市場克而瑞研究中心 2021-07-20 09:18:31 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??一直以來,長三角區(qū)域都是房企必爭之地。1-6月百強(qiáng)房企拿地中有47%位于長三角區(qū)域,土拍高熱度城市也集中在長三角區(qū)域,從樓市的角度而言,自2020年疫情以來,長三角各個(gè)城市率先復(fù)蘇,熱度延續(xù)至今。
??作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一,長三角區(qū)域以全國3.7%的土地面積,聚集了全國17%的人口,貢獻(xiàn)全國21%的商品銷售規(guī)模。
??由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、收入水平比較高,人口吸引力比較強(qiáng),近十年長三角常住人口增量近2000萬,占全國人口增量的比重高達(dá)25%,其中上海、蘇州、杭州等中心城市人口增量均超過百萬人,人口集聚能力十分突出,這為購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。需求支撐力強(qiáng)的長三角城市成為房企拿地的首選,然而對(duì)于房企而言,在長三角下轄41個(gè)城市中如何差異化布局值得關(guān)注。
??01
??長三角樓市需求充足
??長三角產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),再加上人口政策的利好,流動(dòng)人口快速向長三角區(qū)域聚集,為樓市提供了充足的需求,住宅市場韌性十足。
??據(jù)2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù),長三角41城中GDP超過萬億元的城市就有8個(gè),是所有城市群中“萬億俱樂部”城市最多的區(qū)域。經(jīng)濟(jì)高增長下,長三角城市群的居民收入水平也保持高位。2020年,有17個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民可支配收入超過5萬元,其中上海、蘇州更是高達(dá)7萬元以上,居民購買力十分強(qiáng)勁。
??作為房地產(chǎn)市場的“長期”指標(biāo),長三角人口聚集規(guī)模和速度在全國表現(xiàn)均較突出。2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示,長三角三省一市常住人口總量為2.35億人,較2010年增加了近2000萬,人口增幅高達(dá)9%,遠(yuǎn)超全國平均水平5.38%。與此同時(shí),長三角區(qū)域人口占全國比重由2010年的16.09%提升至16.65%。
??其中,省會(huì)城市在這一波人口增長中表現(xiàn)突出,杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、南京等六個(gè)城市近十年人口增量均超100萬人,尤其是杭州和蘇州,人口增量均在200萬以上,位居重點(diǎn)城市前列。
??究其原因,主要是由于這些城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,加之人才政策的利好,吸引了大量的人口導(dǎo)入,如杭州近十年常住人口增長了37%,增量高達(dá)323萬人,無論是增幅,還是增量,在長三角均居于首位;即使放眼全國,近十年人口增量也僅次于深圳、廣州、成都、西安和鄭州五個(gè)城市。
??除此之外,金華、無錫、嘉興等城市表現(xiàn)也比較突出,以金華為例,近十年金華人口增幅高達(dá)32%,增幅在長三角城市中僅次于杭州,人口增量高達(dá)169萬,在長三角三四線城市中居于首位。
??02
??上海居民收入領(lǐng)先全國
??伴隨著長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略,三省一市也迎來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。受此影響,核心城市城鎮(zhèn)居民可支配收入居全國前列,購買力普遍較強(qiáng)。
??2020年,全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均值為43834元/人,長三角41個(gè)城市中,有23個(gè)城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過全國平均水平。
??其中,上海、蘇州兩城2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是超7萬元/人,上海城鎮(zhèn)居民可支配收入高達(dá)76437元/人,居全國之首;其次,杭州、寧波、南京、紹興、無錫、嘉興、舟山、溫州、臺(tái)州、湖州、金華、常州等城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超6萬元/人,在全國也居于前列。
??由于收入水平相對(duì)較高,加之江浙地區(qū)民營經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá),因此購買力明顯優(yōu)于其他地區(qū)。
??單看收入水平很難全面評(píng)估一個(gè)城市的購買力,還要充分考慮其物價(jià)水平,尤其是房價(jià)水平,房價(jià)收入比就是一個(gè)很好的衡量指標(biāo)。以人均可支配收入全國首位的上海為例,由于房價(jià)水平較高,房價(jià)收入比已超20,遠(yuǎn)超過7-8的合理區(qū)間,購房難度較大;但與北京、深圳同類城市相比,由于其收入水平的領(lǐng)先優(yōu)勢,其購買力還是略勝一籌。
??03
??杭州人口紅利依然存在
??過去的20年,中國樓市享受了巨大的人口紅利,但是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人們的婚育理念逐漸發(fā)生了巨大變化,人口比例出現(xiàn)失衡,勞動(dòng)力比重有所降低,人口紅利逐漸消失。
??“七普”數(shù)據(jù)顯示,2020年我國15-59歲人口比重約為63.35%,與2010年第六次全國人口普查相比,下降了6.79個(gè)百分點(diǎn)。而長三角三省一市41個(gè)城市中,有半數(shù)城市勞動(dòng)力人口占比超全國平均。
??其中,杭州勞動(dòng)力比重達(dá)到70.12%,在長三角41城中居于首位,與2010年全國平均值持平,堪稱長三角地區(qū)“活力之城”。放眼全國,杭州勞動(dòng)力比重僅比深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數(shù)城市略低,人口紅利依然存不容小覷。
??另據(jù)杭州政府工作報(bào)告,2020年杭州新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬人,較2019年實(shí)現(xiàn)翻番,人才凈流入率繼續(xù)保持全國第一,考慮到杭州的勞動(dòng)力教育水平相對(duì)較高,其人口紅利的溢出效益會(huì)更強(qiáng)。
??值得注意的是,深圳、廣州、珠海、佛山等城市雖然勞動(dòng)力人口比重較高,但與杭州相比,大學(xué)生比重較低。以東莞為例,2020年勞動(dòng)人口比重高達(dá)81.41%,居于全國首位,但其居民受教育水平較低,大學(xué)生比重僅有13%,不及杭州的一半;占比最高的人口是初中生,占比高達(dá)42%,多以低端產(chǎn)業(yè)工人為主,這部分人群收入普遍不高,因而影響了購房需求的基本面。
??雖然長三角地區(qū)勞動(dòng)力比重整體優(yōu)于全國,但是長三角0-14歲兒童比重明顯低于全國平均水平。尤其是上海、舟山、南通等城市,0-14歲兒童比重僅占一成,少子化十分嚴(yán)重;不僅如此,這類城市通常也是老齡化比較嚴(yán)重的城市,典型如南通,60歲以上老人占比30.01%,在長三角居于首位,同時(shí)其0-14歲兒童占比僅有10.9%,老齡化和少子化均十分嚴(yán)重,人口紅利已經(jīng)在快速消失。
??長遠(yuǎn)來看,長三角城市在人口素質(zhì)、購買力、年齡結(jié)構(gòu)以及教育水平等方面半數(shù)城市領(lǐng)先全國平均水平,但城市間人才吸引力級(jí)差逐步顯現(xiàn),上海、蘇州、杭州、寧波、南京等中心城市綜合表現(xiàn)突出,結(jié)合去年以來房地產(chǎn)市場表現(xiàn),此類城市將成為最佳潛力城市。
??浙北和蘇南的城市雖然在教育水平和勞動(dòng)力比重上不及上述核心城市,但由于民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),購買力也不容小覷,尤其是近十年人口增量比較突出的金華、嘉興等城市,需求支撐性較佳。
??從投資的角度來看,受房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境持續(xù)收緊影響,資金成本進(jìn)一步上漲,對(duì)于需求支撐較弱的城市需謹(jǐn)慎投資,比如以麗水、衢州、鹽城、淮安為代表的中小城市地價(jià)顯著上漲,項(xiàng)目利潤空間被大幅壓縮,尤其鹽城、淮安等靠內(nèi)生需求支撐的城市,企業(yè)投資拿地還應(yīng)審慎考量,避免高位站崗。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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