??時(shí)值2021年年末，林軍看著公司群里僅剩的不到10位同事，陷入沉思。打開他的朋友圈，是頻繁分享的各類有關(guān)房地產(chǎn)行行業(yè)回暖的消息，但真正的春天要等多久，他一時(shí)沒有回答上來(lái)。

??林軍年紀(jì)不大，早早便跨專業(yè)進(jìn)入到了地產(chǎn)中介行業(yè)，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，這一行門檻雖不高但要做好，需考驗(yàn)的內(nèi)容同樣不少。憑借著友善的面容，真誠(chéng)的服務(wù)精神，不斷磨煉的專業(yè)度，以及最關(guān)鍵的踩準(zhǔn)了市場(chǎng)時(shí)機(jī)，如今的他帶著“黃金時(shí)期”的成果，已經(jīng)營(yíng)起了一家屬于自己的中介門店。

??據(jù)林軍介紹，2020年，他的門店有員工超過15人，“市場(chǎng)好做，行業(yè)也比較容吸引人，業(yè)績(jī)還算可以”。但由于2021年?yáng)|莞市場(chǎng)變動(dòng)較大，政策不斷收緊，在中介閉店、裁員風(fēng)波中，一場(chǎng)離職潮同樣在這家小店上演。

??“大部分是主動(dòng)離開的；中介都是靠傭金生活，幾個(gè)月沒有開單，本身也支撐不下去。”林軍表示。

??作為身處一線的人員，他們深刻感受著市場(chǎng)的每一輪變動(dòng)；對(duì)于剛剛結(jié)束的2021年，用林軍的話來(lái)說(shuō)，是遭遇無(wú)比巨大沖擊的一年。

??有人黯然離場(chǎng)

??回望過去樓市黃金期，地產(chǎn)似乎是公認(rèn)的“高薪”行業(yè)，在時(shí)代紅利中，普通中介或銷售年入百萬(wàn)元是常態(tài)。

??但2021年，伴隨層層調(diào)控加碼下的樓市轉(zhuǎn)冷明顯，數(shù)量龐大的中介無(wú)疑成為首波遭受沖擊的群體。

??從他們賴以生存的二手房市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)比東莞2020年下半年，2021年二手房成交量整體處于“膝斬”狀態(tài)；來(lái)自東莞市住建局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年10月、11月，成交量低于1000套水平，與2020年7月高峰期的8000多套差距懸殊。

??2021年年初“莞六條”頒布，由于在限購(gòu)、信貸等方面大幅度提高門檻，疊加春節(jié)因素影響，東莞二手房成交環(huán)比猛跌；隨著信貸環(huán)境持續(xù)收緊，房貸利率上漲明顯，多行放款周期長(zhǎng)至半年以上或直接停貸，以至東莞二手房月度成交量停擺于2000套以下水平。

??2021年“國(guó)慶”小長(zhǎng)假一結(jié)束，已在廣深產(chǎn)生較大殺傷力的“二手房參考價(jià)”緊接著在東莞重磅出臺(tái)；當(dāng)月，東莞全市二手房網(wǎng)簽跌至新低僅為423套，即平均每日二手房網(wǎng)簽量不超15套。

??對(duì)于數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)而言，如此成交意味著沒有開單量。一時(shí)間人員精簡(jiǎn)、流失，門店歇業(yè)、倒閉等在各個(gè)板塊上演，仍堅(jiān)持著的中介門店大部分也將業(yè)務(wù)重心進(jìn)行調(diào)整。

??不過，正如東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳所表示，目前房產(chǎn)中介大規(guī)模關(guān)店，主要是因?yàn)?020年瘋狂擴(kuò)張的舉動(dòng)。

??2020年，東莞樓市跑出了全國(guó)漲幅第一成績(jī)，樓市熱度帶動(dòng)中介門店猶如雨后春筍拔地而起，部分成交活躍小區(qū)沿街商鋪中介門店數(shù)量可以占據(jù)過半；如今市場(chǎng)寒意逼人下，則是迅速掀起的合并或關(guān)店潮。

??與二手房交易規(guī)模萎縮、門店倒閉潮同步，是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的大量流失。

??“前幾個(gè)月會(huì)給他們發(fā)底薪，幾千塊；后面主要靠提成，離開的幾位都是好幾個(gè)月沒有開單的，自己也堅(jiān)持不下去了，其實(shí)我們現(xiàn)在也主要靠租金支撐?！绷周娊榻B著門店情況。

??當(dāng)問及離開同事的去向時(shí)，林軍提到，有去跑網(wǎng)約車的，有轉(zhuǎn)行做汽車銷售的，也有直接回老家的?！斑@個(gè)行業(yè)門檻不高，大部分離開的人都沒有什么一技之長(zhǎng)?！?/p>

??同時(shí)，2021年9月，東莞市人社局發(fā)文，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理列入人才落戶負(fù)面清單，有效期6個(gè)月，也加速了他們的離開。

??新房全面鋪開聯(lián)動(dòng) 中介絕地反擊

??有人黯然離場(chǎng)，有人則在另辟戰(zhàn)場(chǎng)。

??在二手房成交萎靡之際，東莞新房市場(chǎng)在政策層層補(bǔ)丁、金融信貸收緊下，成交同樣受挫明顯。對(duì)于大部分開發(fā)商而言，在2021年年底回款任務(wù)與當(dāng)前大環(huán)境巨大壓力下，加緊去化也成了第四季度首要任務(wù)，層出不窮的營(yíng)銷活動(dòng)與優(yōu)惠方案于各片區(qū)、多項(xiàng)目上演。有折扣、特價(jià)房、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)，也有在付款方面進(jìn)行妥協(xié)，東莞新房市場(chǎng)早已從過去大范圍的全款、高首付優(yōu)先，變成如今的低首付、首付分期等形式，以東莞環(huán)城區(qū)某項(xiàng)目為例，一套兩三百萬(wàn)元總價(jià)的住宅，首期款低至3萬(wàn)元即可“上車”；此外，對(duì)于購(gòu)房資格暫未滿足的，延簽操作已然從原先的臨深片蔓延至東莞全市范圍。

??市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的以價(jià)換量取得一定成效。

??“現(xiàn)在基本是折扣盤在走貨，我們應(yīng)該是不會(huì)有大折扣的，2021年也不準(zhǔn)備推了，推出來(lái)數(shù)據(jù)肯定不好看。”東莞某項(xiàng)目表示，“折扣太大，暫且不論開發(fā)商的利潤(rùn)是滯被壓縮，還不排除遭遇原業(yè)主抗議鬧事、得罪友商、自損品牌等不利影響。

??除了大打折扣，有些開發(fā)商還以提高傭金的方式激勵(lì)市場(chǎng)帶客。

??“開發(fā)商現(xiàn)在很需要我們！”一房產(chǎn)中介老陳信心滿滿的表示，新房大范圍啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)給了我們另一個(gè)機(jī)會(huì)，之前主要推惠州項(xiàng)目或更遠(yuǎn)一點(diǎn)的中山、肇慶等大灣區(qū)不限購(gòu)的城市項(xiàng)目，傭金很高，但成交難度非常大；現(xiàn)在很多熱門板塊項(xiàng)目都聯(lián)動(dòng)了，根據(jù)客戶喜好去推，成交概率也高。

??老陳介紹，2021年下半年以來(lái)，東莞市場(chǎng)新房走量困難，疊加業(yè)績(jī)壓力，搶客大戰(zhàn)愈演愈烈，聯(lián)動(dòng)范圍不斷擴(kuò)大，各盤“內(nèi)卷”嚴(yán)重，就連萬(wàn)科都開始找渠道，傭金相較以前也更樂觀，“有些品牌開發(fā)商中心地段傭金都可以去到10萬(wàn)元+/套”。

??“新房現(xiàn)在已經(jīng)成為我們公司的主要賽道。”老陳繼續(xù)補(bǔ)充道。

??不過在他看來(lái)，“變幻莫測(cè)”是2021年?yáng)|莞樓市關(guān)鍵詞，政策、營(yíng)銷、購(gòu)房者都更加難以捉摸，他們也是小心跟隨變化中的市場(chǎng)前行。

??經(jīng)過“震蕩”的2021年，東莞樓市基本面已穩(wěn)。

??據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年?yáng)|莞一手新房供應(yīng)面積約608萬(wàn)平方米，同比去年微減1.3%；網(wǎng)簽套數(shù)約43271套，同比減少33.1%，成交量創(chuàng)近5年新低。不過在房?jī)r(jià)上回穩(wěn)明顯，網(wǎng)簽均價(jià)為27100元/平方米，雖同比上漲11.8%，但大漲勢(shì)頭得到遏制，較2020年超20%漲幅回落了8.5個(gè)百分點(diǎn)。

??另?yè)?jù)據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房整體呈現(xiàn)量縮價(jià)漲，先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)。2021年?yáng)|莞二手住宅成交17500套，成交面積約187萬(wàn)平方米（預(yù)估值），成交套數(shù)同比減少33%；二手住宅成交均價(jià)為18900元/平方米，同比上漲了13%。

??目前，東莞成交量仍處于低位，相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，中央定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，加之銀根放松，反映政策底已過，接下來(lái)一段時(shí)間東莞新房二手房市場(chǎng)將迎來(lái)較好購(gòu)房期。