)擬以全資二級子公司北京中金云網(wǎng)科技有限公司持有并運營的中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心作為公募REITs底層資產(chǎn)，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作，計劃募集資金57億。這是國內(nèi)申報的首單以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的公募REITs。目前來看，成功發(fā)行國內(nèi)首單IDC公募REITs只是時間問題。

??02

??IDC REITs行情一枝獨秀，逆市大漲

??3月黑天鵝事件下，隨著美股的多次震蕩，新加坡&香港市場REITs行情在3月23日來到今年最低點，其中酒店類REITs跌幅最大，跌幅超5成，以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的IDC REITs跌幅最小僅有4.8%。

??在全球確診病例已超5000萬的今天，受益于疫情帶來的線上通訊、辦公、消費需求的增長，運營數(shù)據(jù)中心的IDC REITs行情漲幅較年初已超4成。

??1、商業(yè)：全球零售業(yè)承壓，國內(nèi)消費情緒逐步回升

??在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，受疫情影響最大的要數(shù)商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)多家大型商場于今年宣布閉店，自二季度起，各地政府頻出消費政策、發(fā)放消費券促消費，各地零售市場走入復(fù)蘇之路。

??目前購物中心REITs整體行情較今年最低點僅修復(fù)了不到10%。這主要是由于海外再次實施限制外出措施導(dǎo)致海外資產(chǎn)表現(xiàn)欠佳，而以內(nèi)地購物中心為底層資產(chǎn)的REITs當(dāng)前行情已修復(fù)近20%，市場投資者對內(nèi)地消費市場的復(fù)蘇顯示了樂觀態(tài)度。

??2、辦公：海外再現(xiàn)“Lockdown”，國內(nèi)一線城市平均租金創(chuàng)近三年新低

??9月底，包括英國在內(nèi)的多個國家再次實施限制外出措施，大量中小企業(yè)面臨生存困境，以辦公&商辦項目為底層資產(chǎn)的REITs行情今年以來一直在低位徘徊，海外&內(nèi)地市場恢復(fù)仍需時日。

??隨著國內(nèi)疫情逐步穩(wěn)定、整體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好，租賃活躍度提升明顯，特別是專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT、金融企業(yè)，整體市場需求恢復(fù)迅速。但疫情帶來的壓力將持續(xù)數(shù)年，辦公樓整體供過于求，未來三年，一線城市供應(yīng)量將持續(xù)增加。

??CAIC重點監(jiān)測城市中，原計劃上半年入市的項目多數(shù)延期，不少城市三季度新增供應(yīng)陸續(xù)得到釋放，其中上海本季度供應(yīng)量居首為 34 萬平方米。在去化速度放緩的當(dāng)下，大量新增項目入市不可避免的帶來租金和出租率不同程度的下降。從REITs市場表現(xiàn)來看，內(nèi)地辦公資產(chǎn)REITs和海外辦公資產(chǎn)REITs均在低位徘徊，行情修復(fù)仍有待經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步恢復(fù)。

??3、酒店：REITs行情一蹶不振，內(nèi)地資產(chǎn)表現(xiàn)較好

??酒店行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)外，受疫情影響最明顯的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，但酒店作為一項資本密集型和勞動密集型的業(yè)態(tài)，本身的市場抗風(fēng)險能力就不強(qiáng)，以香港上市的開元酒店REITs為例，其底層資產(chǎn)為國內(nèi)6家中高端酒店，以商務(wù)型酒店為主，上半年在疫情的沖擊下，業(yè)績出現(xiàn)虧損，為上市5年來的首次。

??受雙節(jié)假期國內(nèi)旅游市場復(fù)蘇帶動，開元REITs成為當(dāng)前市場表現(xiàn)最好的酒店類REITs，但旅游、酒店市場的完全復(fù)蘇還有著漫長的路要走。

??4、工業(yè)物流：需求復(fù)蘇明顯，中國資產(chǎn)REITs表現(xiàn)優(yōu)越

??相較負(fù)重前行的商業(yè)、辦公、酒店資產(chǎn)，工業(yè)/物流資產(chǎn)REITs已逐漸收復(fù)了3月美股大跌留下的失地，截至11月9日，工業(yè)/物流REITs僅較年初微跌6.3%。

??兩只持有中國物流資產(chǎn)的REITs表現(xiàn)更為優(yōu)越，不但一舉收復(fù)失地更較年初實現(xiàn)7%漲幅。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會數(shù)據(jù)顯示，10月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為56.3％，較上月回升0.2個百分點，為今年以來最高。

??在“雙十一”等因素帶動下，快遞物流等細(xì)分物流業(yè)態(tài)將進(jìn)入季節(jié)性旺季，中國物流資產(chǎn)REITs有望進(jìn)一步上漲。

??5、IDC：疫情催生需求，行情大漲REITs溢價超150%

??疫情對醫(yī)療、政府、教育、公共服務(wù)、新媒體等行業(yè)產(chǎn)生了正面影響，這些行業(yè)疫情下的線上業(yè)務(wù)廣泛鋪開，對數(shù)據(jù)存儲平臺的“承載”能力提出了需求，疫情催生的行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化正引領(lǐng)著IDC市場的高速增長。

??在新加坡市場上市的吉寶IDC REITs作為唯一以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的REITs今年表現(xiàn)搶眼，頗受市場投資者追捧，較年初已實現(xiàn)超40%漲幅，REITs溢價目前已超150%。而折溢價本身正體現(xiàn)著REITs對于不動產(chǎn)市場的價格發(fā)現(xiàn)功能，除IDC REITs外，恢復(fù)情況較好的工業(yè)/物流REITs也實現(xiàn)了折溢價的“由負(fù)轉(zhuǎn)正”。

??數(shù)據(jù)顯示，吉寶IDC REITs今年上半年總收入同比大漲29.8%，收入凈額同比上漲32.8%，持有人可分配收入同比上漲38%，突然爆發(fā)的市場需求、良好的業(yè)績表現(xiàn)支撐REITs行情上行。目前吉寶IDC REITs持有的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)主要位于新加坡、歐洲等地，國內(nèi)尚未配置資產(chǎn)。

??今年以來，疫情催生的行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化正引領(lǐng)著IDC市場的高速增長。IDC數(shù)據(jù)中心由于捆綁優(yōu)質(zhì)的客戶資源、穩(wěn)定的長期收益，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將帶來很好的現(xiàn)金流和增值的收益。隨著國內(nèi)首單IDC公募REITs啟動申報，意味著行業(yè)將迎來新一輪IDC熱潮。

??實際上，IDC具備不動產(chǎn)屬性，長期回報率高，數(shù)字中心面向互聯(lián)網(wǎng)、電商、金融、政府、行業(yè)用戶等，他們會租下整個單元或整個物業(yè)，租期以8-10年者居多，因此其現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定，長期回報率較高。而IDC行業(yè)景氣度高，未來將為已布局企業(yè)業(yè)績持續(xù)注入新動力。