市場高拯坤 2021-11-03 09:25:40 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??“這是謠言。不可能是117個月!”
??11月1日,針對網(wǎng)絡(luò)流傳“鞍山住宅去庫存周期達到117個月”的消息,遼寧省鞍山市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者辟謠,并表示,截至今年9月底,鞍山商品住宅去化周期為17.1個月,整體呈現(xiàn)逐年減少的趨勢,省里每年都會考核,不允許超過20個月。未來,全市住宅去化周期應(yīng)該會維持在15~17個月之間。
??17.1個月的去化周期是一個什么樣的水平?在自然資源部的要求中,消化周期在18~12個月的,應(yīng)該維持供地持平水平。這也就意味著鞍山住宅的去化周期處在合理區(qū)間。
??就市場情況看,1~9月,鞍山全市住宅網(wǎng)簽面積203.19萬平方米,住宅顯性庫存面積404.5萬平方米。在供地方面,鞍山對住宅用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序做出了合理調(diào)整,今年以來主城區(qū)住宅用地成交4宗,郊縣成交29宗。
??“目前市場整體是健康平穩(wěn)的。”針對城市和樓市發(fā)展面臨的問題,有關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱,雖然鞍山針對老齡化、招商和人才吸引等方面的問題做出了許多努力,但是受東北區(qū)域大環(huán)境影響,實際效果有限。這也是多數(shù)東北三四線城市面臨的普遍問題。
??去化周期傳聞
??近期,遼寧鞍山引發(fā)外界廣泛關(guān)注,原因是在相關(guān)機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)中,鞍山住宅的去庫存周期長達驚人的117個月。這個數(shù)據(jù)經(jīng)媒體轉(zhuǎn)載廣泛流傳于互聯(lián)網(wǎng)并引發(fā)社會極大擔(dān)憂。
??網(wǎng)上傳聞的消息稱:截至2020年12月,鞍山市商品住宅庫存面積164.45萬平方米,商品住宅庫存套數(shù)為9438套,去庫存周期達134.8個月。到了今年9月底,鞍山去庫存周期略有降低,但仍然長達117個月,其商品住宅庫存面積161.85萬平方米,商品住宅庫存套數(shù)為8930套。
??針對這條消息,鞍山市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴記者,鞍山商品住宅去化周期為17.1個月。網(wǎng)絡(luò)上流傳的“鞍山商品住宅去化周期達到117個月”不準(zhǔn)確不真實,不知道該數(shù)據(jù)從何而來。
??這位負(fù)責(zé)人提供的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前幾年鞍山商品住宅去化周期曾達到最高點,接近30個月。近兩年以來,雖然各別區(qū)縣去化周期偏高,但整體看鞍山商品住宅去化周期呈現(xiàn)逐步減少的趨勢。
??2020年,鞍山全市的商品住宅去化周期為18.1個月。下屬各縣(市)區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū)中,去化周期最低的是海城市,為14.7個月,最高的是風(fēng)景區(qū),為120.8個月。1~12月,全市住宅網(wǎng)簽面積271.7萬平方米,住宅顯性庫存面積408.8萬平方米。
??截至2021年9月底,鞍山全市的商品住宅去化周期為17.1個月,較去年減少1個月。其中,去化周期最低的是立山區(qū),為10.8個月,最高的是千山區(qū),為85.3個月。1~9月,全市住宅網(wǎng)簽面積203.19萬平方米,住宅顯性庫存面積404.5萬平方米。
??“上述數(shù)據(jù)均為住宅,如果算上非住宅,去化周期會提高,去年是29.5個月,截至今年9月底是27.4個月。但即便全部算上,也不可能達到117個月。”這位負(fù)責(zé)人表示,雖然各區(qū)縣略有不同,受區(qū)位、產(chǎn)品等因素影響較大,但整體來看,鞍山目前的住宅庫存和去化周期合理可控。此外,遼寧省對下屬各地每年都要進行嚴(yán)格的考核,按照要求,各地住宅去化周期不能超過20個月。
??“有一些地方去化周期看似很高,例如2020年風(fēng)景區(qū)去化周期非常高,是因為樓盤數(shù)量少,幾乎是只有一個在售的由政府投資建設(shè)的回遷樓盤,所以就被凸顯得去化周期很高。”該負(fù)責(zé)人表示,全市綜合來看,未來住宅的去化周期應(yīng)該會維持在15-17個月之間。
??“鞍山住宅庫存不可能有網(wǎng)上說的那么高,雖然個別項目賣得不好,存量較大,但是區(qū)位好,大品牌,產(chǎn)品質(zhì)量高的項目不能說搶著買,但絕對不愁賣。”某品牌房企鞍山項目的一位營銷經(jīng)理告訴記者。
??人口與經(jīng)濟依舊是難題
??鞍山地處遼寧省中部,是沈陽經(jīng)濟區(qū)副中心城市,也是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市、中國(更多政策,請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)第一鋼鐵工業(yè)城市,有著“共和國鋼都”“中國鋼鐵工業(yè)搖籃”的美譽。
??全國經(jīng)濟棋盤變遷后,與眾多東北三四線城市一樣,鞍山近些年同樣面臨著人口與經(jīng)濟增長的難題。
??上述鞍山市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,鞍山樓市總體來看,今年比去年略好一些,平穩(wěn)健康依然是主基調(diào)。城市發(fā)展與樓市發(fā)展面臨的主要問題就是人口凈流出較為嚴(yán)重,人口老齡化加劇,這也是最近幾年的整體特征。其次,隨著棚改政策的取消和樓市調(diào)控的愈發(fā)嚴(yán)格,鞍山市房地產(chǎn)投資較過去少了很多。
??數(shù)據(jù)顯示,鞍山近10年(2010~2020)人口減少了近32萬人。其“六普”數(shù)據(jù)常住人口約365萬人,“七普”數(shù)據(jù)常住人口約333萬人,平均每年減少3.2萬人。即便是有出生率的因素影響,大體上仍然可以判斷人口為凈流出狀態(tài)。
??這種趨勢下,鞍山樓市改善置業(yè)特征鮮明。“目前鞍山樓市新建商品住宅成交套均面積為105平方米,大戶型受到歡迎,就意味著本地剛需大多數(shù)都有房,新購房的大多是改善需求。”新峰地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析師許啟凡對鞍山樓市多有研究,在他提供的數(shù)據(jù)中,今年1~10月,房企備案前三甲是萬科1455套、世豐756套、恒大510套。
??項目備案前三甲分別是:萬科城市之光868套、均價6511元/平方米、套均面積102平方米;世豐百年華府756套、均價6511元/平方米、套均面積101平方米;恒大綠洲510套、均價6511元/平方米、套均面積119平方米。
??在區(qū)域備案方面,前三甲分別是立山區(qū)34萬平方米、鐵西區(qū)31萬平方米、鐵東區(qū)25萬平方米。這些都是鞍山市較為熱門的項目和區(qū)域。
??在土地方面,自然資源部曾提出要求:地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市),根據(jù)商品住房庫存消化周期,結(jié)合本地土地市場實際,切實優(yōu)化住宅用地供應(yīng),實施差別化調(diào)控政策,消化周期在36個月以上的,應(yīng)停止供地;36~18個月的,要適當(dāng)減少供地;18~12個月的,維持供地持平水平;12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地?!?/p>
??今年前10個月,鞍山住宅用地共成交33宗,總建筑面積158萬平方米,其中,主城區(qū)僅4宗地(鐵西區(qū)、鐵東區(qū)、高新區(qū)、立山區(qū)各1宗),郊縣29宗(海城市16宗、臺安縣8宗、岫巖縣5宗,合計29宗、總建筑面積137萬平方米,占全市的87%)?!斑@反映出鞍山市依據(jù)新建商品住宅庫存去化周期合理地安排了住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序?!痹S啟凡分析表示。
??對于城市和樓市的發(fā)展,上述有關(guān)部門負(fù)責(zé)人坦言,目前還沒有什么太好的應(yīng)對方法,比如針對老齡化加劇,市里鼓勵做養(yǎng)老地產(chǎn)、適老化改造等,但實際過程中并沒有起到立竿見影的效果。再如,鞍山在產(chǎn)業(yè)和人才引進方面也在做努力,但受區(qū)域大環(huán)境的影響,效果有限,吸引力有限。這也是多數(shù)東北三四線城市普遍面臨的情況。
??針對三四線城市潛在的庫存壓力,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,很多三四線城市都存在庫存偏高的情況。鞍山作為遼寧省僅次于沈陽、大連的第三大城市,房源供應(yīng)相對充足,但是購房需求較少,所以庫存顯得略高。在樓市不景氣的背景下,未來需要給予積極的去庫存政策。
在今年7月底,鞍山市舉行座談會,邀請12家國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人齊聚鞍山。會上,鞍山市委副書記、代市長王忠昆表示,鞍山的全面振興迎來黃金時代、具備優(yōu)勢基礎(chǔ)、擁有良好環(huán)境,有著廣闊的城市發(fā)展空間和巨大的功能改善需求,來鞍山投資興業(yè)正當(dāng)其時。“鞍山將堅持提升城市品質(zhì)、打造宜居家園的發(fā)展定位,秉持‘政府競爭環(huán)境、企業(yè)競爭市場’的發(fā)展理念,全程提供優(yōu)質(zhì)的土地環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、宜居環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、政務(wù)環(huán)境、金融環(huán)境,全力推動鞍山房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?!蓖踔依フf。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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