市場(chǎng)鄧鑫妮 2021-07-09 10:34:35 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
??物企風(fēng)口到底還能存續(xù)多久,一直在討論卻始終沒(méi)有定論,不過(guò)可以肯定的是,奔赴上市的物企數(shù)量還在不斷增加。
??即使在港交所提高上市門檻,物企估值在擠泡沫,仍未減緩地產(chǎn)分拆物業(yè)上市的熱情。
??7月8日,隨著田明敲響那面代表朗詩(shī)綠生活上市的銅鑼,正式進(jìn)入交易市場(chǎng)(A股+H股)的物企已經(jīng)來(lái)到50家。不過(guò)還有27家物企排隊(duì)等待,其中有第三方物企,但更多的是從房企中分拆出來(lái)的物業(yè)公司。
??甚至于有些地產(chǎn)公司還未上市,卻搶先一步將物業(yè)推入了資本市場(chǎng)。隨著地產(chǎn)行業(yè)融資條件愈加收緊,這樣的情況在逐漸增多。就目前排隊(duì)物企而言,有7家物企的地產(chǎn)母公司尚未進(jìn)入資本市場(chǎng)。
??趁著風(fēng)口,物企被推到臺(tái)前,但這背后,地產(chǎn)母公司所籌謀的不僅僅只是“跟風(fēng)”,還有更多的計(jì)算。減緩地產(chǎn)的融資、債務(wù)壓力,讓“二代”掌管地產(chǎn)前先練練手,或是吃物業(yè)上市紅利來(lái)“反哺”地產(chǎn)。
??13家物業(yè)先于地產(chǎn)上市
??先于地產(chǎn)上市的物企隊(duì)伍正在壯大。
??這部分物企受限于地產(chǎn)公司的實(shí)力,規(guī)模并不出彩,依靠母公司輸送的面積增長(zhǎng)也不穩(wěn)定。不過(guò)即使這樣,其對(duì)于母公司的依賴也不低。
??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),已經(jīng)上市和遞表的物企中,共有13家物企關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司還未上市。
??物企跳過(guò)地產(chǎn)先上市,正在成為一種新的趨勢(shì)。截至發(fā)稿,已經(jīng)上市的50家物企中有6家的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)沒(méi)有上市,而正在排隊(duì)的27家物企中,沒(méi)有上市的地產(chǎn)公司已經(jīng)達(dá)到7家,地產(chǎn)未上市比例有所增大。
??先于地產(chǎn)公司上市的13家物企,有不少項(xiàng)目來(lái)自母公司的輸送,但是相較而言,地產(chǎn)對(duì)于物業(yè)規(guī)模和增速的提振較小。截至去年底,12家物企(特發(fā)服務(wù)無(wú)數(shù)據(jù))的平均在管面積約為1960萬(wàn)方,有四家物企的規(guī)模尚未突破千萬(wàn)。同期,其平均規(guī)模增速也較低,約為37.9%,不過(guò)來(lái)自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司平均規(guī)模卻不低,達(dá)到68%,最高超過(guò)九成。
??上市較早的和泓服務(wù),算是這“先鋒隊(duì)”中第一個(gè)“吃螃蟹”的人。去年,其規(guī)模增速最快,達(dá)到118.2%。其中有很大部分的面積來(lái)自第三方的增拓,去年來(lái)自第三方地產(chǎn)開發(fā)商的訂約建筑面積占比為57.5%,較2019年的35.3%增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。
??而在快速增拓的背后,也付出了不小的代價(jià),實(shí)控人劉江多次配股融資,一年內(nèi)股份稀釋20%。
??相比和泓服務(wù)的高速增長(zhǎng),其他物企的增速則主要集中在5%-50%之間。不過(guò),這其中也有例外,規(guī)模增速不到10%的俊發(fā)七彩服務(wù)和融匯悅生活,新近遞表對(duì)地產(chǎn)的依賴度較高。樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到,二者的地產(chǎn)輸送的面積占比分別為89.5%、98.2%。
??惡性循環(huán)
??將物業(yè)先送上市,或許也是部分地產(chǎn)公司的無(wú)奈之舉。有些地產(chǎn)公司多次沖刺資本市場(chǎng)無(wú)果,而又逢物業(yè)受到資本青睞,所幸跳過(guò)地產(chǎn)率先分拆物業(yè)上市,從而減輕地產(chǎn)的債務(wù)壓力。
??不過(guò),這也會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)。資本市場(chǎng)看重出身,地產(chǎn)實(shí)力不足不予上市,其對(duì)應(yīng)的物業(yè)在比拼背景時(shí)或許也會(huì)稍遜一籌,進(jìn)而造成地產(chǎn)助力物企較少,而物企“反哺”也不多。
??樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了解,率先分拆物企上市的地產(chǎn)公司,其或多或少都有過(guò)股權(quán)出質(zhì)的情況。13家地產(chǎn)公司中,海倫堡的歷史出質(zhì)股權(quán)次數(shù)最多,高達(dá)66次,其次為和泓置地集團(tuán)與卓越地產(chǎn),歷史出質(zhì)股權(quán)為30次。
??股權(quán)或抵押給銀行,或抵押給其他公司,總之想方設(shè)法在籌措資金。海倫堡地產(chǎn)在積極謀上市,不過(guò)兩度遞交招股未過(guò)。地產(chǎn)的重資產(chǎn)特點(diǎn)讓企業(yè)承受著較大的資金壓力,隨著地產(chǎn)融資渠道的收緊,中小房企的處境越發(fā)困難。而這也在一定程度上限制了房企的拿地速度。
??隨著22城第一輪土拍的結(jié)束,房企上半年的拿地也告一段落。此次土拍,有300多家企業(yè)參與了795宗土地的競(jìng)拍。上述13家地產(chǎn)公司中,僅有三家的身影出現(xiàn)在拿地名單中。分別是卓越地產(chǎn)拿地7宗,新希望地產(chǎn)拿地3宗,以及海倫堡拿地2宗。
??拿地速度放緩,其土儲(chǔ)建面也將受到影響。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示,截至去年底,卓越地產(chǎn)、康橋集團(tuán)、海倫堡、俊發(fā)地產(chǎn)的土儲(chǔ)分別為1634.4萬(wàn)方、1652.9萬(wàn)方、2451.1萬(wàn)方、1665.2萬(wàn)方,排在土儲(chǔ)TOOP100的40-60位之間。榜單最后一位面積為579萬(wàn)方,其他地產(chǎn)的土儲(chǔ)或許還未達(dá)到這個(gè)數(shù)字。
??市值、估值遇冷
??不同于上市前的模糊狀態(tài),邁入資本市場(chǎng)的物企要將規(guī)模、業(yè)績(jī)等一些列數(shù)據(jù)曝于大眾的視野之下。數(shù)據(jù)攤開,資本看中的往往是物企持續(xù)增長(zhǎng)的“長(zhǎng)跑能力”,而非短時(shí)的爆發(fā)。
??基于這樣的原因,有著穩(wěn)定項(xiàng)目來(lái)源的物企可謂有著天然的優(yōu)勢(shì)。然而,由于這些未上市的地產(chǎn)公司本身能夠幫襯的資源有限,物業(yè)公司對(duì)資本的吸引力大打折扣。
??已經(jīng)上市的6家物業(yè)公司,首日收盤的價(jià)格都較開盤時(shí)略走高。不過(guò)其整體股價(jià)一直偏低,以至于市值和估值未能迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。
??目前,上述物企的市值大多集中于20-50億港元區(qū)間,最高的卓越商企服務(wù)市值約為93.28億港元,而最低的燁星集團(tuán)則只有2.68億港元。
??其市盈率水平也不高,大約處于腰部位置,低于頭部物企,但又高于估值較低的第三方物企。估值最高的星盛商業(yè)達(dá)到35.19倍,其次為和泓服務(wù)、特發(fā)服務(wù)的34.58倍、32.11倍。
??這三家物企之能夠居于偏高位置,或得益于自身的發(fā)展定位。比如星盛商業(yè)主攻“純商業(yè)”賽道,而特發(fā)服務(wù)背靠大樹,在公建、市政項(xiàng)目上有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論