??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年10月20日發(fā)布《2021年9月70城房價(jià)指數(shù)報(bào)告》。報(bào)告指出，9月70城新房價(jià)格下跌拐點(diǎn)確立，6年來首次轉(zhuǎn)跌， 一二三線城市二手房價(jià)格全部由漲轉(zhuǎn)跌。

??報(bào)告顯示，2021年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.08%，標(biāo)志著70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來在連續(xù)上漲76個(gè)月后首次由漲轉(zhuǎn)跌。70城二手住宅價(jià)格自上月轉(zhuǎn)跌后，本月繼續(xù)下跌，標(biāo)志著二手住宅價(jià)格正式進(jìn)入下跌周期。目前，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量自2015年6月以來首次超過半數(shù)，而二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%。

??環(huán)比來看，9月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均已連續(xù)5個(gè)月回落。其中，三線城市新建商品住宅價(jià)格自2016年2月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。需要注意的是，9月一二三線城市二手住宅價(jià)格全部由漲轉(zhuǎn)跌。其中，二線城市二手住宅價(jià)格自2015年4月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。同比來看，無論城市分類和房屋類型，9月房價(jià)同比漲幅均有不同程度的收窄。

??具體城市來看，西安的新建商品住宅價(jià)格已經(jīng)連漲67個(gè)月，9月更是領(lǐng)漲全國。主要原因是西安新房供不應(yīng)求，同時(shí)限價(jià)嚴(yán)格，一二手房價(jià)嚴(yán)重倒掛。一線城市中，北京、上海、廣州本月二手住宅價(jià)格全部轉(zhuǎn)跌。其中，上海在二手房核驗(yàn)價(jià)、彌補(bǔ)贈與住房監(jiān)管漏洞、“三價(jià)就低”等一系列組合拳下，二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅顯著。

??今年住建部約談的18城中，已有13城二手住宅價(jià)格下跌，其中本月北京、上海、杭州、合肥、南昌、廣州、泉州、惠州共8城轉(zhuǎn)跌。銀川和金華的城市負(fù)責(zé)人在7月29日被約談后，當(dāng)?shù)卣?月火速出臺多項(xiàng)調(diào)控新政，目前兩城二手住宅價(jià)格均已下跌2個(gè)月。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，9月二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅已擴(kuò)大至0.19%，到達(dá)“偏冷區(qū)”下沿。從被約談城市來看，隨著多重調(diào)控政策的不斷加碼，當(dāng)?shù)卦?jīng)短期漲幅過快的二手房價(jià)格逐漸回歸理性。同時(shí)，其中作為市場標(biāo)桿的一線城市，9月二手房價(jià)格環(huán)比年內(nèi)首次全線下跌，進(jìn)一步帶動全國市場的看空或觀望情緒。依照市場慣性，我們預(yù)計(jì)年內(nèi)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅必定跌入“過冷區(qū)”。

??報(bào)告正文如下：

??一、9月70城新建商品住宅價(jià)格6年來首次轉(zhuǎn)跌，75%城市二手住宅價(jià)格下跌

??1、新建商品住宅價(jià)格6年來首次轉(zhuǎn)跌，二手住宅價(jià)格正式進(jìn)入下跌周期

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年10月20日公布的《2021年9月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》,對70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2021年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.08%，標(biāo)志著70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來在連續(xù)上漲76個(gè)月后首次由漲轉(zhuǎn)跌。從目前的新房漲幅趨勢看，預(yù)計(jì)未來三個(gè)月新建商品住宅價(jià)格大概率繼續(xù)維持下跌。

??9月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.19%，自上月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后，本月繼續(xù)下跌，且9月跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，這標(biāo)志著70城二手住宅價(jià)格正式進(jìn)入下跌周期。

??2、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)4個(gè)月加速收窄

??對70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2021年9月，70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為3.3%和2.4%，相比2021年8月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。9月70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)4個(gè)月加速收窄。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)新建商品住宅、二手住宅價(jià)格的同比漲幅下個(gè)月都將繼續(xù)加速回落，年底前后由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??3、新房價(jià)格下跌城市數(shù)量6年來首次過半，75%城市二手房價(jià)格下跌

??9月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為27個(gè)、7個(gè)和36個(gè)。其中，相比8月，上漲城市數(shù)量減少19個(gè)。

??與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格上漲的城市有17個(gè)，持平的城市有1個(gè)，下跌的城市有52個(gè)。相比8月，9月房價(jià)上漲的城市數(shù)量減少10個(gè)，房價(jià)持平的城市數(shù)量減少8個(gè)，房價(jià)下跌的城市數(shù)量增加18個(gè)。

??目前，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量自2015年6月以來首次超過半數(shù)，而二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%。同時(shí)，與二手住宅價(jià)格相比，9月新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量明顯開始迅速增多。說明本月全國新建商品住宅市場降溫更快。

??二、9月一二三線城市二手住宅價(jià)格全部由漲轉(zhuǎn)跌

??本報(bào)告對一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：9月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.08%、0.02%、-0.19%，均已連續(xù)5個(gè)月回落。其中，三線城市新建商品住宅價(jià)格自2016年2月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。9月一二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.43%、0.13%、0.21%，其中，二線城市二手住宅價(jià)格自2015年4月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌（除2020年2月份）。

??同比來看，9月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲5.3%、4.1%、2.3%；二手住宅價(jià)格分別上漲7.7%、2.9%、1.5%，無論城市分類和房屋類型，9月房價(jià)同比漲幅均有不同程度的收窄。從變化程度來看，9月一線城市二手住宅價(jià)格跌幅明顯高于新建商品住宅，而二線和三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的降溫速度基本持平。

??房價(jià)的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規(guī)律。觀察2015年1月至2021年9月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動，可以明顯看出，一線城市的價(jià)格波動一般領(lǐng)先于二、三線城市。同時(shí)，可以根據(jù)走勢大致劃分為三個(gè)階段：

??第一階段：2015年1月至2017年7月。當(dāng)時(shí)，全國住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導(dǎo)向，在各類政策寬松與購房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅大幅領(lǐng)先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領(lǐng)先三線城市。其中，2016年4月一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅到達(dá)36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅到達(dá)10.9%的峰值。

??第二階段：2017年8月至2020年3月。隨著“因城制策”房地產(chǎn)政策的推進(jìn)，房價(jià)漲幅進(jìn)入下行周期，一線城市漲幅趨零，進(jìn)入盤整期；二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合且明顯領(lǐng)先于一線城市。

??第三階段：2020年4月至2021年9月。新的小周期開始后，一線城市同比漲幅再次領(lǐng)先二、三線城市，主要原因是疫情期間貨幣放水，一線城市相比二三線更為敏感，連續(xù)多月復(fù)蘇較快。二三線城市同比漲幅維持在0%-5%區(qū)間，較為穩(wěn)定。一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于今年3月、6月和5月在本輪周期中見頂，此后均持續(xù)收窄，目前分別已連續(xù)回落6個(gè)月、3個(gè)月和4個(gè)月。

??可以看出，一線城市二手住宅市場降溫速度明顯超過二三線城市。預(yù)期一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將進(jìn)一步加速收窄，而二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)小幅回落，其中三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅大概率會率先在年底由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??三、西安領(lǐng)漲新建商品住宅價(jià)格，北上廣二手住宅價(jià)格全部轉(zhuǎn)跌

??新建商品住宅價(jià)格9月環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是西安、銀川、錦州、無錫、石家莊、長春、杭州、合肥、濟(jì)南、溫州。二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為天津、海口、重慶、大連、長沙、西安、濟(jì)寧、三亞、長春、南京。其中，9月西安的新建商品住宅和二手住宅市場較全國來看均偏熱。特別是西安的新建商品住宅價(jià)格，已經(jīng)連漲67個(gè)月，9月更是領(lǐng)漲全國。主要原因是西安新房供不應(yīng)求，同時(shí)限價(jià)嚴(yán)格，一二手房價(jià)嚴(yán)重倒掛。需要注意的是，2021年7月8日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，9月二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已收窄至0.2%，預(yù)計(jì)四季度將繼續(xù)收窄，年底出現(xiàn)拐點(diǎn)。

??新建商品住宅價(jià)格9月環(huán)比跌幅較大的城市有唐山、湛江、瀘州等，二手住宅價(jià)格9月環(huán)比跌幅較大的城市有唐山、哈爾濱、牡丹江等。需要注意的是，一線城市中，北京、上海、廣州本月二手住宅價(jià)格全部轉(zhuǎn)跌，且上海跌幅顯著：在7月8日二手房核驗(yàn)價(jià)政策、7月24日彌補(bǔ)贈與住房監(jiān)管漏洞和上調(diào)貸款LPR利率、8月6日“三價(jià)就低”政策等一系列組合拳下，上海二手住宅價(jià)格9月下跌0.6%，環(huán)比排名在70城中甚至下滑到倒數(shù)第5位。此外，深圳自4月以來二手住宅價(jià)格已連續(xù)5個(gè)月下跌，9月跌幅已擴(kuò)大至0.5%，在70城中的環(huán)比漲幅排名下滑至第61位。

??四、今年住建部約談的18城中，已有13城二手住宅價(jià)格下跌，其中本月8城轉(zhuǎn)跌

??今年以來，國家層面調(diào)控不斷收緊，且地方層面出新政的頻率與強(qiáng)度都創(chuàng)歷史之最。值得關(guān)注的是，今年以來共有18個(gè)城市被住建部約談，分別為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。其中，統(tǒng)計(jì)局公布的70城中共包括除東莞和南通以外的16城。

??從2021年1至9月這16城的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅變化情況來看，在被約談后9月已有13城房價(jià)轉(zhuǎn)跌，其余3城房價(jià)漲幅均收窄至0.2%及以內(nèi)。其中，本月轉(zhuǎn)跌（包含年內(nèi)首次轉(zhuǎn)跌和小幅盤整后再次轉(zhuǎn)跌）的城市有北京、上海、杭州、合肥、南昌、廣州、泉州、惠州共8城。部分城市房價(jià)甚至已連續(xù)下跌數(shù)月。如銀川和金華的城市負(fù)責(zé)人在7月29日被約談后，當(dāng)?shù)卣?月火速出臺多項(xiàng)調(diào)控新政，目前兩城二手住宅價(jià)格均已下跌2個(gè)月。

??五、預(yù)計(jì)年內(nèi)二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅曲線必定跌入“過冷區(qū)”

??70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，今年年初二手住宅價(jià)格在“合理區(qū)”小幅盤整了3個(gè)月。但在嚴(yán)厲調(diào)控下，今年4月起房價(jià)漲幅持續(xù)回落，7月年內(nèi)首次由“合理區(qū)”跌入“偏冷區(qū)”。

??自上月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后，9月二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌。目前跌幅已擴(kuò)大至0.19%，到達(dá)“偏冷區(qū)”下沿。從被約談城市來看，隨著多重調(diào)控政策的不斷加碼，當(dāng)?shù)卦?jīng)短期漲幅過快的二手房價(jià)格逐漸回歸理性。同時(shí)，其中作為市場標(biāo)桿的一線城市，9月二手房價(jià)格環(huán)比年內(nèi)首次全線下跌。特別是易居研究院監(jiān)測到，近2個(gè)月一線城市二手房成交量大幅萎縮。在此情況下，后續(xù)一線城市二手住宅價(jià)格大概率將繼續(xù)下滑，并進(jìn)一步帶動全國市場的看空或觀望情緒。依照市場慣性，我們預(yù)計(jì)年內(nèi)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅必定跌入“過冷區(qū)”。

??基于此，建議部分樓市低迷時(shí)間較長、房價(jià)下跌幅度較大的城市，按一城一策的方針，適度出臺支持自住需求的政策，以防房價(jià)下跌過猛，不利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 潘竑羽

??郵  箱：panhongyu@ehousechina.com

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