最新數(shù)據(jù)!樓市大幅下滑 銷售拿地融資多指標(biāo)觸發(fā)冰點(diǎn)

市場(chǎng)許倩 2022-03-16 10:29:18 來源:中房報(bào)

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??房地產(chǎn)政策端的利好尚未帶來市場(chǎng)信心的明顯恢復(fù)。多個(gè)指標(biāo)表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在大幅下滑。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,1-2月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅僅為3.7%,是2020年8月以來最低增幅;土地購置面積同比下跌42.3%,為歷史上最大跌幅。

??房企資金鏈并未好轉(zhuǎn)。1-2月份,房企到位資金同比下降17.7%,創(chuàng)兩年來新低。其中,定金及預(yù)收款同比下降27%,在各項(xiàng)資金來源中跌幅最大。

??來自央行的數(shù)據(jù)亦顯示,今年2月新增居民中長(zhǎng)期貸款為-459億元,這是自2007年2月公布數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。居民中長(zhǎng)期貸款主要構(gòu)成部分就是房地產(chǎn)按揭貸。

??“當(dāng)前市場(chǎng)全鏈條下行,既有同比高基數(shù)影響,也有市場(chǎng)供需相對(duì)慘淡影響?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??他認(rèn)為,開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)供給端的影響還在惡化需求端預(yù)期,表現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降,市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商不信任,購房積極性不高。盡管當(dāng)前各界都在積極紓困,但若供給端沖擊不消除,針對(duì)需求端紓困和救市的作用就會(huì)比較有限。

??“要想降低供給端沖擊,就必須修復(fù)房企資金鏈?!彼f。

??房地產(chǎn)全鏈條下行

??房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行,是拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大因素。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-2月國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)顯著好于預(yù)期,為全年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行開了個(gè)好頭。其中,規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.5%,兩年平均增速比2021年加快1.4個(gè)百分點(diǎn);固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.2%,比2021年加快7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)8.1%,制造業(yè)投資增長(zhǎng)20.9%,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為3.7%,比去年全年4.4%的增速還要低。一般認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速位于5%以下的水平,屬于偏冷區(qū)間。

??無論是房地產(chǎn)供給端還是需求端,都出現(xiàn)了自2020年疫情以來最大跌幅。

??從土地購置面積來看,1-2月份房企土地購置面積838萬平方米,同比下降42.3%(上年全年下降15.5%),創(chuàng)歷史最大跌幅;土地成交價(jià)款369億元,同比下降26.7%。拿地銳減將直接影響后續(xù)房屋的供應(yīng)。

??土地購置下降,一個(gè)主要原因是銷售回款大幅下行。1-2月份,商品房銷售面積1.57億平方米,同比下降9.6%,其中,住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額1.55萬億元,下降19.3%,其中,住宅銷售額下降22.1%。

??此前來自機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元,環(huán)比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斬”。

??據(jù)此計(jì)算,1-2月,全國(guó)商品房均價(jià)為9845元/平方米,同比下降10.7%。這也是2008年以來的最大跌幅。而房?jī)r(jià)的下行,無疑將使得市場(chǎng)買房信心更為低沉。

??從房企到位資金情況看,資金面總體上表現(xiàn)并不好,既有的寬松金融政策并未讓房企感受到資金壓力減輕。這也是房企不愿意拿地的重要原因。

??1-2月份,房企到位資金25143億元,同比下降17.7%,是兩年來新低。其中,國(guó)內(nèi)貸款4105億元,同比下降21.1%;利用外資7億元,下降27.4%;自籌資金7757億元,下降6.2%;定金及預(yù)收款8027億元,下降27%;個(gè)人按揭貸款4124億元,下降16.9%。

??開發(fā)商資金鏈緊張,既沖擊供給端拿地,也沖擊開工和竣工。1-2月份,房屋新開工面積同比下降12.2%;房屋施工面積同比增速降至1.8%(上年全年5.2%),也是歷史最低增幅。

??從竣工端來看,房屋竣工面積同比下降9.8%,住宅竣工面積同比下降9.6%。

??與此同時(shí),庫存規(guī)模大幅增加。2月末,商品房待售面積5.7億平方米,比2021年末增加6003萬平方米。其中,住宅待售面積增加5552萬平方米。據(jù)此測(cè)算,截至2022年2月末,住宅待售面積為2.84億平方米,創(chuàng)下2018年5月以來新高。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為,從施工面積、到位資金以及商品房銷售來看,未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能進(jìn)一步下降。

??對(duì)此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示,在持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期下,房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)有所減緩;1-2月份房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降3.1%,降幅比上年12月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??市場(chǎng)呼吁更大力度紓困

??市場(chǎng)現(xiàn)在比較擔(dān)心的一點(diǎn)是:持續(xù)偏弱的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)影響到地方政府的地方土地出讓收入,收入受限則會(huì)進(jìn)一步限制今年基建發(fā)力進(jìn)度。

??事實(shí)上,自年初以來,全國(guó)多個(gè)城市房地產(chǎn)利好政策頻現(xiàn)。從房貸利率下滑到首付比例下調(diào)再到近日鄭州表示要推進(jìn)棚改貨幣化安置,各地房地產(chǎn)邊際放松的信號(hào)層出不窮。但從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,居民購房意愿仍然很弱。

??央行數(shù)據(jù)顯示,2月新增社會(huì)融資規(guī)模1.19萬億元,比上年同期少5315億元;新增信貸1.23萬億元,同比少增1300億元。其中,中長(zhǎng)期貸款新增4593億元,同比大幅少增1.05萬億元。

??分部門看,居民、企業(yè)信貸需求均較為疲弱。2月份,新增企業(yè)中長(zhǎng)期貸款5052億元,相比2021年2月增量減少了5948億元,同比降幅超過一半;新增居民中長(zhǎng)期貸款為-459億元,這是2007年2月公布數(shù)據(jù)以來首次負(fù)增長(zhǎng)。

??“這是信貸不達(dá)預(yù)期的主因,集中反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交弱勢(shì)。盡管此前對(duì)于樓市成交低迷以及按揭難以提振已有預(yù)計(jì),但程度仍超過市場(chǎng)預(yù)期,或側(cè)面反映信貸穩(wěn)樓市力度仍有不足?!碧平▊ケ硎尽KJ(rèn)為,從國(guó)內(nèi)基本面和政策面來看,經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)仍需政策發(fā)力支持,預(yù)計(jì)貨幣政策總量寬松空間可能放大,后續(xù)可能有1-2次全面降準(zhǔn),同時(shí)將繼續(xù)運(yùn)用結(jié)構(gòu)性工具強(qiáng)化定向支持。

??上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢亦呼吁,房地產(chǎn)銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)較相對(duì)偏弱,整體信心仍然不足,未來打通良性循環(huán),還需要政策發(fā)力支持。

??紅塔證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為,即使有著政策加持,因?yàn)閷?duì)房企交付期房不信任,對(duì)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)稅存在擔(dān)憂,目前居民的購房意愿目前依舊偏弱。2月30大中城市商品房日均成交量?jī)H有25.5萬平方米,即使是有春節(jié)因素,這一數(shù)值也明顯偏低。而且如果分城市等級(jí)來看,三線城市的表現(xiàn)還會(huì)明顯弱于一線城市。

??“最為關(guān)鍵的還是要提振銷售數(shù)據(jù),銷售數(shù)據(jù)改善,才能真正讓房企緩解資金壓力,而不是單純依賴外部的各類融資??紤]到近期以鄭州為代表的各類救市或穩(wěn)樓市政策,后續(xù)房地產(chǎn)銷售增速有轉(zhuǎn)正的可能?!币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??“目前,按照市場(chǎng)化、法制化的企業(yè)紓困原則,自救是唯一出路,這就需要市場(chǎng)交易面能好轉(zhuǎn)起來。”李宇嘉預(yù)計(jì),隨著按揭利率繼續(xù)下降,貸款額度增加,各地積極出臺(tái)扶持需求的政策,加上供給端在供地上,降低門檻,給開發(fā)商讓利,紓困效果將在今年二季度才能體現(xiàn),但同時(shí)也要考慮疫情影響。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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