??當(dāng)疫情管控常態(tài)化，“黑天鵝”變得隨處可見。

??隨著互聯(lián)網(wǎng)金融、萬眾創(chuàng)新的上升周期已過，商辦不動(dòng)產(chǎn)正處于供應(yīng)過熱、下行的周期之中。

??今年多個(gè)城市嚴(yán)格的疫情封控應(yīng)對(duì)措施之下，商辦市場(chǎng)的前景不僅僅是悲觀，更是雪上加霜的蕭條。

??“疫中探市”系列之三“商辦篇”，通過對(duì)北上廣深這四大城市超過200位一線運(yùn)營人員的深度訪談研究，為大家展示在疫情疊加的下行周期中，商辦物業(yè)市場(chǎng)的真實(shí)運(yùn)營情況，以及市場(chǎng)未來的確定性。

??商業(yè)地產(chǎn)近幾年經(jīng)歷過三輪沖擊：第一輪是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)的沖擊；第二輪是消費(fèi)趨勢(shì)的迭代沖擊；第三輪就是已持續(xù)兩年多的新冠疫情的影響。

??疫情下，實(shí)體商業(yè)客流量大幅下降，需求端持續(xù)疲軟。多地疫情并發(fā)導(dǎo)致物流不暢，線上消費(fèi)也受到較大抑制。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年4月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額29483億元，同比下降11.1%，繼3月首次轉(zhuǎn)負(fù)后降幅再次擴(kuò)大。

??散發(fā)疫情導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)常性短暫停擺，商場(chǎng)銷售去化及商場(chǎng)運(yùn)營難度進(jìn)一步加大。2022年至今，上海疫情影響最大，參考往年預(yù)計(jì)影響或?qū)⒊^1000億元，1-4月預(yù)計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降18%。

??供求來看，CAIC數(shù)據(jù)顯示，一線城市整體供求縮量，北京上海市場(chǎng)回落明顯。上海商業(yè)供應(yīng)同比減少58.96%，成交面積也大幅回落；北京3月、4月冬奧會(huì)、兩會(huì)等重大活動(dòng)頻繁，出現(xiàn)個(gè)別區(qū)域管控現(xiàn)象，也在一定程度上限制了商業(yè)供求走勢(shì)；廣深疫情管控呈點(diǎn)狀、短時(shí)間特點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)較小。 

??空置率方面，北京、上海、廣州都超過5%警戒線，分別為8.5%、6.4%和8.3%。由于2022年疫情呈現(xiàn)不確定性、措施持續(xù)時(shí)間長、政策嚴(yán)厲、牽涉范圍面廣等諸多新特點(diǎn)，影響程度不亞于2020年，預(yù)計(jì)空置率和租金市場(chǎng)表現(xiàn)仍將走弱。

??疫情下，市場(chǎng)形勢(shì)充滿不確定性，典型商場(chǎng)運(yùn)營短期整體承壓，后市預(yù)期相對(duì)悲觀。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海2022年原計(jì)劃有24個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。歷經(jīng)疫情封控之后，推遲開業(yè)成為普遍現(xiàn)象。在疫情封控期諸多變數(shù)的背景下，保開業(yè)成為運(yùn)營能力的直接體現(xiàn)。

??2022年1-4月疫情期間，克而瑞資管對(duì)商業(yè)運(yùn)營影響以及之后6個(gè)月租金走勢(shì)進(jìn)行了抽樣調(diào)研，1-4月北上廣深典型商場(chǎng)近8成出租率下降，其中3成出現(xiàn)大幅下降，退租業(yè)態(tài)中，餐飲、服裝和休閑娛樂位列前三，分別為74%、66.1%和50%，占比遠(yuǎn)高于排名第四的兒童業(yè)態(tài)。

??萬象生活商業(yè)華東大區(qū)的18個(gè)在營項(xiàng)目，分布于江浙滬兩省一市，均受到疫情影響，其中上海的三個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)實(shí)施閉店政策。

??長寧八八中心的運(yùn)營方上實(shí)商管也表示，從消費(fèi)者和品牌的角度來說，過去的4年多以來，歷經(jīng)了線上線下(31.870, -0.29, -0.90%)的競(jìng)爭，包括2020年的疫情，雙減。今年上海疫情以后，對(duì)于小微企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的負(fù)面影響。開業(yè)以后真正能存活下來經(jīng)營良好的小微企業(yè)可能僅20%-30%。

??一方面是疫情反復(fù)，頭部品牌戰(zhàn)略收縮，新興品牌長紅不易，商業(yè)零售供應(yīng)鏈面臨極大壓力，品牌綜合經(jīng)營成本上升，利潤下降，拓店謹(jǐn)慎。

??另一方面是C端消費(fèi)更加理性。經(jīng)濟(jì)不確定性導(dǎo)致人均可支配收入下降，消費(fèi)者心態(tài)更加謹(jǐn)慎，消費(fèi)理念、消費(fèi)需求、消費(fèi)方式發(fā)生變化。

??關(guān)于未來6個(gè)月的租金走勢(shì)，克而瑞資管對(duì)北上廣深典型商場(chǎng)運(yùn)營人員的抽樣調(diào)研顯示，僅12.9%持上漲態(tài)度，持平及下跌占比達(dá)35.5%和32.3%，對(duì)后市的預(yù)期較為悲觀。

??在整體商業(yè)市場(chǎng)悲觀的同時(shí)，上海疫情期間，“快團(tuán)團(tuán)”等電商小程序業(yè)務(wù)出現(xiàn)了海量增長。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，快團(tuán)團(tuán)小程序打開次數(shù)同比增速在2022年3月達(dá)到1061%高位，DAU同比增速也有448%的大幅增長，主要是受社區(qū)團(tuán)購影響。

??疫情期間，需求是永遠(yuǎn)存在的。在這個(gè)過程中，不少商業(yè)做出了一些比較有意義的探索。

??隨著居家生活的開啟，上海萬象城依靠100萬會(huì)員基礎(chǔ)，依托大數(shù)據(jù)分析，抓住疫情下社區(qū)團(tuán)購興起的機(jī)遇，在核心小區(qū)組建線上福利社群，為品牌搭建直達(dá)消費(fèi)者的銷售平臺(tái)。

??通過社區(qū)專屬團(tuán)購和直播購物兩項(xiàng)為抓手建立了高粘性的私域流量池，拓展了40余個(gè)專屬的社區(qū)服務(wù)維護(hù)群，開展了10余場(chǎng)的Ole直播購物，以及50多場(chǎng)社區(qū)團(tuán)購，實(shí)現(xiàn)了在閉店期間商場(chǎng)、店鋪、團(tuán)長、居民共贏。

??長寧八八中心也表示社區(qū)商業(yè)中心和大購物中心的定位有差別，社區(qū)商業(yè)中心可能更多的服務(wù)于周邊幾公里社區(qū)居民的實(shí)際需求。疫情對(duì)商業(yè)的定位和轉(zhuǎn)型包括整個(gè)品牌的經(jīng)營都產(chǎn)生了很大影響。

??例如線上保供的工作，購物中心面臨著從硬件軟件方面如何對(duì)消費(fèi)者和商家提供更好的支持和服務(wù)，通過好的服務(wù)提升價(jià)值。這次疫情之后可能有一些產(chǎn)業(yè)反而會(huì)有一些發(fā)展的機(jī)會(huì)。

??商業(yè)項(xiàng)目需要與消費(fèi)者建立一種強(qiáng)聯(lián)系，人和商品，人和環(huán)境，商品和環(huán)境，需要形成比較強(qiáng)的商業(yè)氣場(chǎng)，才能讓消費(fèi)者愿意走進(jìn)來。

??未來的商業(yè)運(yùn)營，需要多元化的產(chǎn)品思維、復(fù)合運(yùn)營能力以及輕重并舉的立體化商業(yè)布局，助力商家穩(wěn)固業(yè)績，貼近感知消費(fèi)者服務(wù)，從“資產(chǎn)運(yùn)營”向“資產(chǎn)運(yùn)營+商業(yè)運(yùn)營”轉(zhuǎn)型也是購物中心應(yīng)對(duì)不確定性的核心能力。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，整體辦公市場(chǎng)的活躍度略有下降，一線城市凈吸納量均呈現(xiàn)同比下降，其中廣州降幅最大達(dá)67%，上海降幅其次為26%。 

??2022年一季度，北上廣深四個(gè)城市中，空置率均值在15%左右，略有下降，其中，深圳空置率最高為18%。

??自2020年疫情首次爆發(fā)以來，一線城市甲級(jí)辦公樓的平均租金已經(jīng)下跌15%。

??2020年初爆發(fā)疫情，2019年末至2021近兩年一線城市的甲級(jí)辦公平均租金持續(xù)走低，北上廣均下降13%左右，深圳降幅最大為19.5%。

??疫情期間，克而瑞資管在北上廣深等一線城市的抽樣調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，1-4月，寫字樓退租行業(yè)排名前三分別為教育培訓(xùn)、住宿/餐飲和房地產(chǎn)業(yè)，各占55.2%、50.8%和46.3%。退租率最低的為政府機(jī)構(gòu)和能源，僅占1.5%。

??從出租率來看，與2021年同期相比，2022年1-4月期間44.8%出租率出現(xiàn)下降，其中16.4%大幅下跌，無變化占32.8%。 

??今年1-4月與2021年同期相比，61.2%的寫字樓租金出現(xiàn)下跌，其中14.9%大幅下跌。在對(duì)未來的預(yù)期中，僅10.5%的被調(diào)研物業(yè)運(yùn)營者認(rèn)為未來6個(gè)月寫字樓租金上漲。

??從租金收繳率來看，僅7.5%的項(xiàng)目100%收繳無拖延，70.2%的寫字樓租金收繳率出現(xiàn)下跌。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，近年來新興商務(wù)區(qū)一支獨(dú)秀，持續(xù)沖擊傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，疫情極大加速了這一過程。

??典型新興商務(wù)區(qū)如北京麗澤和上海前灘商務(wù)區(qū)，自2020年一季度以來均實(shí)現(xiàn)了出租率和租金的同時(shí)上升，至2022年一季度空前灘的出租率更是達(dá)到了98.2%，遠(yuǎn)高于上海核心商務(wù)區(qū)的平均出租率。

??以上海為例，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)的平均租金比值由2019年的1.7下降至2021年的1.5；2019年起，新興商務(wù)區(qū)的成交占比已穩(wěn)定在6成以上。 

??一方面經(jīng)濟(jì)下行期，企業(yè)降本增效，性價(jià)比成為重要選址標(biāo)準(zhǔn)。租金高，交通擁堵，生活成本高，缺少大面積的辦公空間，是很多大型企業(yè)離開傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)的重要原因，這恰恰是新興商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。

??另一方面，隨著疫情爆發(fā)，防疫設(shè)施及功能升級(jí)迭代刻不容緩，新興商務(wù)區(qū)在環(huán)境方面，包括綠色建筑、資源再生及能量循環(huán)、數(shù)字化監(jiān)測(cè)及精細(xì)化管理、綠色租賃、舒適度等相對(duì)傳統(tǒng)老辦公樓優(yōu)勢(shì)明顯。

??后疫情時(shí)代的商辦市場(chǎng)，一方面面臨著供大于求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)壓力，另一方面經(jīng)受著經(jīng)濟(jì)下行及疫情帶來的整體需求減弱的挑戰(zhàn)。未來市場(chǎng)也將在這個(gè)過程中呈現(xiàn)差異化發(fā)展，并為行業(yè)帶來深刻變化：

??未來商業(yè)市場(chǎng)理性消費(fèi)逐步回歸，基礎(chǔ)消費(fèi)占比將持續(xù)擴(kuò)大。其中線上生鮮將快速擴(kuò)張，傳統(tǒng)商超兩極分化，倉儲(chǔ)會(huì)員店將持續(xù)擴(kuò)張?！靶⌒突?、便利化、社區(qū)化”也將成為未來零售業(yè)態(tài)的一大趨勢(shì)。

??辦公市場(chǎng)，老舊辦公樓的防疫設(shè)施及功能升級(jí)迭代刻不容緩，人群聚集性特點(diǎn)使辦公硬件設(shè)施的安全性升級(jí)也迫在眉睫。同時(shí)租戶對(duì)辦公空間靈活性和復(fù)合性的需求更高，智慧辦公會(huì)有更廣闊的前景。 

??對(duì)企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)長期可持續(xù)的過程，近期相關(guān)政策也給到支持和鼓勵(lì)的信號(hào)，綜合來看，互聯(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)、金融對(duì)辦公空間的需求還將保持上升的趨勢(shì)。各運(yùn)營商還需通過價(jià)值和競(jìng)爭力的提升，打造辦公新模式，從聚焦不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫劢箍蛻舴?wù)。