市場許倩 2021-03-18 08:20:45 來源:中房報
??3月15日,重慶市以“二手房存量超20萬套”再次登上熱搜榜。這個數(shù)據(jù)幾乎是成都二手房12萬套加北京二手房9萬套之和。
??與此同時,在重慶二手房交易中部分中介公司(以貝殼系為主,包括鏈家、德佑、恩居、21世紀(jì)不動產(chǎn)等)調(diào)整了收費(fèi)方式:收取客戶2%傭金不變,賣方從免費(fèi)變成需要向中介支付成交額1%服務(wù)費(fèi)——此舉被央視財經(jīng)提及。
??“平臺上重慶庫存的二手房源已經(jīng)超過20萬套,平均房源成交周期也已經(jīng)超過3個月,在這樣一個供需關(guān)系里,做出向買家收取中介費(fèi)的變革?!必悮ぶ貞c市場人士回應(yīng)。
??“這個數(shù)字我們也很吃驚,目前沒看到官方數(shù)據(jù)。即便重慶真的有20萬套庫存,去年重慶二手房交易量有12萬套,過去多年市場消化量一直這么大,所以20萬去化周期也就1年多。重慶樓市還是比較穩(wěn)定的,沒有大起大落?!敝貞c中原地產(chǎn)一位研究部主管對中國房地產(chǎn)報記者表示。
??事實(shí)上,早在2019年,重慶就被機(jī)構(gòu)曝出二手房庫存量巨大。數(shù)據(jù)顯示,2019年10月重慶二手房掛牌數(shù)量突破12萬套;2020年7月,數(shù)量逼近16萬套。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律,當(dāng)商品供大于求時,會進(jìn)入買方市場,從而買方更具有定價權(quán)。
??不過今年2月以來,重慶無論是新房還是二手房,價格都在上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2月份重慶新房環(huán)比上漲0.4%,同比上漲5.7%。二手房環(huán)比上漲0.2%,同比上漲0.7%。
??被壓制的重慶樓市似乎開始復(fù)蘇了。
??誰在大量推房?
??重慶市上次登上熱搜是在去年上半年。上熱搜原因是“重慶GDP超越廣州”,但重慶的房子依舊不好賣。去庫存是彼時重慶樓市面臨的主要問題。
??據(jù)鏈家統(tǒng)計,2019年3月,平臺上重慶二手房掛牌數(shù)量接近6萬套,7月突破10萬套,10月突破12萬套;到2020年4月,這一數(shù)據(jù)已達(dá)14萬余套,7月份漲到15萬套,11月份超過17萬套,一年半時間增長了11萬套。
??重慶樓市一直奉行“天量供應(yīng)”政策。數(shù)據(jù)顯示,近10年來重慶土地出讓面積(主城區(qū))幾乎一直保持全國第一。重慶主城區(qū)商品房無論是供應(yīng)量還是銷售量基本穩(wěn)居全國第一,是四大一線城市“北京+上海+廣州+深圳”總和還多。
??有當(dāng)?shù)厥袌鋈耸糠Q,重慶抑制房價的方式“簡單直接”,就是通過大量賣地、大量增加住房供應(yīng)量,從而調(diào)控房價。而且,重慶本身高薪職位數(shù)量實(shí)在是太少,工資水平比不上成都,這也導(dǎo)致重慶房價一直很難上漲。重慶雖然不限購,但投資者進(jìn)入也很難將房價炒得多高。
??今年以來,重慶市二手房供應(yīng)量還在上漲,并因“超過20萬套”登上熱搜。
??重慶市一位市場人士稱,一部分掛牌者是來自兩三年前投資人群。兩年禁售期滿后,他們將房源推向了市場。如二手房掛盤量較大的重慶融創(chuàng)文旅城御林樓盤,首期2016年開盤,當(dāng)時均價6000多元/平方米,彼時大量外地投資客涌入這個盤。如今,房子交樓滿兩年,業(yè)主們開始放盤了。
??這部分人群占比并不多。中國房地產(chǎn)報記者查閱貝殼平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),目前重慶在貝殼平臺掛牌的二手房共計16.46萬套,其中,滿2年房源僅有1.43萬套,再加上滿5年房源也才2.86萬套。
??另一部分則是重慶市本地住房改善型需求人群,他們賣房的目的多是以房換房,占了大多數(shù)。
??以貝殼找房截至2021年2月18日公布成交二手房數(shù)據(jù)來看,重慶二手房依然是一個以剛需為主的城市。從成交總價段來看,100萬元以內(nèi)成交的二手房占比超過了50%,150萬元以內(nèi)占比近80%。從戶型面積上看,90平方米以內(nèi)成交占比高達(dá)60.37%,120平方米以內(nèi)成交占比近9成(88.68%)。
??渝北區(qū)以27.91%占比高居重慶二手房成交區(qū)域第一,渝北、南岸、江北、沙坪壩4個區(qū)域二手房成交總量占比近8成。渝北作為重慶向北10年城市發(fā)展最大的受益區(qū)域,二手房成交也是最活躍的區(qū)域。南岸區(qū),江北區(qū)、沙坪壩區(qū)作為傳統(tǒng)的新老城結(jié)合區(qū)域,同樣也是二手房成交熱點(diǎn)區(qū)域。
??“重慶二手房市場掛牌量激增,主要因?yàn)榻陙碇貞c改善性需求釋放,本地人換房需求旺盛,大量房源被掛出,以及2017年提出兩年限售房源解禁,大量房源集中進(jìn)入市場,導(dǎo)致二手房庫存持續(xù)累積?!敝T葛找房研究院分析師陳霄對中國房地產(chǎn)報記者表示。
??被壓制的重慶樓市要回暖嗎?
??轉(zhuǎn)機(jī)似乎出現(xiàn)了。
??這首先在開發(fā)商拿地端有了體現(xiàn)。2020年12月,重慶誕生新地王,樓面地價為13549元/平方米,這宗土地東緊臨觀音橋商圈。
??今年春節(jié)后開年第一拍,2月19日,佳兆業(yè)以8702元/平方米樓面價拿下大學(xué)城金陽第一農(nóng)場附近一塊地,溢價率57.6%,再次刷新了西永大學(xué)城樓面價紀(jì)錄。
??同日,春風(fēng)地產(chǎn)在彩云湖拿下地塊,樓面價達(dá)到13257元/平方米,溢價率49%,這個樓面價能排重慶歷史第四高位。
??在整個2月份,重慶土地市場共成交地塊為6宗,共計攬金34.806億元,總計成交面積為443.54畝,未來可建體量為45.95萬平方米,平均成交樓面價約為7956元/平方米。其中5宗二類純居住用地,占比為83%;4宗地塊溢價成交,平均溢價率約為35.4%。
??這對市場是一個提振。重慶二手房市場成交開始加快,價格也有一定上漲。1月份重慶二手房成交量同比增加39%;2月份成交量環(huán)比大幅回升170%,已接近去年高峰期水平。當(dāng)前重慶二手房均價11623元/平方米,環(huán)比上漲0.59%,同比上月上漲1.55%。
??前述中原地產(chǎn)人士認(rèn)為,去年底到今年,整個重慶房地產(chǎn)市場不管是房價還是交易量都控制在5%以內(nèi)增加,整個市場都是在穩(wěn)定增長。
??“二手房庫存量高,并不意味著重慶二手房市場出現(xiàn)危機(jī),重慶房價仍處于穩(wěn)中有升態(tài)勢,尤其是在近兩年來國家大力發(fā)展成渝經(jīng)濟(jì)圈等規(guī)劃利好之下,重慶人口流入增加,整體來看重慶未來房地產(chǎn)市場可期?!标愊稣J(rèn)為。
??的確,無論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口增量來看,重慶都有很大潛力。
??2020年重慶市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值25002.79億元,比上年增長3.9%。在全國城市排行榜中位居第五,僅落后于第四名廣州約17億元。近10年間,中國人口凈流入超200萬有6座城市,依次是天津、廣州、成都、合肥、重慶和濟(jì)南。人口正是決定需求重要因素之一。重慶人口持續(xù)增加,勢必會帶動需求上升,對城市房價影響不言而喻。
??但重慶樓市發(fā)展模式有著屬于符合重慶的獨(dú)特風(fēng)格,供給總是比需求大一些,市場并不缺房子。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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