[易居研究院]9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速罕見由正轉(zhuǎn)負(fù)

??核心觀點(diǎn)

??房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性和新開工意愿持續(xù)下降，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自去年3月以來(lái)首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。1-9月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降8.5%，房屋新開工面積同比下降4.5%，相比2019年同期下降7.7%。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降3.5%，增速自今年年初以來(lái)持續(xù)回落，本月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，這是自去年3月以來(lái)的首次。

??9月住宅銷售面積連降三個(gè)月，西部地區(qū)年初累計(jì)商品房均價(jià)轉(zhuǎn)跌。9月商品房銷售面積同比下降13.2%，其中住宅銷售面積同比下降15.8%，已連續(xù)3個(gè)月下降。1-9月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲4.7%，分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)漲幅最高為6.7%，中部地區(qū)上漲3.0%，西部地區(qū)和東北地區(qū)則分別同比下跌0.1%和2.7%。

??房企到位資金增速持續(xù)回落，國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)4個(gè)月同比下降。2021年1-2月，房企到位資金同比大幅增長(zhǎng)51.2%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落，9月回落至11.1%。國(guó)內(nèi)貸款自6月開始進(jìn)入下降通道，1-9月國(guó)內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至-8.4%，已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下降。

??預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力將減小。10月15日，央行會(huì)議中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”，這是近一個(gè)月央行第三次在重要金融會(huì)議中提及“房地產(chǎn)”行業(yè)，并向市場(chǎng)傳遞維穩(wěn)信號(hào)。下半年以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市在房貸收緊的影響下，市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯降溫，預(yù)計(jì)四季度，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或?qū)⒂瓉?lái)改善。

??1-9月土地成交面積同比下降8.5%，

??成交均價(jià)同比增長(zhǎng)9.7%

??1、1-9月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降8.5%，9月單月同比下降2.2%

??2021年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13730萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅較1-8月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月房企土地購(gòu)置面積2997萬(wàn)平方米，同比下降2.2%。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長(zhǎng)，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購(gòu)置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購(gòu)置面積同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐漸收窄。受疫情影響，2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比大幅下降，3月份后隨著全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購(gòu)置面積同比降幅持續(xù)收窄，下半年地市降溫，降幅持續(xù)小幅擴(kuò)大。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增速創(chuàng)2012年以來(lái)新高，3月后增速持續(xù)回落，5月由正轉(zhuǎn)負(fù)，6-9月降幅在-10%左右震蕩。截至9月末，22城中已有一半多的城市完成了第二批集中土拍，預(yù)計(jì)剩余城市將于10月完成第二批集中土拍。

??2、1-9月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比增長(zhǎng)9.7%

??2021年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)6808元/平方米，同比上漲9.7%，1-8月為同比上漲4.4%。9月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅走擴(kuò)，主要是22城中有一半多的城市于9月完成了第二批集中土拍，如深圳、廣州、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市，拉高了均價(jià)。

??9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自去年3月以來(lái)首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，新房開工繼續(xù)下滑

??1、1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，住宅投資同比增長(zhǎng)10.9%

??1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)14.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長(zhǎng)10.9%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降3.5%，增速自今年年初以來(lái)持續(xù)回落，本月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，這是自去年3月以來(lái)的首次。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)10.9%，辦公樓投資同比下降0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降1.3%。受庫(kù)存量過(guò)大影響，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓分別自去年2月和9月以來(lái)加速回落，本月二者同時(shí)由增轉(zhuǎn)降。

??2、1-9月房屋新開工面積同比下降4.5%，比2019年同期下降7.7%

??1-9月份，房屋新開工面積152944萬(wàn)平方米，同比下降4.5%，相比2019年同期下降7.7%。其中，住宅新開工面積113374萬(wàn)平方米，下降3.3%，相比2019年同期下降7.3%。3月以來(lái)全國(guó)累計(jì)房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉(zhuǎn)負(fù)，9月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，主要受兩集中制度影響，房企購(gòu)地量下降，其次因房企融資緊張，部分房企經(jīng)營(yíng)困難。

??9月住宅銷售面積連降三個(gè)月，西部地區(qū)年初累計(jì)商品房均價(jià)轉(zhuǎn)跌

??1、1-9月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)11.3%，9月住宅銷售面積單月同比下跌15.8%，降幅較上月小幅收窄

??1-9月份，商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)11.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)0.7%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月商品房銷售面積同比下降13.2%，其中住宅銷售面積同比下降15.8%，已連續(xù)3個(gè)月下降，但9月跌幅小幅收窄。

??從商品房銷售面積同比增速走勢(shì)看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進(jìn)一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。受疫情影響，2020年1-2月全國(guó)商品房銷售面積同比大幅下降，3月后隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅持續(xù)收窄， 11月同比轉(zhuǎn)增，全年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)2.6%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國(guó)商品房銷售面積同比大幅增長(zhǎng)1倍以上，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。隨著去年同期基數(shù)的提高，且當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫勢(shì)態(tài)仍在持續(xù)，預(yù)計(jì)四季度全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速將繼續(xù)回落。

??分地區(qū)來(lái)看，1-9月，東部地區(qū)商品房銷售面積54493萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.4%；中部地區(qū)商品房銷售面積36380萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.6%；西部地區(qū)商品房銷售面積34703萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.2%；東北地區(qū)商品房銷售面積4756萬(wàn)平方米，下降2.0%。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點(diǎn)，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年2月年初異動(dòng)降幅擴(kuò)大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續(xù)收窄，8月轉(zhuǎn)增，全年增長(zhǎng)7.1%。2021年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅增長(zhǎng)114%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動(dòng)進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)104%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落，9月增速連續(xù)4個(gè)月反超東部地區(qū)，是四類地區(qū)中最高的。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉(zhuǎn)增，全年小幅增長(zhǎng)2.6%。2021年1-2月，西部地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)95.1%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)82%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。1-9月，東北地區(qū)商品房成交面積同比下降2.0%，是四類地區(qū)中唯一開始下降的，比2019年同期下降10.7%，東北地區(qū)樓市持續(xù)低迷，所以近期哈爾濱出臺(tái)了一系列購(gòu)房支持性政策。

??2、1-9月住宅新開工面積與銷售面積的比值小幅下跌至0.98

??新開工面積反映的是未來(lái)的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來(lái)三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來(lái)看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動(dòng)后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來(lái)隨著大部分城市庫(kù)存降低，房企開始補(bǔ)庫(kù)存，新開工面積與銷售面積的比值回升到1以上，并持續(xù)走高，維持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4-7月比值在1.2附近小幅震蕩，8月份后連續(xù)小幅下降。

??2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速（0.69）遠(yuǎn)小于銷售面積的增速（1.08），新開工與銷售面積比值大幅下降至0.82，3月以來(lái)該比值持續(xù)小幅上升，8月上升至0.99，9月小幅下跌至0.98。

??3、1-9月全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲4.7%，漲幅持續(xù)收窄，西部地區(qū)開始下跌

??1-9月，全國(guó)商品房成交均價(jià)10342元/平方米，同比上漲4.7%。其中住宅成交均價(jià)10565元/平方米，同比上漲5.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比下降0.2%，開始下跌；辦公樓成交均價(jià)同比下降2.5%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)漲幅最高為6.7%，中部地區(qū)上漲3.0%，西部地區(qū)和東北地區(qū)則分別同比下跌0.1%和2.7%。

??全國(guó)商品房漲幅的持續(xù)收窄主要是因?yàn)榻诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速降溫通道，商品住宅成交量連創(chuàng)新低，且個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，全國(guó)多地出現(xiàn)降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

??9月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.6%，商品房現(xiàn)房存銷比環(huán)比增長(zhǎng)1.1%

??1、9月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.6%

??2021年9月末，商品房待售面積50285萬(wàn)平方米，比8月末小幅下降0.6 %。從三類物業(yè)的待售面積走勢(shì)來(lái)看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降，2019年年末以來(lái)住宅待售面積不再持續(xù)下降，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，2021年2月末比去年年末大幅增長(zhǎng)10.3%，3月以來(lái)持續(xù)震蕩下降，9月末環(huán)比下降1.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，5月以來(lái)小幅上升，2021年9月末環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，下降0.5%。辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢(shì)，2021年9月末環(huán)比下降1.1%，已連續(xù)三個(gè)月下降。

??2、9月末全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷比為26.3月，環(huán)比增加1.1%。

??現(xiàn)房存銷比以“待售面積/現(xiàn)房銷售面積”的公式進(jìn)行計(jì)算。兩組數(shù)據(jù)皆來(lái)自統(tǒng)計(jì)局，其中待售面積指代現(xiàn)房可售面積；而銷售面積按過(guò)去一年的月均現(xiàn)房銷售面積計(jì)算。

??根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計(jì)算可知，2012年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，存銷比要遠(yuǎn)低于商辦物業(yè)的存銷比。2015年商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個(gè)月左右，辦公物業(yè)去化周期在2015年年初達(dá)到54個(gè)月，2015年平均也在46個(gè)月左右，商業(yè)物業(yè)去化周期在2015年年末達(dá)到59個(gè)月的歷史最高點(diǎn)。

??歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)住宅去化周期的最高點(diǎn)是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為重要經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，地方紛紛推出了去庫(kù)存具體措施，尤其是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項(xiàng)措施，大大促進(jìn)了二三四線城市去庫(kù)存，取得了重大成果。

??2021年9月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷比為26.3月，環(huán)比增加1.1%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.4月，較上月上升0.6%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為45.7月，環(huán)比下跌0.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為54.6月，環(huán)比上升3.4%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來(lái)連續(xù)震蕩上行，2020年6月后開始下滑，今年4月以來(lái)持續(xù)在45-46個(gè)月區(qū)間震蕩；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年9月以來(lái)持續(xù)震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來(lái)持續(xù)小幅上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來(lái)連續(xù)小幅震蕩上行，2020年初以來(lái)一直在16-18個(gè)月之間小幅震蕩。

??房企到位資金增速持續(xù)回落，國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)4個(gè)月同比下降

??1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)16.0%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長(zhǎng)6.1%；定金及預(yù)收款56689億元，增長(zhǎng)25.6%；個(gè)人按揭貸款24124億元，增長(zhǎng)10.7%。

??從月度累計(jì)情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長(zhǎng)區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份后持續(xù)上行，7月由降轉(zhuǎn)增，全年增長(zhǎng)8.1%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，房企到位資金同比大幅增長(zhǎng)51.2%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落，9月回落至11.1%。細(xì)究9月，定金及預(yù)收款增速最高，主要是今年1-9月商品房銷售額增速較高；1-9月國(guó)內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至-8.4%，主要是受到銀行涉房貸款的嚴(yán)厲管控，同時(shí)也因近期部分房企暴雷，銀行防范風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)收縮貸款。

??可以看到，在貨幣政策常態(tài)化以及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制逐漸形成的情況下，房企到位資金中的房企自籌資金自2021年一季度以來(lái)增速持續(xù)收窄，1-9月同比增速僅為6.1%； 1-9月國(guó)內(nèi)貸款自6月開始進(jìn)入下降通道，9月降幅持續(xù)擴(kuò)大，已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下降。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速時(shí)隔3年再次超過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，2021年1-9月二者差值為2.3個(gè)百分點(diǎn)，差值已連續(xù)6個(gè)月收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開始減速。

??預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力將減小

??2021年1-9月，由于去年同期的低基數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)部分指標(biāo)仍呈正增長(zhǎng)，但1－3月以來(lái)增速均持續(xù)回落。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降8.5%，成交均價(jià)同比上漲9.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，房屋新開工面積同比下降4.5%；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)11.3%，成交均價(jià)同比上漲4.7%；房企到位資金同比上升11.1%，國(guó)內(nèi)貸款同比下降8.4%；9月末商品房現(xiàn)房待售面積環(huán)比小幅下降0.6%。

??10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”，這是近一個(gè)月央行第三次在重要金融會(huì)議中提及“房地產(chǎn)”行業(yè)，并向市場(chǎng)傳遞維穩(wěn)信號(hào)。針對(duì)房貸問(wèn)題，鄒瀾司長(zhǎng)指出，“少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。近期，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。這種短期過(guò)激反應(yīng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象?！?/p>

??下半年以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市在房貸收緊的影響下，市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯降溫，預(yù)計(jì)四季度，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或?qū)⒂瓉?lái)改善。后期銀行將適當(dāng)放寬偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對(duì)踩線房企的信貸措施，特別對(duì)于紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持。