??“沒想到這次整頓力度如此之大，落地速度如此之快，大家都低估了政府整治學區(qū)房的決心?！?月4日，北京市西城區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)召開工作會后，有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)人員告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??“雖然去年4月30日西城教委就宣布了‘7·31多校劃片’政策，此前也多次召開會議要求規(guī)范業(yè)務(wù)操作，但大家都以為‘7·31多校劃片’政策出臺后到實施沒有那么快，存有僥幸心理。”該機構(gòu)人員強調(diào)，歸根結(jié)底還是教育資源均衡化問題，其他區(qū)的房價沒有西城這么魔幻，一街之隔差幾百萬元。

??對于下一步具體工作計劃，該機構(gòu)表示，目前就是嚴格執(zhí)行政策，特別是學區(qū)房轄區(qū)按照規(guī)定開展業(yè)務(wù)，嚴禁炒作，具體包括嚴禁對外公布學區(qū)房、西城教改政策解讀、以學區(qū)房為賣點刺激交易等內(nèi)容，“此前北京市住建委也對各大平臺學區(qū)房進行了篩查，規(guī)定不能以學區(qū)房為賣點?！?/p>

??7月6日，在西城區(qū)德勝片區(qū)一鏈家門店，一位地產(chǎn)中介告訴中國房地產(chǎn)報記者，“現(xiàn)在包括未來短期內(nèi)成交基本上已經(jīng)冰封，有個別二手房掛牌價出現(xiàn)下調(diào)六七十萬元情況，但更多房東已經(jīng)將房源下架，想要觀望一段時間?！?/p>

??教育部教育發(fā)展研究中心綜合研究部副主任張家勇在接受記者采訪時分析稱，“多校劃片”是釜底抽薪式的教育政策，能夠起到立竿見影的學區(qū)房降溫效果，但從長期看根本解決學區(qū)房問題還是要強力推進義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡，讓更多學校成為優(yōu)質(zhì)教育資源。

??抉擇學區(qū)房

??因北京西城“7·31多校劃片”政策，吳星（化名）買房計劃被徹底打亂。

??一直住在豐臺的吳星因家周圍一公里只有一所九年一貫制學校，在2020年4月中旬小孩要上幼兒園時，決定換個學區(qū)房。

??之后，吳星開始著手研究學區(qū)房。除了咨詢中介和周圍已經(jīng)買了學區(qū)房的朋友，也關(guān)注一些交流買學區(qū)房論壇信息，綜合考慮資金、教育、交通等多方面因素后，將西城陶白片區(qū)學區(qū)房納入考慮范圍?！拔鞒菂^(qū)教育還算均衡，我們預算在600萬元，如果買比較火的德勝片區(qū)只能買一居室，還得另外租房??；如果買陶白片區(qū)，能買個小兩居，且陶白片區(qū)也就一個普通小學，即使不幸去了這個學校，也有‘校額到校’?！?/p>

??“我們看中了一套上世紀七八十年代小兩居，結(jié)果第二天就等來了西城‘多校劃片’政策?！被貞浧鹂捶繀切菍τ浾吒锌?/p>

??何謂“7·31多校劃片”？據(jù)北京西城教委規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)入學。

??新政的發(fā)布讓吳星和家人在是否買房上發(fā)生了沖突。吳星想看2021年西城區(qū)“幼升小”錄取情況后再決定買哪兒的學區(qū)房，且興許還能以更便宜價格買到?！暗羌依锊煌?，想要趕緊賣掉豐臺房子換成陶白片區(qū)，好趕在7月31日之前落戶西城。”吳星對記者說，“且聽說海淀早就實施了類似的‘1911政策’，但一直都是‘假多?！?，沒有真正執(zhí)行，所以覺得西城區(qū)明年會不會執(zhí)行還不好說?！?/p>

??直到2020年底等吳星再次了解學區(qū)房時，才發(fā)現(xiàn)價格已經(jīng)飛漲?！爱敃r看上的那套陶白小兩居報價漲了100萬元，總價800萬元；我們在豐臺的房子基本沒有漲價?！眳切且贿呉蚋叻績r想要放棄，但是西城區(qū)96.35%普高率、超過70%的重點高中錄取率很是讓他心動，吳星開始猶豫。

??今年2月，吳星還是湊錢買了陶白小兩居，“當時也去看其他片區(qū)，月壇、德勝片區(qū)搶房都很厲害，總價低的一居室眨眼就沒，兩居室1000萬元起步，房東還可能臨時加價小幾十萬元?！?/p>

??“這次政策出臺被調(diào)劑的大部分都是去年7月31日后在德勝、月壇片區(qū)買房入戶的，因為學位緊張。雖說這次陶白片區(qū)沒有遭遇調(diào)劑，但今后幾年西城上學的小孩很多，我也不知道到我孩子幼升小是否也遭遇調(diào)劑?！闭f到最后，吳星強調(diào)，“只想盡量給孩子更好的條件。”

??部分學區(qū)房降溫

??7月2日開始，西城區(qū)幼升小志愿填報嚴格執(zhí)行“多校劃片”政策消息傳來，之后陸續(xù)有家長接到調(diào)劑電話。接到調(diào)劑電話的西城家長大部分是去年7月31日后購房入戶的。

??據(jù)了解，此次西城執(zhí)行“多校劃片”力度最大的是德勝片區(qū)和月壇片區(qū)，區(qū)內(nèi)2020年7月31日后落戶的生源基本都被調(diào)劑出區(qū)，金融街學區(qū)仍有部分生源在區(qū)內(nèi)調(diào)劑。除了這3個頂尖學區(qū)之外，其他學區(qū)暫時未出現(xiàn)調(diào)劑出區(qū)情況。

??盡管此前西城教委多次發(fā)文強調(diào)，2020年7月31日后新購房產(chǎn)家庭適齡子女小學入學時，全部采取多校劃片入學方式，但在大多數(shù)家長看來，政策執(zhí)行還需要一定時間。在執(zhí)行“多校劃片”政策后，有的家長放棄原定買房計劃，開始轉(zhuǎn)向其他區(qū)域購房；但也有不少家長認為相對于其他區(qū)域，西城區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源集中。

??在家長交流論壇里，記者注意到家長們將西城打頭的“學區(qū)房新政”稱為“西城911”，每天幾百條帖子在分析未來房價走勢，討論如何選房；有家長稱，“只要有需求，學區(qū)房就會一直熱度不減。簡單舉個例子，西城區(qū)最渣小學也比豐臺房山等區(qū)縣很多小學要好。”

??7月6日，在西城區(qū)德勝片區(qū)一家鏈家門店，一位地產(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在包括未來短期內(nèi)成交基本上已經(jīng)冰封，有個別二手房掛牌價出現(xiàn)下調(diào)六七十萬元情況，但更多的房東已經(jīng)將房源下架，想要觀望一段時間?！?/p>

??盡管成交情況下滑但熱度依然不減。在門店里，記者看到陸續(xù)有中介接到客戶打來電話咨詢目前片區(qū)房價情況，想要“抄底”?！敖祪r趨勢應該還會持續(xù)一段時間，具體多久不好說，可以先觀望，過一兩個月再看是否要買入；現(xiàn)在1000萬元出頭的二手房應該可以降到900多萬元?！庇兄薪楸硎?。

??此外，相對于學位緊張的月壇、德勝片區(qū)，什剎海、展覽路、新街口、廣內(nèi)、陶白片區(qū)開始承接熱門學區(qū)外溢學生。門店在什剎海片區(qū)的一位中介表示，“最近門店帶看量明顯增多。”

??“從西城區(qū)學區(qū)房房價來看，隨著此次政策效應逐漸顯現(xiàn)，市場或?qū)⒒氐嚼硇噪A段，學區(qū)房降價空間可能比較大?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，此前，海淀、東城等地區(qū)落地“多校劃片”政策一段時間后，市場逐漸降溫，成交量和成交價格雙雙回落。

??海淀、東城學區(qū)房降溫后又復燃

??“我們過去義務(wù)教育實行的是就近入學、屬地原則，這就牽扯到學區(qū)劃片，有的地方學區(qū)劃的比較寬，有的地方窄，就會有人鉆空子，比如學區(qū)房的出現(xiàn)，這在一定程度上破壞了義務(wù)教育公平，導致教育生態(tài)惡化?！敝袊逃茖W研究院副院長曾天山告訴記者。

??為解決這類問題，“多校劃片”作為一種遏制學區(qū)房手段在全國推進。就北京而言，此前海淀、東城等優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)先后提出“多校劃片”。

??一位在東城區(qū)從業(yè)7年房中介告訴記者，2018年6月東城宣布“多校劃片”政策后，市場曾出現(xiàn)小幅下跌。以史家小學對口的豆瓣胡同、祿米倉胡同、蒼南胡同為例，2018年6月前一套50平方米左右一居室，客戶掛牌價幾乎都在700萬元以上，新政發(fā)布后大概只需要650萬元。

??“之后東城房價一直很平穩(wěn)，到今年3月份開始出現(xiàn)明顯上漲?！痹撝薪楸硎荆瑵q幅較大的是崇文門區(qū)域及廣渠門區(qū)域次新房，漲幅都在10%以上，“但也并不是都在漲價，如史家小學對口的幾個小區(qū)還有小幅度下降。”

??海淀學區(qū)房自2018年宣布“多校劃片”后也有所降溫。據(jù)貝殼網(wǎng)成交數(shù)據(jù)，以臨近中關(guān)村三小海淀萬柳蜂鳥家園50平方米一居室為例，2018年最高成交額約為756萬元，到2019年幾乎都不會超過700萬元；到了2020年下半年，海淀熱門學區(qū)房價有開始走高。2020年底，蜂鳥家園一套50平方米一居室可以掛到900多萬元；對口中關(guān)村二小的西北旺片區(qū)的百旺茉莉園兩居室漲了50萬-60萬元，三居室漲了近100萬元。

??熱度一直持續(xù)到今年3年，進入4月海淀區(qū)再次發(fā)布義務(wù)教育新政，以及在嚴查炒作學區(qū)房大背景下，海淀熱門學區(qū)房價開始出現(xiàn)回落或持平。

??盡管海淀區(qū)、東城區(qū)早已提出“多校劃片”政策，但政策執(zhí)行并不簡單。多位教育業(yè)內(nèi)人士告訴告訴記者，“多校劃片”在具體執(zhí)行中和房子所在學區(qū)的學位是否充足有很大關(guān)系。“只要學校學位充足，自身又能滿足第一順位條件，不太可能被調(diào)劑。此次遭遇調(diào)劑的西城家長也多是因為片區(qū)內(nèi)學位已滿。海淀區(qū)因?qū)W位充足，仍可以實現(xiàn)買到學區(qū)房就可以到名校就讀?！?/p>

??“‘多校劃片’落地難點之一在于就近入學劃片區(qū)太小，按照戶籍進行招生，所以將來應該合理劃分片區(qū)，讓片區(qū)有多樣選擇性，防止形成怪圈。此外，也在落戶年限上進行了設(shè)置，防止了‘炒’的問題，所以我認為這是多管齊下的，既擴大了片區(qū)，同時又通過年限建立資格，通過這樣一套組合拳把教育生態(tài)恢復正常?！痹焐奖硎尽?/p>

??曾天山還補充說，學區(qū)房等問題的根本是教育資源分配不夠平衡。怎么去平衡？比如要求學校均衡化發(fā)展，打破名校與非名校之間溝壑，而不是造成義務(wù)教育之間差距。