??通訊員 李國慶 中房報(bào)記者 孟雙奎 沈陽報(bào)道

??“十一”后，沈陽樓市看似平靜，實(shí)則冰封的表面下“降價(jià)潮”已暗流涌動，開發(fā)商正搶在房地產(chǎn)寒冬到來前奮力一搏。

??位于沈北新區(qū)的中金時(shí)代啟城是一個(gè)大體量的住宅項(xiàng)目，記者在搜房網(wǎng)查詢到，該項(xiàng)目最便（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）宜的樾府已經(jīng)低至8500元/平方米，比兩個(gè)月前9000元/平方米均價(jià)有幾百元降幅。一位渠道銷售人員告訴記者，實(shí)際售價(jià)還要比這低，目前通過其他渠道可以買到這個(gè)項(xiàng)目的“工程抵賬房”，在正常價(jià)格基礎(chǔ)上還能打9.3折；另外還有一批“特價(jià)房”，總房款也遠(yuǎn)低于之前報(bào)價(jià)。

??一位項(xiàng)目內(nèi)部人士稱，如果是真正的工程抵賬房多少會有些限制，比如必須全款才能交易，目前這些所謂的“工程抵賬房”只是打著抵賬房名義降價(jià)賣房罷了，和正常購房并無太大區(qū)別，成交簽合同都是在售樓處完成，且和正常房源一樣可以分期付款。上述人士告訴記者，之所以采用這種隱蔽的降價(jià)方式，一是為了應(yīng)對政府出臺的“限跌令”，二是防止老業(yè)主維權(quán)鬧事，最大程度抵消降價(jià)帶來的負(fù)面效應(yīng)。

??有些項(xiàng)目降價(jià)已經(jīng)不再遮遮掩掩降價(jià)，如金地閱風(fēng)華，9月高層價(jià)格還維持在14500元/平方米，10月份僅有10200元/平方米，降幅超過30%以上；同時(shí)有些頂層或樓層不好戶型甚至每平方米破萬跌至9000元/平方米。

??降價(jià)的還有華潤。華潤在沈陽是具有代表性的房企，有多達(dá)數(shù)十個(gè)在售項(xiàng)目，遍布沈陽各個(gè)區(qū)域，其品牌認(rèn)可度和溢價(jià)率均較高。近期，華潤個(gè)別項(xiàng)目也調(diào)低了售價(jià)，如位于蘇家屯區(qū)的華潤置地靜安府率先開啟了降價(jià)模式，在9月新加推一棟樓做特價(jià)，加推房源總價(jià)80萬~110萬元起。靜安府在6月剛剛開盤，當(dāng)時(shí)首開價(jià)在13500-14000元/平方米，加推特價(jià)房源比開盤時(shí)平均便宜了約2500~3000元/平方米。

??同時(shí)，即將開盤項(xiàng)目也受到很大影響，新項(xiàng)目入市紛紛調(diào)整了定價(jià)預(yù)期。今年“4·30”土拍中，華潤以7120元/平方米地價(jià)加上260萬平方米超大規(guī)模配建，拿下創(chuàng)新南路一宗地，被稱為該區(qū)域“新地王”。有專家測算，該項(xiàng)目樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到13000元/平方米，未來房價(jià)預(yù)計(jì)至少在26000元/平方米以上。如今該項(xiàng)目開盤在即，據(jù)華潤置地項(xiàng)目銷售人員告訴記者，目前該項(xiàng)目開盤價(jià)定在16500元/平方米起，相比之前預(yù)測平均單價(jià)每平方米低了近萬元。

??華潤、萬科等大開發(fā)商調(diào)低一些項(xiàng)目價(jià)格，也引發(fā)了周邊區(qū)域市場連鎖反應(yīng)。在蘇家屯會展板塊，隨著華潤推出“特價(jià)”房源之后，周邊其他項(xiàng)目也陸續(xù)調(diào)低了售價(jià)。

??盡管沈陽部分地區(qū)出臺了“限跌令”，要求開發(fā)商不得私自降價(jià)，但市場持續(xù)低迷加之在資金、業(yè)績、回款壓力下，開發(fā)商不得不選擇降價(jià)。

??除了降價(jià)外，一些項(xiàng)目為了增加成交，開始加大渠道推廣，給中介公司或中介經(jīng)紀(jì)人提升傭金和回扣，以刺激中介帶客成交。一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，有些項(xiàng)目承諾經(jīng)紀(jì)人只要能達(dá)成客戶成交，不僅有傭金還有手機(jī)等額外獎(jiǎng)勵(lì)，但即便傭金和獎(jiǎng)勵(lì)提升了，對他們來說也很難有實(shí)質(zhì)性改變，原因是目前房子太難賣了。一年前，他賣掉十幾套房子不成問題，甚至去年的疫情都沒受太大影響；但今年樓市蕭條讓他陷入了前所未有困境，一個(gè)月甚至幾個(gè)月都很難成交一套房。

??記者同時(shí)了解到，目前沈陽大量房產(chǎn)中介出現(xiàn)“閉店潮”，關(guān)閉門店的不僅只是小中介公司，一些如鏈家、芒果等大品牌中介也開始有意關(guān)閉一些店面。據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士稱，從全國范圍來說，中介行業(yè)面臨整頓，行業(yè)收縮是必然趨勢，另外最重要的原因是沈陽樓市下行趨勢嚴(yán)重，無論新房、二手房成交量都很低，中介公司無法維持之前利潤模式，關(guān)店也是為了及時(shí)止損。

??從中原研究發(fā)展部發(fā)布的沈陽商品房成交數(shù)據(jù)來看，9月樓市成交進(jìn)一步大幅下滑，其中商品住宅成交43萬平方米，同比降35%，環(huán)比降36%。同時(shí)住宅供應(yīng)量也持續(xù)減少，9月商品住宅供應(yīng)僅51萬平方米，同比下降70%。

??成交量月環(huán)比下滑是常見的事，讓人擔(dān)憂的是2021年下半年以來成交量持續(xù)下滑，7~9月平均環(huán)比降35%。其中8月環(huán)比成交降45%，接近“腰斬”。

??價(jià)格方面，數(shù)據(jù)上表現(xiàn)還比較堅(jiān)挺。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月沈陽住宅均價(jià)為12455元/平方米，同比仍上漲0.3%。

??業(yè)內(nèi)人士分析，雖然從數(shù)據(jù)上看房價(jià)未出現(xiàn)明顯下跌，但從實(shí)際市場情況來看很多項(xiàng)目樓盤均價(jià)都出現(xiàn)不同程度下跌，一些位置欠佳項(xiàng)目價(jià)格下跌幅度更嚴(yán)重。由于很多項(xiàng)目采取隱形降價(jià)或者延遲備案方式規(guī)避政府限價(jià)，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無法完全反映真實(shí)樓市行情，同時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也具有一定延遲性，整體均價(jià)是否下跌可能要等10月或11月數(shù)據(jù)才能體現(xiàn)出來。

??在房貸收緊、限購限價(jià)等政策下，沈陽樓市何時(shí)反彈目前仍看不到任何希望。